又一闷雷炸响 美商业地产危矣？

　　据《福克斯商业》最新报道，美国各地办公室空置率创下新纪录，反映出多年来的过度建设和工作习惯的转变，尤其新冠大流行加速了这种情况。

　　根据穆迪分析的数据，截至第四季，美国主要城市有 19.6% 的办公空间未出租，高于去年同期的 18.8%。这一数字略高于 1986 年和 1991 年创下的 19.3% 的记录，也是至少自 1979 年以来的最高数字，这是穆迪早可追溯的数据。

　　此记录也显示了远程工作如何颠覆商业地产市场。但这只是故事的一部分。

　　目前市场的低迷很大程度上可以追溯到 80 年代和 90 年代写字楼市场的低迷。

　　过度建设时代

　　20 世纪 80 年代和 90 年代初办公室空缺激增，宽松的贷款推动了建筑业的繁荣，特别是在土地便宜且少了繁文缛节的南方。

　　银行经常为没有任何租户签约的投机性办公项目提供资金。

　　开发商 Bruce Eichner 在 20 世纪 80 年代建造了曼哈顿百老汇 1540 号办公楼，他说：“我建造的大楼几乎有 100 万平方英尺，100% 是空的。”

　　结果是，当 1990 年经济陷入衰退时，由于美国遭受储蓄和贷款危机，许多储蓄贷款机构倒闭，办公楼供过于求，找不到租户。

　　而这种供过于求的局面至今仍对办公市场造成压力，这有助于解释为什么美国的空置率远高于欧洲或亚洲。

　　由于公司缩减空间或迁往更现代化的建筑，许多建于 20 世纪 80 年代及更早时期的办公园区都很难找到租户。

　　房地产经纪公司 CBRE 纽约三州地区首席执行官 Mary Ann Tighe 表示：“大部分空置空间是 20 世纪 50 年代、60 年代、70 年代和 80 年代建造的建筑。”

　　与 90 年代初一样，过度建设的南方受到的打击最为严重。

　　远程办公趋势

　　急于削减成本的公司也开始放弃宽敞的私人办公室，改用开放式地板和小隔间，同时意味着他们仅需要更少的员工空间。

　　穆迪分析公司商业房地产经济主管 Thomas LaSalvia 表示：“一些大型办公室已经脱离了‘广告狂人’唐·德雷珀（Don Draper）时代。”

　　这有助于推高职位空缺，并开始逐步转向小型办公室，这种趋势一直持续到今天。

　　至于新冠大流行只是加速了这一转变，因为公司意识到远程工作的大趋势，他们只需要更少的员工空间。

　　尽管有很多相似之处，两次经济衰退之间也存在重要差异。

　　2 0世纪 90 年代初期的危机在经济再次开始繁荣后突然结束。职位空缺大幅下降，公司纷纷抢占空间。

　　然而这一次，大多数分析师预计办公室空置的时间将更长，因为空缺与经济周期关系不大，而与在家工作的日益普及有关。