加州房产进入寒潮或崩盘？专家曝“房价损失指南”

加州的房地产市场会再次崩盘，还是仅适度纠正疫情所引发的过度购买？购房市场可能会稍微降温吗？

2022年即将结束，随着抵押贷款利率从历史低点飙升，市场陷入困境。据《橙县纪事报》报道，更昂贵的融资正在使买得起房屋的人变少；同时，高利率——美联储冷却过热经济的策略——也可能冻结就业市场，而就业市场对于强劲的购房行为至关重要。其结果是，最近整个加州房产的巨大涨势正在演变成值得注意的损失预测。

商业专栏作家乔纳森·兰斯纳（Jonathan Lansner）观察，加州近期的房地产价格，正从巨幅上涨逐渐转变为低迷下跌。他表示，上一次加州的房地产迅速从繁荣转为萧条是15年前的次贷危机，重温市场低迷的纪录，有助发现未来趋势的线索，只看房地产基准难窥全貌。

兰斯纳认为历史并非下一步行动的完美指南，因为“这一次不一样”总是那么真实。但他说：“在记忆中的绊脚石通常可以为加州的购房未来提供线索”。他依据联邦住房金融局（FHFA）提供1976年以来的各州房价资料以及各种经济和房地产变数，创建了一个观察市场崩溃的指南——自2007年经济大衰退（Great Recession）以来的第一次大规模住房动荡。

据兰斯纳分析，与美国其它市场相比，加州住房是一种非常不同的状态——尤其是它的价格波动。近半世纪以来，加州房价下跌的可能性为25%，这是各州中损失率第四高的。与此同时，美国所有州的损失率只有16%。

尽管这对加州的房主来说是一段坎坷的旅程，但自1977年以来加州房价平均每年上涨7.1%（仅次于华盛顿特区），与全美所有州的平均增长4.9%比较，加州屋主们已获得了很好的补偿。

失业率与收入的影响

人们的工作收入决定房价涨幅，失业率波动也是影响住房价格的关键因素。当失业率在12个月内都降低时——就像今天的就业市场一样——明年房价下跌的可能性只有15%。反之，但当失业率上升时，房价下跌的可能性大增至51%。兰斯纳分析表示：“当失业率下降时，明年房价平均上涨9%。当失业率上升时，升值幅度仅为每年1%。”

为追踪住房与更广泛的经济发展的关系，兰斯纳创建了一个加州现金流基准，以衡量全州扣除通货膨胀后的总收入的增长。结果显示，自1977年以来总收入每年平均增长2.9%。他指出，这样计算得到的任何上升都意味着明年房价下跌的可能性只有21%；这些不断增长的收入已创造8%的平均房价涨幅。

“但当加州收入下降时，价格下降了63%。”兰斯纳补充说：“这些下跌转化为平均3%的房价损失。”需注意的是：在过去四个季度，总收入都呈现下跌。

利率的影响

兰斯纳认为借贷成本并未像大众所想像的那样打击房价，他说：“这是因为当经济火热时，利率通常会上升。犹如人们所知的，经济增长可以提高房屋价值。”因此，当抵押贷款利率在1977年以来40%的年度中上升时，第二年加州房价下跌的可能性只有14%。

但当利率下降时，通常显示商业环境恶化。历史纪录显示，当抵押贷款变得更便宜时，35%的时候加州房价都随之下跌。疫情大流行时期飙升的房屋价格显然是一种反常现象。

因此，兰斯纳建议消费者不要急于寻求更便宜的抵押贷款。当利率上升时，接下来会出现平均10%的房价涨幅。当利率下降时，明年的收益只有4%。

房屋销量影响房价

销售数量的起起落落不仅是房地产业的统计数据。根据加州房地产商的资料，在截至9月的三个月里，加州人以每年30.5万套的速度购买独栋住宅。这是14年来最慢的季度购买速度。

夏季销售额比春季季度下降了20%——这是该房地产经纪人数据中可追溯到1990年以来第二大的三个月降幅；与去年同期相比下降了29%——这是第五大的12个月降幅。

兰斯纳认为如此急剧的下降表明，加州的销售已经崩溃，销量下降确实会影响定价。

加州房地产经纪人协会价格指数显示，升值幅度从每年17%降至去年的2%——下降了15个百分点。兰斯纳表示这不是异常值，自1990年以来，当加州购房量在一年内下降10%或更多时，房屋升值率平均下降4个百分点。

其它因素

兰斯纳提醒：“较小的区域通常意味着更不稳定的结果。”加州的定价从北到南、海岸与内陆差异很大。

某些指数着眼于所有房屋，而其它指数则关注单户住宅；是否包括新屋也是另一个变数。因此，兰斯纳认为，这取决于消费者是在跟踪“核心”住房——现有的单户住宅——还是采取更广泛的视角。

CoreLogic和Realtors等公司报告的房屋中位售价是所有销售的中位数。该指标的变化通常在一个月结束后不久发布，可能是未来麻烦的预警信号。

兰斯纳用于此分析的联邦住房金融局指数和广泛讨论的房屋销售指数是由“配对销售”逻辑所创建。这着眼于三个月内出售的每栋单户住宅的价格变化。这些数字计算需要时间，所以报告有两个月的滞后。兰斯纳通常使用这些数字来确认其指数中显示的趋势。

崩盘、修正与“寒潮”

依据联邦住房金融局的衡量标准，加州的房价在186个季度中，有46个季度同比下降，只有三个州的跌幅比加州更大。而在这些下跌中，加州的损失中位数为4%。只有11个州的跌幅更深。

对兰斯纳来说，市场“寒潮”（Chill）是适度放缓。他认为任何12个月的加州价格跌幅小于4%的中值损失都符合“寒潮”的定义。

现在，12个月内两位数的损失听起来很痛苦。半个世纪以来，这种下滑在加州只发生过8次，所以是很罕见的。因此，兰斯纳界定加州房产“崩盘”是任何12个月的10%或更多的下降。

“修正”指的是崩盘和“寒潮”之间的低迷——价格每年下跌4%到10%。

兰斯纳表示，无论是房地产市场“寒潮”或进入修正、崩盘，加州住房的问题已经从“大涨或不涨”改变为“跌幅会有多大”。