刀锋上的舞蹈 赶美超日的中国楼市

　　“深圳市今年一个月房价上涨75%”，“上海房主买一套房，一年涨500万元，等于一辈子的工资收入”，“今天，杭州一楼盘引来千人抢购”，“北上广深四大城市的房地产总值等于半个美国，远超整个日本”。

　　春节之后，中国各大一线城市房价暴涨，地王频出、房价冲天，此般情景不仅让人们联想到去年的股市。3月3日，全国政协开幕会议后，著名经济学家、中国央行前顾问李稻葵接受采访时表示，一线城市要赶紧采取措施，通过增加供给的方式，把房价压下来。同时，依靠行政手段，交易税等控制房价上涨。

　　实体经济不振、股市持续动荡，房价却一飞冲天，这自然让包括李稻葵在内的众多权威学者深感忧虑。日前，中国官媒新华社发表题为《警惕一线城市房价非理性上涨》的文章，认为除了高需求和宽松政策外，一线城市的房价上涨有“虚火”，比如营销作秀、哄抬炒作、制造抢房虚假等等。文章呼吁地方政府引导社会预期，防止房价过快上涨，尤其防止投资需求利用金融杠杆炒卖，减轻一线城市的住房压力。

　　诚如文章所言，此轮中国一线楼市暴涨，很大程度上是击鼓传花的游戏，虽然不乏刚性需求者参与其中，但无疑是这场游戏的牺牲品。此轮炒房模式可谓花样翻新，越来越多的国内炒作者通过众筹买房和联合买房，哄抬房价同时从中牟利。

　　众筹买房，就是几个朋友先凑取首付，并准备好约两年时间的月供资金，彼此签订合约，以其中一位的名义买房，约定房价升至某个时点时抛出，获得收益后按出资比例分成。而联合炒房，就是一些有实力的投资客聚集大量资金，寻找合适的新楼盘，当这看中某个楼盘之后，就与房地产开发商协商以某个价格把整个楼盘都承包下，让这个炒房者慢慢卖，通过刻意捂盘，人为拉抬价格的方式，来吸引后续的接盘者。

　　更有甚者，一些投机客先通过担保公司的过桥贷款还清房贷，之后去另一家银行按涨价后的房价办理房产抵押贷款，套出约70%的房款。这种炒楼方式相当于自买自卖，在没有购房者接盘的情况下，反复套利，扩大了炒房者的头寸。这被称之为自买自卖转按揭投机模式。

　　中国一线楼市“虚火不下”的背后，反应出社会经济发展的高度失衡。众所周知，在政府政策导向和资源配置下，中国一二线城市长期享受着各项红利，无论教育资本、文化资源、金融资本，高度朝这些城市倾斜。这样一来，无形当中扩大了区域间发展的不均衡。尤其在经济下行周期，一线城市更是成为社会资本避险场所，并对落后地区产生吸虹效应。

　　去年中央经济工作会议上，房地产去库存被列为2016 年五大任务之一，被蒙上浓重的政治色彩。并且，考虑到三四线城市是房地产库存的重灾区，政府先后出台一系列优惠政策，吸引农民工群体接盘，但截至目前，效果不甚明显，相反，在央行货币宽松预期下，掀起了一线楼市的投机狂潮。究其根本，仍与中国区域发展高度失衡紧密相关。可以说，除非实体经济环境得到显著改观，政府权力让渡于市场，让市场发挥资源配置职能，同时，在市场竞争机制下，让具有生产和竞争职能的企业大规模迁移到这些城市，才能从根本上解决问题。

　　毕竟，就业是民生之本，中国政府房产去库存和城镇化战略，一切均取决于稳定的就业基础上。更重要的是，仅有就业机会还不够，关键是进一步提高进城农民工的就业质量和劳动收入，这取决于通过教育和培训来提高农民工的专业技能，否则，由于缺乏竞争力，很容易随时面临失业的风险(导致无法偿还房贷)。因此，稳定的就业环境、专业技能的提升、配套公共服务的完善，这些均是中国推行城镇化应当考虑的重点，也是房产去库存的重中之重。

　　从经验上看，任何产业生存繁荣均是建立在市场有效需求基础之上，作为房地产业是如此。以美国纽约曼哈顿为例，尽管近年来其他地区房价持续下滑，但这一区域房价仍保持上涨，究其原因，在于这里吸引了高收入人群来此聚集，而具有创新力的企业集群是受其青睐的关键所在。所以，一个城市房地产的繁荣，是建立在核心竞争力的提升基础之上，人们高收入支撑着房价的上涨，否则必然构成泡沫。

　　综上所述，消除中国房地产库存，并非一朝一夕之功，既涉及到政府放权让利，让市场发挥资源的调配作用，又牵扯到政府自我瘦身，通过削减行政成本、大规模减税的方式提振内需，从而拓展民企的生存空间。这无疑是一个漫长的过程，也是政府应当采取的抉择。否则，中国楼市二元化格局很难转变，甚者，在央行货币宽松和市场投机双重作用下，中国一线楼市再经历一轮逆势狂欢后，难逃泡沫破灭的终局。因为，作为投机者自己也深知，中国目前经济基本面脆弱，无法对楼市构成有力支撑，短期炒作、套现离场是他们的必然选择。