近两年来，全国房价一路下跌，过去那种买房就能赚的时代，已经一去不复返了。
随着时间的推进，现在人们又产生了新的疑问，房价跌到底了没有？再过五年，房价又会是什么情况？
孙宏斌和王健林的预测回溯起来，房地产的 “黄金时代” 其实离我们并不远。
上世纪 80 年代，国家开始推行住房商品化改革，这可真是给老百姓打开了一扇新世界的大门。
以前都是单位分房，后来能自己选房子买，房产第一次成了普通人家能拿到手的资产。
那些早年敢于尝试、勇于 “吃螃蟹” 的人，后来都成为了改革红利的最大受益者。
某县城居民王大爷便是典型例子。
上世纪 90 年代初，他花两万多块钱在县城中心买了一套老破小，当时身边人都笑话他 “脑子发热”。
可谁能想到，十几年后这套房子拆迁，直接换了两套新房，还补了几十万现金，一家人的生活水平一下就提上去了。
不光是小县城，大城市里更是如此。
那些在浦东开发初期、北京通州规划落地前就买房的人，几乎都靠着房子实现了阶层跨越，从普通工薪家庭变成了家境殷实的 “有产者”。
当时的房地产市场，就像一列开足了马力的火车，只要能挤上车，就能跟着分一杯羹。
“闭着眼睛买房都能赚差价”，这句话在当时可不是夸张，而是实打实的现实。
可热闹背后，隐患早就悄悄埋下了。
2008 年金融危机爆发了，虽然当时靠着政策扶持，行业很快就缓了过来，但有两位大佬已经敏锐地察觉到了不对劲。
孙宏斌在融创的内部会议上反复强调：“市场下行的时候，过高的融资杠杆可能会让企业万劫不复。”
王健林的态度更直接，他公开表示：“没有任何一个行业能连续繁荣五十年，房地产的红利期总有尽头。”
没多久，万达就掀起了轰轰烈烈的 “轻资产转型”，把手里的大量文旅项目和酒店打包出售，当时还引发了不少争议，有人觉得他 “太激进”。
可现在回头看，正是这份提前布局，让万达在后来的房地产寒冬里站稳了脚跟。
不得不说，大佬的眼光确实毒辣，他们早就看透了市场的本质。
房价已经不涨反跌
真正的变化是在 2021 年，这一年全国新房和二手房价格第一次一起下跌，就像多米诺骨牌，第一张倒了之后，后面的跟着倒。
更让人担心的是，这一年新出生的人口比以前少了很多，房地产最依赖的 “人多买房” 的优势开始慢慢没了。
从那以后，房价下跌的势头就没停过，到了 2024 年，大家都说这是房地产 “清理问题” 的一年。
不少小的房地产公司因为欠了太多钱撑不下去了，虽然政府出台政策帮忙，烂尾楼的问题有所缓解，但买房的人心里还是没底，不敢轻易下手。
到了 2025 年，房价跌得更厉害了，三四线城市成了重灾区。
那些缺乏产业支撑、人口持续外流的小县城，房价比巅峰时期直接腰斩，以前卖 8000 一平米的房子，现在 4000 块都难找到买家。
连大城市也没逃过，远离市中心的远郊，房价跌幅超过 20%。
有些 2019 年卖 180 万的刚需房，现在二手房成交价就剩 140 万左右了，算上这几年的房贷利息，亏得一塌糊涂。
这样的案例比比皆是，也让更多人开始焦虑：五年后的房价，到底会是什么样子？
房地产的未来
要想预判 2030 年 180 万房产的价值，首先得弄明白，现在的房地产市场，到底被哪些因素左右着。
首当其冲的就是 “供大于求” 的矛盾。
一方面，2024 年全国没卖出去的商品房还很多，三四线城市要把手里的房子卖完，得花 47 个多月。
另一方面，想买房子的人越来越少，2025 年人口出生率降到了 7.2‰，去世的人比出生的人还多，自然增长率是 - 1.3‰。
估计到 2030 年，65 岁以上的老人占比会超过 20%，而真正需要买房的年轻人却在减少。
更实际的是，年轻人买房压力太大了。
面对高房价和不好找工作的情况，不少 90 后、00 后都说 “不买房也能过日子”，想法变了，想买房子的刚需自然就少了。
政策方面的预期也很重要，其中大家最关心的就是房产税。
虽然还没确定什么时候开始收，但大家都觉得 “手里房子多，可能要多花钱”，那些靠买房赚钱的人就开始卖房子了。
还有一些以前大家抢着买的房子，现在也不那么吃香了，比如离市中心远的文旅房，疫情之后去玩的人少了，房子一直空着。
还有以前炒得很火的 “学区房”，现在教育政策变了，要求教育资源均衡。
这些房子的价格也明显降了，这都说明房子值钱的逻辑正在慢慢改变。
综合这些情况来看，2030 年的房价不会所有地方一起涨或者一起跌，不同地方、不同类型的房子，价格差距会越来越大。
具体到 180 万的房子，未来值多少钱，差别可能会很大：
如果是一线城市中心、周边学校医院地铁都齐全的房子，凭着资源稀缺，大概率能保住现在的价值，甚至能涨一点。
如果是二线城市里不在市中心、也没啥好配套的刚需房，可能还能维持现在的价格，想大幅涨价基本没希望。
但要是在三四线城市，特别是那种人不断往外走、也没什么像样产业的小县城，180 万的房子很可能会贬值，到时候就不值这么多了。
不过不管在哪个城市，有一点是肯定的 ——“房价会一直涨” 这个老想法已经行不通了。
房地产市场不会再出现以前那种 “随便买套房子都能赚” 的情况。
以后大家买房，更多会看这房子住得舒不舒服，而不是想着靠它赚钱，市场会变得更理性。
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