楼市的神奇 “特殊私人银行”开业了

　   墙内自媒体如松分析文章：美国房屋租金的上涨已经成为全社会关注的问题。

　　2024 年第二季度，美国的平均租金价格达到每月1481美元，创历史新高。根据美国人口普查局的数据，自 2019 年以来，平均租金价格飙升了惊人的56%。目前平均租金价格占平均每月可支配个人收入的约 29%，相比之下，这一比例在 2019 年明显较低，还只有大约为24%。换句话说，租金上涨的速度远远快于税后家庭收入，甚至租房也成为一种奢侈。

　　这种趋势是否会持续？这是所有人都关心的问题。

　　以前经常说，租住需求有保证的房地产本身就具有稀缺性，或者反过来说，那些具有稀缺性的房地产的租住需求是有保证的，它就等于是实物货币。每当美元的通胀和利率开始走高，就意味着美元纸币在加速贬值，信贷资产、即纸币资产就开始挤兑包括贵金属、大宗商品、稀缺房产、垄断经营权等各种实物货币，让这些资产价格远远跑赢通胀，这就是上世纪七十年代贵金属、美国房地产、大宗商品等实物货币价格远远跑赢通胀指数的深刻根源。

　　高通胀时期的房地产还有银行的特征，因为它可以通过出租产生“利息”，下图是美国租金通胀走势图，其中住房租金是租金通胀中最重要的组成，或者说租金通胀大致就可以代表住房租金的走势，从图中可见这样的现象，在上世纪六十年代末期和七十年代，是美国租金通胀、即房屋租金上涨最快的时代。也就是说，如果在那样的高通胀、高利率时代拥有具备实物货币属性的出租房，就相当于拥有了一间属于自己的“特殊私人银行”，一方面价格上涨可以跑赢通胀指数，另一方面可以收获快速上涨的租金作为利息。

　　现在我们要问问，我们处于什么样的时代？

　　苏联解体之后，全球化进入高潮，这意味着全球统一大市场快速扩张，产业链加速全球布局，这是美元资本投资收益率上涨的年代，当然就成为美元利率和美元通胀不断走低的时代，到次贷危机之后美元的基准利率终于下降到零。与之相伴的是，从八十年代前期开始是美国租金通胀不断走低的时代，苏联解体之后继续走低，次贷危机爆发之时更短暂下降到了负数。

　　现在是全球地缘政治对抗回归的时代，无论你是否愿意，对抗已经成为世界的主题，这就是全球化解体的时代，是全球产业链不断断裂、重建国家产业链和区域产业链的年代，是美元资本投资收益率下降的年代，再加上对抗周期的到来军费支出将成为各国财政支出中最重要的部分，这会不断破坏各国的财政收支，让美元等纸币的信用水平加速下降，这就形成美元通胀和利率不断走高的年代。

　　美元正在进入高通胀、高利率时代的另外一个证据是，中性利率是一个十分关键的指标，这是一个既不刺激也不抑制经济增长的利率水平，2000年美国的中性利率在3.7%以上，次贷危机之前在2.5%以上，次贷危机之后迅速下跌至1%以下，并在这个低水平保持了十多年，见下图，而现在美联储的委员们认可的中性利率平均水平是2.8%，美国前财长萨默斯更认为已经超过4%，虽然目前的真实中性利率数据只有未来才知道，但中性利率已经大幅提升却是不争的事实，而中性利率越高，美联储的基准利率和美国的通胀率也越高，这就说明美国已经进入高利率、高通胀的时代。

　　另外还要注意一点，中性利率是一个长期利率，与本国人口结构、本国文化、地缘政治、国际经济环境、本国的产业政策等诸多长期因素有关，一旦目前的中性利率大幅提高，就意味着这是一个长期的趋势。

　　也就是说，现在美国正在进入高利率时代，在这样的周期中，租住需求有保证的房地产价格会加速上涨，会跑赢通胀率，这很重要，这与上世纪七十年代有些类似。

　　在这样的周期中，住房租金注定会快速上涨，源于美国租金通胀或住房租金的走势与美国通胀率或利率的走势严格正相关，参考下面的对比图，注意：美国通胀率目前已经回落至2.9%，在图中并未反应出来。而且租金通胀上涨的速度显然比通胀更快，目前的数据是，7月租金通胀率环比上涨0.42%、同比上涨5.1%；核心通胀率环比上涨0.2%、同比上涨3.2%；通胀率是环比上涨0.2%,同比2.9%，租金通胀比通胀率跑的更快，对上世纪七十年代租金通胀和通胀的数据进行对比也可以得到同样的结论，具体表现就是租金通胀数字高于通胀的数字，见下图。

　　总结起来就是，在回归高通胀的时代，那些需求有保证的房屋价格上涨速度会跑赢通胀，租金涨速也会跑赢通胀，考虑到当代很多国家都有美化通胀数据的冲动，说明房地产这间“特殊私人银行”是更加公正合理的。

　　今天，美加的很多地区房地产已经陷入了颓势，很多人又在惊呼崩盘开始了：

　　第一，只有货币价值稳定时期，才容易出现崩盘走势，源于房地产崩盘的本质是房价相对于货币价格出现了快速下跌，如果货币价格本身就在快速下跌，房地产就很难崩盘，而现在正处于高利率、高通胀的货币快速贬值周期；

　　第二，次贷危机之后，美国的房屋总库存和美国家庭负债率都在走低，目前美国的总库存仅仅是2008年的三分之一左右，处于绝对的低位，而家庭负债率已经比2007年低20个百分点以上，这些数据显然不支持崩盘。

　　美联储正拟进行降息，这很可能意味着萧条正在到来，一旦开启萧条，楼市同样会出现调整，而调整就是上车、建立特殊私人银行的机会。

　　到这，圈内的朋友一定说，美国距离我们太远了，没法建立自己的“特殊私人银行”。别急，东方也会来到这样的时代，只是时间点尚未到达而已，而且符合特殊私人银行条件的城市或地区甚少。像本世纪前二十年那样的一套房可以改变一个人的一生的情形，已经再也一去不复返了，现在是梦醒十分，未来属于很典型的投资时代，而投资考验的是个人的眼光、判断力和能力。

　　太阳每天早晨都会从东方升起，太阳总是会升起的。