华人现金买家势头猛： 热衷加州、热衷好房子

　　全美地产经纪人协会（NAR）7月中旬发布的《美国住宅市场国际交易》报告显示：来自中国大陆和台湾以及香港的买家在多项指标中显示出两大偏好：喜爱加州，喜爱好房子。

　　　图为加州亚凯迪亚（Arcadia）的一处豪宅资料照

　　华人所购房屋均价100.5万 远超其它外国买家

　　NAR调查了全美9,400位地产经纪人，调查时间为2021年4月11日～2022年3月9日。调查结果显示，国际买家在这12个月期间购买了98,600套住宅，总值超590亿美元。

　　从所购房屋数量看，来自中国大陆、台湾以及香港的华人买家（均非美国公民，包括住在美国境外者、最近2年移民定居美国者以及最近半年持职业、教育等签证住在美国者，以下简称非美国人华人买家），因为中国大陆外汇政策收紧以及2020年年初突发的疫情限制，购房数量显示出逐渐下降的势头：

　　但从所购房屋总价看，非美国人华人买家购买总价值为61亿美元，超过排在第二的加拿大（55亿美元）6亿美元，更远超第三的印度（36亿）和第四的墨西哥（29亿）。

　　2022年统计年度，国外华人买家比上一年度所购房屋减少600套，但总房价增加了13亿美元。一般认为，这反映出美国房价总体大幅上升的现状，所购房屋均价上升近30万美元。

　　从房屋均价看，非美国人华人买家，所购房屋价格最高，均价为100.5万美元，远超其它外国买家。比如，排在第二位的印度所购房屋均价为70.2万美元，第三巴西为49.1万美元，第四加拿大为48.5万美元。

　　从购房总价值看，本统计年度外国购房者已逆转2017年以来的市场下滑趋势。

　　另外，非美国人华人买家中，有6成是现金买房。在房价超过100万美元的条件下仍用现金买房，这意味着最近的买家比前几年的买家总体上看，拥有更雄厚的资金实力。

　　非美国人华人买家最喜爱的购房目标州仍是加州，占加州外国买家的31%，其次是纽约州（10%）、印第安纳州（7%）、佛罗里达州（7%）。

　　相比中国房市 华人买家更看好美国？

　　进入2022年前后，美国房市进入高速膨胀期，房价高涨；因通胀风险加大，美联储已开始连续加息，利率提高，房市下跌风险加大；这让更多美国国内的买家陷入观望状态。但NAR的报告显示，国际买家尤其是国外华人买家，相比之下，购房热情不降反升。这可能显示，这些华人买家，尤其是来自中国大陆的买家，大多是现金买家，购房资金不受利率影响，仍然保持着对美国房市的信心。

　　据financialsamurai.com上的专家分析，在2017年和2018年，非美国人华人买家斥资300多亿美元来美国购房后，中国大陆开始打压到国外的购房者，实行严厉的外汇配额管制，以阻止美元外汇的急剧减少，可能造成了2019年华人在美购房迅速减少到134亿美元。

　　NAR首席经济学家Lawrence Yun认为，2020年疫情开始后实行的旅行限制和病毒测试，也给外国买家带来不便，减少了外国人购房数量。

　　在2017～2022，美国房价处于上行通道，房价一直向上攀升，直到今年5月份美联储连续加息来打压房市之后才停止攀升。在房价昂贵的旧金山，现在房屋均价达到8,250美元/平米；在佛州的迈阿密均价仅为3,170美元/平米。

　　中国大陆房价多年来也急剧攀升。比如北京，房价从2010年新房成交价3,035美元/平米～3,248美元/平米，上涨到2021年二手房屋均价达到9,822美元/平米，价格变化近3倍。但这两年中国大陆的房地产市场，出现了难以为继、大幅违约的情况，还出现了大量法拍房。据上海为睿资产管理有限公司的数据，2021年全年中国大陆法拍房总挂拍金额达2.35万亿元。2022年上半年，中国大陆的烂尾楼涉及资金9,000亿人民币，大约2千万中产阶级“烂尾楼”难民。现在有数十万预售屋主宣布停止还贷。

　　种种情形显示，越来越多的中国大陆买家对国内地产市场正在失去信心。

　　根据中共国家统计局的数据，截至今年5月份，房地产销售处于连续11个月年同比下跌的状态，创造了中国商品房市场启动以来的最长滑坡纪录。中国大陆的商品房销售面积和销售额双双大幅下滑，5月同比分别比上年下降23.6%和31.5%。

　　对比中美两国的房市，虽然美国房市风险高升，但相比之下，中国大陆的房市风险可能更大。中国大陆一线大城市的房价多高于美国一些大城市的房价，加上越来越多的中国大陆居民对国内楼市丧失信心，这种大环境是否会让一部分人抛弃国内楼市，来美国购房呢？

　　洛杉矶地产经纪人：市场反映超乎预料

　　尽管从NAR数据看，全现金购房交易量占6月份交易额的25%，与5月份相同，略高于去年同期23%，但可能业绩不同的地产经纪人，对市场的感觉也有差异。Jeannie Chang是洛杉矶华人地产经纪人。近一段时间的工作经历让她感到不可思议。本来以为美联储连续加息，会让房市很快地冷下来，但没想到洛杉矶的房市给她的感觉是不冷反热。在一栋房子上市后，还会有好几个客户抢，而且大多是现金客户。

　　她的一个朋友代理了Reno的一处住宅，上市价150万，最后以大幅高于上市价格成交。

　　“美国人买房一般会贷款，这样你的利息可以在报税时扣除。”现金购房不是美国人的买房方式。她们估计，客户大概来自中国大陆。

　　她说，在连续加息后，“本来大家很悲观，但没想到有人在用现金抢房。”

　　她认为，全世界人都在美国买房，觉得这儿是最稳定的，将来有保障。

　　来到美国的中国人往往都重视学区房，这也是他们买的房子价格比较高的原因。她建议，中国大陆居民如果来到美国，不要把钱放到股市上，风险大，行情也很不好。投资房地产，长期看回报率高。买房后自住一段时间后再卖，多赚的钱还享有很多税务减免。