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美国房市会崩盘吗?专家这么说
www.creaders.net | 2021-04-25 16:54:56  经济日报 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

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美国房市是否过热,是美国民众现在关心的议题。图/路透

美国房市是否已经过热?这是许多美国人想要知道答案的问题。根据Google报告,民众上Google网站搜寻“美国房市何时崩盘?”这个问题的搜寻量,过去一个月来暴增了2,450%,凸显美国人对房市的担忧。(延伸阅读:美国人也忧房市泡沫!“房市何时要崩?”成Google热搜)

经济学家说,以当前市况来说,美国民众会担心或许也很正常。一些人认为,现在的房市热度可能就和2008年金融海啸前的情况,相似到可怕的地步。但一些房市专家也说,美国民众目前还无需过度紧张。

美国全国住宅建筑商协会(NAHB)首席经济学家狄耶兹认为,“美国房市并未出现崩盘迹象,但(房价)成长率将略为回落”,因为前阵子的房价成长难以为继,尤其是去年,在房价涨幅高过收入增幅时,涨势终将无法维持。

有意购屋者愈来愈多

一年前在美国刚爆发新冠肺炎第一波疫情时,民众因为被建议居家避疫,购房买气戛然而止,之后在当局允许恢复不动产买卖时,美国民众开始一窝蜂买房,因为远距办公和线上教课的趋势成形,许多家庭都打算在郊区置产。

大批有意购屋者突然涌入市场,也大幅推升房价。至去年11月止,美国房价的上涨速度为金融海啸以来最快,买气似乎也没有降温迹象。最新报告显示,美国3月新屋销售比2月激增20.7%,换算成年率后为102万户,为2006年来最高。

不过,促成当前房市盛况的环境,和金融海啸前的情势大不相同,特别是放款机构的谨慎程度大为提高。

金融海啸前房市荣景的背后成因,是次级房贷热潮。银行和其他房贷业者核发许多风险更高的贷款,通常还不需要借款人提供还款能力证明,许多贷款在宽限期还采用可调整的利率,当时的房主也把自己的房子当成提款机,用这些高风险的贷款以债换债,将房子的资产价值变现。

银行更谨慎核发贷款

相较下,现在银行的放款行为已比当年保守许多。Realtor.com首席经济学家海尔说,银行和房贷业者在延长信用方面已更有纪律,和上次房市荣景的情况大不相同,且银行在去年实施防疫封锁措施时,已紧缩放款需求,因此现在的买主会比过去还要更符合资格。

由于银行更加谨慎放款,现在美国房市需求主要是实实在在的需求,不是炒作出来的,而且需求激增的原因,也不只于新冠疫情所造成的生活方式改变。

海尔说,目前购屋需求的基础是购房人口的大幅增加,许多千禧世代即将迈入30岁,而这是首次购房的关键年龄。

有购物需求的民众大幅增加

房市普遍认为,人们买房的动机并非低利率或投资潜力,而是因为生活改变了。千禧世代是目前人口最多的一个世代,即将成家立业,拥有自己房子因而正变成更重要的优先事项。

纽约联准银行的一项新研究评估了消费者对买房的偏好、以及在新冠疫情期间对投资态度的转变。这项调查要求受访者对房屋和股票等金融资产这两项投资评分,询问哪一种投资比较好,结果超过90%的受访者倾向拥有自己房产。受访者最常回答的原因是,因为房屋是他们想要的生活环境,也能提供稳定,且房价波动较小。

今年受访的美国民众也比去年更常提到房屋的较高报酬率,这可能反映美国房价的惊人涨势。

房屋供不应求,推升房价

对美国的购房者来说,当前的最大问题是房源不足。上次美国房市泡沫破灭时,许多建商损失惨重,这些建商当时累积了大量新建住房,却苦寻不到买家。因此,这些建商都大幅放慢建筑活动,直到近几年才恢复建屋。同时,许多美国人都正要步入家庭,造成房市供需出现巨大缺口。

美国房贷机构房地美(Freddie Mac)最近的报告估计,美国房市目前供不应求的缺口为400万户,比2018年扩大了50%。


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