十年后回头看 这句话是中国楼市分水岭

中国的房地产市场去年的一轮上涨引发了中国政府对楼市的又一轮调控。实际上，中国楼市一直处于越调控越上涨的怪圈。这背后的原因到底是什么呢？

有分析认为，如果你试图用经济学来分析中国的房地产，无论你从供需性质关系入手，还是从库存入手，无论你说这个人口结构还是你说可承受能力，有任何一个指标来判断中国房地产市场结论只能有一个，泡沫。但是如果你用任何这些东西来分析，你就错了。

据媒体报道，由于这些年靠的是政府的投资，那么我们看到，社会融资暴涨，银行这段时间的借款实际上堪比四万亿，只是这次悄悄的进村，开枪的不要，这次和上次的最大差别，2010年四万亿政府一呼民营企业揭竿而起，这次别管政府怎么嚷嚷，民营投资没见真正的起来。由于实体投资没有起来，那发出去这些钱渗透到实体经济中间，效果就差，经济学上讲就是货币的成熟效应在不断下降。

剩下的那些去了哪了？房地产市场。这就是我们所见到的去年的房价的一次暴涨。今天来这参加会的有不少过去两年也曾经听我做演讲的朋友。我去年错的最厉害的一个，就是对于中国房地产的判断，我错了。如果你试图用经济学来分析中国的房地产，无论你从供需性质关系入手，还是从库存入手，无论你说这个人口结构还是你说可承受能力，有任何一个指标来判断中国房地产市场结论只能有一个，泡沫。但是如果你用任何这些东西来分析，你就错了。

因为今天咱们头上那片瓦，不是给你住的，这叫做金融产品，这是一个投资。这是一个流动性拉动的一个投资。十年后再看咱们的历史，会告诉你这句话是中国房地产市场的分水岭。因为房子不再是金融产品了，但这并不意味着今年房价会暴跌，北京此时此刻想干的事也是想慢慢把你的钱从一线城市挤到二线城市，从二线城市挤到三线城市，看看调整一开始出来的是一些一线城市，接着慢慢进入二线城市，最后希望进入到三线城市，换一句话说，咱们政府希望把你的钱给忽悠出来，为去库存服务。所以房地产市场暂时不能打死。但是也不能再让你这么狂炒，想想你自己在上海工作，会不会跑到扬州去买个房子。

一旦房价往下跌了，人们会突然发现，中国经济最强的那一环就是你我他的储蓄，那是真金白银，和中国经济最弱的那两环，一个是地方债、一个是房地产开发商，紧紧的连在一起，下一次房地产出事不光是银行出现坏帐的问题。

中国的政策这些年说多，繁复许许多多的政策，但是它的逻辑出奇的一致，就是把你兜里的钱忽悠出来填地方政府财政窟窿，地方政府把房价涨上去可以卖地，这个泡沫往下走了搞出理财产品，不同的表达形式，还是同样的逻辑，这个泡沫玩不下去了，搞出股市4000点到半山腰，地方债置换，这个玩不下去了，房地产2.0版，都是绕同样一个圈。最新一些和政府比较亲近的经济学家们提出一个新的概念叫做转杠杆，去杠杆是应该的，老大说的当然是应该的，但是我们要转杠杆，我就想什么叫转杠杆，后来一看明白了，看看地方政府债这两年负债比率往下走，民间的负债比例是往上走，民间负债率去年的数字放上去，已经远远超过50%，换一句话说，银行存的那些钱拿出来买楼实际上帮地方债解套，房地产不出事大家皆大欢喜，房地产出了事，你就是托着掉下来的天花板的人。

再讲一句2016年还有一个奇特的景象，房地产市场中产阶级奋勇跳进去，全民买楼，最高端的有钱人和很多的开发商在慢慢撤出来。谁对谁错，我不知道，最终只有时间可以给我们一个答案。

实际上，这也是中国的信贷周期，那么在这个信贷周期中间我们已经见到了相当长一段时间我们在通过增杠杆来维持一个经济的增长，但是信贷周期是全世界经济学的一个核心概念，政府可以把这个周期撑长，但是我不认为政府有能力取消这个周期。当这个周期开始出现一个回落的时候，这个就应该是中国经济所要面临的下一次调整的一个契机。我觉得这个在今年发生的概率不大，但是如果我们看明年后年的话，这个去杠杆的压力方，通过去杠杆防风险的政策举措，我相信会慢慢渗透到经济中间去。