投资华尔街大楼：中国投资推高纽约房市

     中国投资推高纽约房市。“以前欧洲客人多，去年加拿大和俄罗斯客人多，而去年和今年，中国客人则增加很快。”纽约房产经纪高层Polly　Chang说。

　　纽约的房地产市场正在以一种令人惊诧的速度复苏。

　　据21世纪经济报道，“最近三个星期我忙得不行，上周我这里有四个客户在抢房子，最后有一个还没有抢到。”纽约最大的房地产经纪商Prudential　Douglas　Elliman的资深副总裁Polly　Chang告诉记者。从事地产经纪长达8年的她，对于眼前的这一波上涨趋势也有点措手不及。

　　尽管美国经济复苏信号依旧不明显，但纽约的房地产价格在最近十几天突然蹿升。

　　根据着名房产网站Trulia的统计，最近一周纽约地区市场上所有房产类型每平方英尺的平均单价为1337美元，比今年初数据增长了11.4%以上。部分库存住宅的房价，甚至比2008年11月市场全线跌落之前的价格还要高。

　　Polly　Chang的客户中，有相当一部分来自中国大陆。她透露，之前中国企业或个人来纽约投资商用房地产主要用于出租，而如今中国大型企业前来投资开发自用房地产的数量越来越多：“主要是实体经济类大型企业，希望在纽约买下整栋楼开分支机构，作为今后美国业务拓展的基础。”

　　而此前在纽约购得房产的中国企业，开始成为后来者的“取经”对象。5月2日，国内2012房地产百强企业的部分老总到纽约察看房地产市场行情。行程之一，是参观被国内房地产网络平台“搜房网”买下的华尔街72号前美国国际集团（AIG）大楼。这是首个被中国客人买下的华尔街大楼。

　　首吃螃蟹者

　　靠近珍珠街（Pearl　Street）的华尔街72号大楼，AIG的标识赫然显示在建筑物的玻璃大门上，甚至在谷歌（微博）地图上，这里和后面的松树街（Pine　Street）50号楼群一起，也显示为AIG所有。

　　但今非昔比。自从2009年年中，韩国锦湖综合金融公司（Kumho　Investment　Bank）从AIG手里把这两处楼宇接盘后，大楼里就空无一人。大楼里所有贴有AIG标签的资产，现在看来仅仅是对2008年金融危机的纪念。

　　这栋大楼电梯楼层16层，总共约30万平方英尺。在曼哈顿下城金融区，算是不大不小的规模。当初韩国锦湖买下后也希望自用，但在空置一年半后决定出售，先期以4600万美元卖给搜房网大部分楼层，后来又增加到6000万美元整栋出售，净赚2600多万美元。

　　“当初每一个买卖环节都花了不少功夫，解决了很多问题后完成的。”帮助完成AIG大楼交易的The　Ariel　Group　Realty　Corp。的地产经纪商Charlotte　Cheung称。

　　负责大楼保安的小伙子发现，自从今年4月上旬这里来了几个中国人后，每天进进出出的人开始多起来。

　　这几个中国人中，有搜房网董事长莫天全和刚派驻纽约办公室的董事总经理侯玉魁。

　　莫天全站在大楼16层的平台上告诉记者，他希望把这里建成搜房网的全球培训中心。从平台上俯视，扑面而来的就是整个华尔街的风景。

　　现在前来AIG大楼“取经”的国内房地产开发商会发现，单纯从资产价值来看，这是一个相当不错的买卖。

　　Charlotte说：“中国企业来纽约，尤其是曼哈顿看整栋楼房的数量在增加，但与此同时市场上类似华尔街72号这样的楼宇没有很多，房价就被推高。”

　　四年，大楼价格如过山车般大起大落。经历过2008－2009年的低谷后，如今开始迅速回升。越来越多的中国企业开始在纽约的房地产市场询价，希望能在价格进一步上涨之前迅速持仓。

　　事实上，尽管搜房网在购买时，就希望把这栋房产开发自用，但却迟迟没有启用大楼，最终的用途也尚未敲定。

　　自从AIG在2009年出售后，这幢大楼就空关了近三年。Charlotte告诉记者，保守估计该栋大楼现在的估价，比当初买进时高出15－20%。

　　“主要是没有时间来规划。”侯玉魁表示，当初买下房子还是第一步，根据时间表，今年年底前会确定一个基本的改造方案。

　　中国投资客

　　像搜房网那样几年间看准纽约市场趋势的中国企业虽然少，但数量却在增加。

　　纽约州长岛一幢占地十亩的豪华别墅被一个中国商人以1588万美元买下；而创下3320万美元曼哈顿公寓买卖新记录的也是一个中国人，买下的是5500平方英尺的曼哈顿国际大厦内一户豪华公寓。

　　此外，金融区Broad　Street25号5万英尺面积的楼宇被一家中国公司买下，同一条大街上70号被一家中国投资建筑公司1800万美元买下。而海南航空集团旗下的海航控股，斥资2.65亿美元，在曼哈顿市中心购置了一处高级写字楼。

　　如今，更多中国企业接踵而来。纽约的房地产市场价格被进一步抬高。

　　4月24日公布的美国3月新屋销售数据为328，000间，相比2月份的下降了7.1%。与此同时政府公布的房地产价格指数显示2月份房价上涨了0.4%，是2007年以来首次正向增长。这些数据被市场分析人士解读为房地产市场阴晴不定。

　　这并不妨碍纽约房市一枝独秀。

　　金融危机后纽约房价一直在稳步回升，最近更是迅勐。根据房地产研究公司Chandan　Economics的统计，尽管离2007年的400亿美元还有相当距离，2011年纽约写字楼的销售总额已在120亿美元左右，是前一年的两倍，高品质大楼的空置率已经跌破10%。

　　而高纬物业顾问公司（Cushman　＆　Wakefield）此前的一篇报告显示，2011年纽约房地产投资增长了165%，超越了伦敦，位列榜首；自2007年以来，纽约首次成为世界上吸引商业房产投资最多的城市。

　　“目前住宅房屋已经无法和屋主讨价还价，对于外国投资者，除了贷款至少50%头款或全现款付清之外，有时还会在最后阶段提高价格。”Polly　Chang表示，“现在房产空置率很少，住宅大约在1%以下。”

　　而商业用楼方面，Charlotte表示，市场上真正空闲的房屋并不多，通常一空下来就有投资者相中，竞争激烈。房产中介普遍反映是，来自中国大陆的企业和个人对于纽约房地产的需求很大。

　　一家研究机构Real　Capital　Analytics的数据显示，2010年海外购房者购买的商用房产，从前一年的38亿美元增加到了67亿美元，其中来自中国的客户从前一年的1800万美元增加到了1.27亿美元，而这一数据还不包括通过地产基金购买的中国客户。

　　“以前欧洲客人多，去年加拿大和俄罗斯客人多，而去年和今年，中国客人则增加很快。”Polly　Chang说。

　　纽约从事房地产25年多的Prudential　Douglas　Elliman资深副总裁Grace　Chang告诉记者，今年开始，许多中国客户来征询购买整层的办公楼公寓（office　condo），可能用来出租投资或者自用开发，这是一个新趋势。

　　纽约为何一枝独秀

　　“纽约和美国其他地方不同，纽约房地产市场有自己的独特性。”Grace　Chang告诉记者。

　　上述高纬物业的报告分析，全球经济的不确定性和紧缩，导致全球复苏放缓，同时也促使投资者更加关注一些主要的市场。规避风险的动力使得投资者会选择回报率更稳定的世界顶级城市。

　　Charlotte告诉记者，尽管曼哈顿地区的商用房产回报率只在4%左右甚至更低，但由于近几年一直保持稳定，因此对于投资者来说是不错的选择。

　　“曼哈顿地区之所以和美国其他地区不同，在于它的市场稳定、优秀人才汇集、生活质量高和源源不断的国际投资。”　Grace　Chang表示。

　　而对于海外投资者来说，这些也是驱使他们投资纽约房产的动力。作为移民或者改变身份的一种方式，房地产市场通常是踏足海外投资的第一步。

　　根据去年中国招商银行和贝恩国际顾问公司（Bain　＆　Co。）发表的一份调查显示，在中国有近60%的高资本净值个人，已经作了移民安排或正在考虑移民。

　　根据这项针对2600名高资本净值个人所作的调查，这些人中有20%以上已经完成了他们的移民申请或已经做出了申请移民的决定，三分之一的受访者表示他们拥有海外资产。调查显示，移民的首选目的地是美国，有40%的移民者选择了这一目的地。

　　而今年4月22日，美国国土安全部（DHS）公布的截至4月15日的数据显示，2011年中国移民美国人数增长1.6万，占全美移民人数的8.2%，同比增加1.4个百分点。同时，2011年发放绿卡总数超过106万，其中向中国人发放8.7万。

　　美国公民与移民事务局（USCIS）的数据显示，2010年1885位投资移民申请人中，有772人来自中国。根据规定，美国投资移民要求申请人可投资资产超过1亿人民币（1585万美元）。

　　但买房容易养房难。Grace　Chang表示，现在很难估算这些房地产投资回报率高低，关键是购买之后的修缮、提升和管理，以及后续的出租问题等。不过她认为，如果在全球范围内分散投资，纽约仍然是其中最佳的选择。