万维专稿: 用房产抵押贷款投资股市之利弊

万维读者网记者唯一编译报道：用房地产作为抵押到银行贷款，再将贷款用来投资股市，这种方法其实早就有了。CNN Money的文章指出，现在有些金融顾问称这种方法为Equity harvesting，Equity maximization, 这些名称都是同样的意思 - 让你用房子去贷款投资股市。其实，你还可以干脆卖掉房子换现(Cash Out)，或者用房子做第二按揭(Second Mortgage)，还有就是用房子做抵押申请一个Line of Credit。

不少金融顾问会建议你每隔几年重现申请一次房屋抵押贷款，这样你可以最大限度地利用已经还清的按揭部分，还可以利用房屋增值多贷到一些。

从表面上看，这样做好像很不错，有些网站甚至鼓励在金融方面一窍不通的人不要犹豫赶紧做起来。他们说，你拿房子去做抵押贷款，贷款利率不过6-7%，而从历史上看，股市的长期回报平均每年在10%，这样你等于什么都不用做就净赚3-4%。为什么不马上做呢？

当你用房子做抵押贷款时，你要付给贷方一定的利息，用借来的钱去投资以求更高的回报，你所赚的就是两个百分比中间的差额。如果你的投资真能赚到10%的年息，而贷款利率只有7%，看上去你好像真的赚了3%。

但是，我们不是生活在一个纯理论的世界里。在现实世界里会有其它原因影响你的投资回报，比如，当我们讨论投资回报时，这些回报通常不包括一些费用，比如手续费。假如这些费用只占每年的1%，那么，你赚到的回报就减少为2%了。

除此之外还有税收。假设你付给贷方的利息可以用来减税，而赚到的那部分钱需要交税，又会对你的投资回报产生影响。(www.creaders.net 记者专稿  转载请注明出处)

这种做法最大的问题就是没人能保证你投资所赚到的回报一定会大于你贷款的利率。从长期角度讲，肯定有一些年度投资回报低于还款利率，有时还可能亏钱。

举个例子，假如你在2000年初用房子贷款$100,000块投入标准普尔500指数，那么在接下去的三年里你平均每年要亏14.6%。假设你一直持股到今天，你的$100,000应该变成了$113,000，年增长率为 1.6%而已。如果你当时没有投入标准普尔，而是投入了Nasdaq指数，那么今天你的$100,000只值$66,000。

也许，你可以等待时间更久一些，最终投资回报会超过还款利率。但是那将是相当长的一段等待。

因此，如果你投资的目标是长期的，也不妨冒些风险以房贷款。但是用借来的钱投资要特别小心。因为一旦股市大跌你的投资部分就可能缩水，小于原来的贷款。如果情况更坏一些-你还不上贷款了，你可能面临的就是卖房子，卖完房子还发现自己的钱比以前少了很多。另外，如果你抵押贷款后居住的地区房价跌了，你的压力也会增大。

总之，用房子抵押贷款应该是作为一个缓冲，而不是用来赚那很小的贷款利率与投资回报的差额。这个缓冲应该是留作备用的，比如你的事业发生转折时，或者孩子上大学时。

如果有人劝你用房子贷款做投资，你不妨先问他几个问题：如果投资回报不好怎么办？这样做最坏的结果会是什么？如果到时候我必须卖房子还清贷款怎么办？我从哪里找钱还每月的贷款？

如果问了这些问题你还想试试，专家建议你只用房子的一部分做抵押，给自己留一个余地。

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