炒房已过时？日本富人喜欢投资这些

　　在拥有大量资产的富裕阶层中，多数人都在积极投资，以进一步增加财富。那么，目前受富裕阶层青睐的投资标的是什么？记者调查了塔式住宅楼（塔楼）已不再受欢迎的实际情况。

　　利用存款及不动产等资产进行投资——“几乎所有富裕阶层都会利用丰富的资产，进行某些投资来进一步增加财富。这正是造就富裕阶层的原因”（提供管家服务的Butler & Concierge Japan的新井直之）。

　　这句话概括出了富裕阶层在资产方面的优势。那么，当下有哪些投资趋势呢？

　　常见的传统投资方式是通过房租获得被动收入。令人关注的是收益率，据日本不动产研究所的《不动产投资者调查》（2024年4月公布）显示，以方便前往涩谷站及东京站等的租赁住宅为例，其交易收益率的中位数为3％至4％。

　　在这种情况下，如今富裕阶层关注的是“储藏间”投资。

　　开展日本最大规模储藏间业务“Hello Storage”的Arealink公司的调查（2023年9月公布）显示，2022年储藏间的实际总体市场规模已超过56万间，金额达到747亿日元，预计到2030年将增加到86万间，规模达到1123亿日元。

　　储藏间投资收益率超过10％？

　　投资储藏间出租出去，用来存放租户家里放不下的物品。这项投资的主要优点就是收益率。

　　前面已经介绍过租赁房屋的收益率。关于储藏间投资，如果是在自己拥有或者购买的土地上建造储藏间并签订整租合同（建造接单型），据悉其表面收益率（将土地及房产购置等初期成本考虑在内的收益率，不包括各种维护成本）有望达到8％至12％（数据来自Area Link）。

　　储藏间不像租赁房屋那样需要配备给排水和燃气设备，而且设备损坏时以及租客租用或退租时的维修费用也不高。

　　由于运营成本较低，“虽然计算方法等存在一些细微差别，但即便换算成住宅楼等租赁房屋的交易收益率（在土地及房产购置等初期成本的基础上，加上各种维护成本后得出的收益率），大多数情况下也仅仅比有望达到8％至12％的表面收益率低几个百分点”（Arealink），据悉储藏间实际上的收益率往往高于租赁房屋。

　　另外，以建造接单型储藏间为例，“哪怕拥有的土地距离车站较远，如果是作为储藏间使用，周边居民的需求仍然十分稳定。采光情况也无关紧要。而对于那些地段等条件不够好就可能无法获得出租收入的住宅楼及公寓等租赁房屋来说，这样肯定不行”（Arealink）。

　　储藏间投资也存在缺点。与持有租赁房屋相比，储藏间即使地段很好，也难以设定较高的价格，而且很难获得金融机构的贷款。

　　但是，新井直之表示，储藏间投资仍然优点大于缺点。“因为只是提供‘储物空间’，与租赁房屋相比，噪音等居民纠纷较少。另一个优点是可以作为一种财富继承的策略，因此关注储藏间投资的富裕阶层越来越多”。

（示意图）

　　塔楼投资节税已过时

　　说起富裕阶层的不动产投资，人们往往会联想到塔楼。但与储藏间投资形成鲜明对比的是，富裕阶层对塔楼的关注度越来越低。

　　曾担任过国税专员的小林义崇解释称，“能获得很高节税效果的塔楼投资过去很受欢迎，但国税厅和税务署采取了措施，现在情况已经发生变化”。

　　以前，在同一座塔楼中，如果土地和拥有的面积相同，那么无论在哪个楼层，继承时的评估额都是一样的。但高楼层的实际交易价格更高。也就是说，如果购买高楼层出租的话，能够获得较高的租金收入，而且还能在继承时支付较低的税金。

　　但是，国税部门认为这种节税方法不合理，并出现了根据实际价值追征高额税款的案例。对此不服的纳税人提起了诉讼，2022年4月日本最高法院做出了支持国税部门意见的判决。

　　此外，自2024年1月起，日本修订了与继承税相关的住宅评估法规，开始施行对很多塔楼继承情况实施“增税”的新规定。小林义崇表示，“针对塔楼投资带来的过度节税现象，国家加强了监管，这种状态短时间内可能会持续下去”。

　　想“投资”NFT的富裕阶层增加？

　　如今，也有一些富裕阶层出于投资目的购买昂贵商品。

　　首先要提到的是“劳力士”手表。很多富裕阶层认为其二次流通价格会上涨，于是出于投资目的购买“宇宙计型迪通拿（Cosmograph Daytona）”等热门款式。

　　据悉，也有一些富裕阶层出于投资目的购买NFT（非同质化代币）艺术品。过去曾出现过艺术家的数字作品以数十亿日元的价格拍出的案例。

　　新井直之表示，“对于富裕阶层来说，NFT更多是出于投机目的而不是投资。那些希望利用闲置资金进行NFT投资而‘发大财’的富裕阶层纷纷购买了NFT作品”。

　　在普通人群中，通过NISA（小额投资免税制度）投资信托基金或股票的现象也很火爆。那么富裕阶层是什么情况呢？

　　拥有很多富裕阶层客户的税理士法人Nature的负责人、税理士芦田詹姆斯敏之表示，“富裕阶层往往会优先选择稳健的投资标的，比如信托基金以及有望稳定增长的大企业的股票等。从这个意义上说，也有很多富裕阶层对投资国家、地方团体、企业等发行的债券感兴趣，这些债券的风险被认为低于股票等。虽然收益率不是很高，但富裕阶层可以投入大量资金，因此收益额会比较高”。

　　超级富豪会利用海外私人银行

　　芦田表示，“当资产极为庞大时，就不需要自己去考虑投资标的了”。原因是他们会把选择投资标的和制定节税对策等事宜交给在大型银行及证券公司等任职、帮助富裕阶层管理资产的“私人银行家（Private Banker）”。

　　芦田解释称，“在资产超过5亿日元的‘超级富豪’中，有些人会把资产管理委托给海外的私人银行家。原因是可以将‘对冲基金’等海外独特的投资标的列入选项，更加积极地增加资产。而日本国内银行及证券公司的私人银行家不同，即使客户没有那么多资产也能承接业务。他们熟悉日本国内的税金情况，在节税对策上拥有优势”。