美国房市冷、买家少 正是购房好时机？

纽约万荣地产公司（Winzone Realty）总裁潘小峰说，有人估计联准会（Fed）今年11月还要加息，“这个预期对市场影响很大”。他估计，有了这个预期，今年的房市不会好转，预计到明年4、5月间才能恢复。他表示，因为有升息预期，因此买家减少，因此“现在正是购买房产的好时机”。买家可以和卖家讲价，可以低价买到好房子。

成交下降 房价却有增长

潘小峰说，自从2022年3月联准会加息以来，纽约市的房地产市场逐渐走低，主要是贷款利率升高，贷款买房者多呈观望态度。他说，不久前刚刚做完一个房产过户，其抵押贷款利率已经上升到8.75%。“现在放贷利率的确很高”。

他说，联准会决定联邦基准利率，贷款银行发出的贷款利率要在这个利率基础上再加3个百分点。例如，如果基准利率是3%，贷款利率就是6%。他说，万荣地产是纽约市皇后区最大的地产经纪公司，现有地产经纪1400多人。人数虽多，但整个公司的“业务量很小”。他说，交易成功多是现金买房，不需要贷款，故买家不关心联准会是否升息。

美国地产经纪协会公布的数字显示，升息以来地产交易量下降了。他举例说，今年第二季度的数字与去年同期相比，今年的过户量比去年下降39%，签约率下降16%。合作公寓（Co-op）和共有公寓（Condo）过户量也下降30%。

他说，由于地产交易量的减少，地产经纪之间的竞争也增加了。有的地产经纪经常在微信群里发布消息说，又卖掉一栋房子。“他们也许有成功的案例，但也可能是广告”。总的来看，房屋成交量下降了，但出现地区不平衡的现象。例如，纽约长岛的房屋交易量变化不大，主要是因为许多华人购买长岛的房产。

联准会继续加息对人们的购房意愿产生了负面影响。他说，由于加息，他周围的人对地产投资都不太积极，除非是地段、房价特别好，不然就不出手。他公司里有几位地产经纪业务比较多，主要是他们做银行拍卖屋，价格低很多，故每天“他们的电话响个不停”。

联准会升息 贷款严查

自从联准会升息以后，贷款利率提高对纽约市的房价影响不大。地产经纪协会的数据显示，与去年同期相比，今年的房价仅仅下降2%。同时，纽约市皇后区的待售房屋数量也下降了四分之一，卖家发现市场不好也不卖了。若是有人急于搬家，非卖不可，房屋才能进入市场。

潘小峰说，由于联准会的升息，贷款银行对贷款申请检查得比较严格。他举例说，有的买家贷款申请批下来了，但是在过户前却告知借款人要重新检查一下他的收入，重查后发现有问题就收回批准书。银行也担心，如果联准会继续升息，这些贷款的利率相对太低，银行就亏了。

目前，贷款银行对买家的资金来源检查得比较严格。例如，一些华人的购房款来自国外。如果银行帐户的钱来自国外，银行就要求寄钱者提供公证书，说明这个钱不是借的，而是送的。“如果是爷爷寄给孙子的钱，爷爷就要出个证明”。

他说，他的亲戚两个月前用现金在纽约小颈买了一套住房。因为他的亲戚在公司上班，工资每月打进帐户，银行能够看得到，就不要出资证明。但是，有的华人手里有许多现金，但说不清来源，不能存进银行，也不能用来买房。

由于利率不断上升，贷款银行会劝说买家使用浮动利率。“银行会告诉买家，采用浮动利率有许多好处”。若是买家一两年后觉得不合适，可以重新贷款，借固定利率贷款。他说，许多买家都希望借到固定利率贷款，不过利率会高一些。贷款利率高一点，银行也会多一点保证。

多种因素 人们远离房市

纽约苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty）资深经纪David许专做曼哈顿的房地产。他说，自从联准会（Fed）在17个月前开始加息后，对曼哈顿的房地产影响很大，“我的业务受到了影响，客人也减少了很多。”他说，曼哈顿的房市发生了下面一些变化。

买家减少了。过去，人们会根据自身的收入变化调整住房规格。例如，若是收入增加了，人们就会把小房子换成大房子，反之亦然。换大房一般也需要贷款。现在他们看到贷款利率翻了一倍，就会停止换房，因此房屋销售额下降，成交额下降20%至30%。

卖家惜售了。他说，卖家也想多卖钱。当他们看到房市低迷、房子不能卖个好价钱时，也不愿意现在卖房。因此，曼哈顿的房价仍然不变，甚至微微上升，但待售房屋下降20%至30%，库存下降40%。

贷款利率增加了。联准会加息是因为出现了严重的通货膨胀。经过11次的加息，现在的通膨率降到3%，但是还未达到联准会2%的目标。联准会可能还要加息。联准会这轮加息前，30年房贷的利率是3%，现在同样期限的房贷利率是6%，房贷利率增加了1倍。

现金买房的案例增多了。一个新楼开发商告诉他，该新楼共有60套房子，用贷款购买的只有十来套，其余的房子全部是现金购买。他说，由于联准会不停地升息，美元加速回流，一些公司和个人持有大量现金，开始买房，因此现在买房的主要是这些人。而需要贷款买房的人在观望，等待时机。“他们希望等联准会降息后再买”。因此，现在现金持有者比较吃香。

外汇管制 中国买家大减

David许说，许多中国富豪对曼哈顿的高级公寓感兴趣，都想拥有这里的豪华公寓。他们出手也比较快。中国客户与其他国家客户不同的是，现在看房买房的都是超高净值人群。不过，疫情发生后，中国政府加紧了对外汇的管制，许多中国人在国内有钱，但钱弄不出来。“疫情过后，他的中国客人减少了很多”。

去年底，他帮助一位中国华人购买中央公园南端的一栋新大楼的一个平层，共花费2700万美元，买家用现金购买。他透露，这名买家在中国拥有上市公司，钱已经转到国外。楼层买下后，他花费200万元进行装修，到现在也没有住人。

最近，他带两名中国富豪在曼哈顿看房，该公寓楼是中央公园南端那栋最细长的摩天大楼，位置在第76楼，是双层复式4居4.5卫的房子。开发商的要价是5500万元，但他们没立即买，而是要考虑。“听说他们在纽约市有好几处房产”。

他说，由于中国经济不好，公司运营很难，许多中国富人开始向外转移资产，目的地是新加坡、欧洲、开曼群岛等。许多人为了资产配置合理，也会选择买房。他说，他们公司在世界许多国家设有分公司，公司内部有一个客户转介机制，他也做了转介。“客人想在新加坡买房，我就推荐新加坡的同事提供服务”。

他推测今年下半年曼哈顿的房市会好起来。他的根据是“曼哈顿的房租涨得太猛”。疫情期间，许多曼哈顿人搬出纽约市，但是现在又搬回来了，现在房屋的入住率很高。他说，曼哈顿的房屋租金平均值已经到达每月5000元，超过了一直领先的旧金山的房租。

例如，曼哈顿SOHO的一个两居室，每月租金要价1万多元，刚刚放上网就有人租了。“我们这些业内人士都感到房租高得有点离谱”。他分析，这主要是曼哈顿有几家高科技公司，也就是FAANG，即Facebook、Amazon、Apple、Netflix和Google几家大型科技公司。这些公司今年增聘人手，而且年薪都有十几万，付得起这个房租。

特殊地产 投资颇有成效

美国汇盛金融公司（Horizon Financial）首席经济学家陈凯丰博士透露，他的投资主要在美国医疗行业及医疗地产产业。医疗行业当前的趋势“零售化”，即逐渐远离医院作为枢纽的模式，转为走出医院进入社区的模式。独立诊室、紧急护理中心和影像诊断中心等在零售化医疗地产中将会激增。

与此同时，与住院康复类病人相比，非住院型类的营业收入最近显现了突破性的动力，住院设施垄断的日子已经一去不复返。因此，专注服务非住院型类医疗物业，处于产业链上端，符合当前市场趋势，正好解决刚性需求。

国宝银行董事长孙启诚表示，华人有节俭的传统，人人都有存款，多数华人都有房产，度过这个困难时期没问题。至于能不能买房，要看是否存在机会。他说，如果房价已下来，且位置很好，可贷款买下。买下以后，等到利率下降时，可以重新贷款，把房贷的利率再降下来。