房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

　　墙内媒体酷玩实验室：日本的房价，又涨起来了。

　　这一波涨价，还不是小涨，而是大涨。涨得最凶猛的，当属日本首都东京。

　　今年3月，东京的23个区新公寓售价达到2亿1750万日元（约合人民币1092万元），较上年同月涨幅达到173.7%，创造了历史记录。　　

　　其中，近4成房子，售价在1亿日元以上。

　　1—3月，东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）房地产投资额就高达48亿美元，同比增长26%。

　　如果以城市为单位，今年前3个月，东京圈地产投资总额仅次于美国洛杉矶，全球排名第2。

　　甚至，一些30多年的“高龄”二手房，也能卖到1亿日元以上。

　　简而言之，日本首都东京以及东京周围地区，都涨疯了，涨麻了。

　　并且，东京房价的这波上涨，不只是个别月份、个别新楼盘零星的涨，而是长期的、普遍的涨。

　　根据日本不动产经济研究所在4月发布的《2022财年东京都地区新建公寓市场趋势》报告，与2021财年相比，2022财年东京23个区新建公寓均价增长了17.2%，东京及其周边地区增长了8.6%。　　

　　值得一提的是，2021年日本的房价并不低，甚至可以说很高，并且是破纪录的那种高。

　　2021年，东京圈新建公寓均价同比增长了2.9%。东京23个区新建公寓均价，则达到8293万日元（约合人民币460.54万元），这是日本1990年代地产泡沫破裂之后，30年来首次突破8000万日元的大关。

　　也就是说，2022年东京的房价上涨，是在2021年房价上涨到“地产泡沫期”的基础上，又上一个台阶，从大跳升级为起飞。

　　而这轮购买主力，也并非全是富人。根据日本住友集团透露，“东京品川区一个楼盘，1亿以上的房子有一半是公司职员家庭签约购买的。”　　

　　众所周知，1990年代地产崩盘之后日本进入了“失去的三十年”，老龄化、少子化加剧，年轻人面临工作、婚姻、生育、养老等重重压力，成为了“迷失的一代”。买房，这一目标选项，被越来越多的日本人从生清单中永久删除。

　　难道，日本的年轻人突然想通了，突然支楞起来准备为国接盘了？

　　日本，到底发生了什么？

　　01

　　海外金主，莫名热情

　　2021年3月25日，美国最大的上市投资管理公司黑石集团宣布，已经和日本第二大物流公司近铁集团签订协议：

　　黑石将收购近铁旗下位于京都、大坂等地的8家酒店。

　　此事之所以引起一时轰动，因为这是黑石集团第一次在日本投资酒店，而首次出手就是600亿日元的大手笔。

　　除了酒店，黑石集团还在日本投资租赁公寓、办公楼等资产。目前，黑石在日本已拥有超过1万亿日元的不动产。　　

　　在黑石集团领导托管资产达3200亿美元的房地产投资部门负责人Kathleen McCarthy，在面对媒体时，毫不掩饰自己的乐观：“当然，今后仍将增加在日本的投资”。

　　总之，黑石的一系列动作，潜台词就是，自己不是乱投的，是打心眼里看好日本地产。

　　美国另外一家投资大佬，也是美国历史最悠久的投资银行高盛，同样不甘示弱。

　　同样是在2021年，高盛向日本房地产领域投资约2500亿日元。这是往年高盛在日投资额的2倍以上。

　　不仅如此，同年7月，高盛还向海内外投资者募集4000亿日元规模的资金，准备大笔买入东京的办公楼、住宅楼以及零售地产。

　　高盛态度也很明确，看好日本地产。

　　东京以及东京圈这轮涨价潮中，美国资本居功甚伟，是最主要的投资力量。其次，是亚太地区。

　　在亚太力量中，新加坡，出手堪称凶猛。

　　2022年2月，GIC（新加坡政府投资公司）以1500亿日元，从诞生过世界首富的日本巨头西武控股手中收购了31个酒店和娱乐设施。3月份，新加坡公寓信托基金Ascott Residence Trust就大举收购大坂和福冈的租赁住宅和学生公寓。

　　同年6月，新加坡的投资基金QIP（Q Investment Partners），第一批次就在大坂、名古屋买入3处房产，并向东京进发。

　　当然，在亚太这股投资力量中，也有中国方面的参与。比如，2022年，香港基金基汇资本就在东京大坂等地购买了32个租赁住宅。并且，该基金准备在今后2年投资在5000亿日元以上，这一数字是前2年投资额的6倍。

　　之所以上新闻的都是日本海外的投资者，是因为这轮涨价潮的弄潮儿，正是来自海外。

　　也可以这么理解，在日本人还没弄明白自己哪里行的时候，海外纷纷竖起大拇指，大家说你行，你就行。

　　并且，已经连续说了好几年“你行”了。

　　2022年，日本海外的投资者累计购买日本不动产金额高达1.35万亿日元。截至到2022年，海外投资者对日不动产投资已连续4年突破1万亿日元。

　　海外投资，在日本不动产总交易额中的占比，已经高达3成。

　　之所以说海外投资者是涨价潮的弄潮儿，原因正如日本不动产大型企业Hulic的会长西浦三郎所说，“在最近的招标案件中，投标者9成为海外投资者”。

　　那些对区域房价产生影响的地标性不动产的价格，恰恰取决于海外投资者的热情。

　　由于海外投资者持续加注，在这场连年涨价的潮流中，日本人也终于重新燃起买房的激情。

　　既然是买房子，大家看重的还是房子的“投资”属性。

　　2021年，日本人才服务企业Recruit曾向东京圈高档住宅楼购房者做了一次调查，结果“因为想拥有资产而买房”的人比例已经提升到29.1%，达到2015年的2倍。

　　不仅房市起来了，日本的股市，也是大涨，空前的大涨。　　

　　2023年6月13日，日经225指数创造1990年以来首次突破33000点大关的奇迹。

　　截至6月30日，日经225指数从年初至今的累计涨幅更是达到29%，创下1990年日本经济衰退以来最好成绩。

　　数据上来看，在外资的“帮助”下，日本人似乎正在走出1990年代地产泡沫破裂后的“地产恐惧”和失去的三十年。

　　这一切，又是怎么发生的？

　　02

　　外资贪婪，日本恐惧

　　股神巴菲特有句名言，“在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧”。

　　这几年，对于日本，巴菲特很贪婪。

　　故事，还要从3年前讲起。

　　2020年8月30日，巴菲特90岁生日这天，在比尔盖茨、蒂姆·库克等人的祝福声中，巴菲特也宣布了一个好消息：伯克希尔·哈撒韦公司（巴菲特创建）已购买日本五大商社超5%的股份。

　　而这五大商社就是伊藤忠商事、丸红株式会社、三菱商事、三井物产和住友商事，五大家关乎日本约40%对外出口和60%进口。主要业务为矿产、能源、食品等和日本人吃喝拉撒密切相关的各行各业。

　　“股神”加持之后，五大商社的股价随即涨得一塌糊涂。这两年，涨势最差的都有60%。总之，大家都赢麻了。

　　当然，巴菲特的贪婪，不止于此。

　　2023年6月19日，日本股市收盘之后，巴菲特公司官网发布声明，已将其在日本五大商社的平均持股提升到8.5%以上。

　　8.5%并不是巴菲特的极限，而是五大商社话事人们目前能接受的极限。

　　五大商社的话事人害怕巴菲特“反客为主”成为门口的野蛮人，巴菲特也怕对方恐惧自己而阻止自己继续贪婪，所以巴菲特表示，如果对方允许，才会持股到9.9%以上。

　　目前，日本已经成为巴菲特在美国海外最大的投资市场。日本，也得益于巴菲特这座股市风向标，取得了1990年以来最好的股市上涨成绩。

　　与日本股市的辉煌成绩相比，与股市虚实对应的日本产业故事，却显得乏善可陈。或者说，听起来跟日本有关，但日本并没有控制权。

　　与此事相关的主角，还是我们的“老朋友”美国。　　

　　尤其是2022年以来，美国极力推销其“友岸外包”战略。5月，美国商务部长雷蒙多出席达沃斯论坛时表示，“要把生产设施转移到友好国家”。7月，美国财长耶伦访问韩国，重提此事。8月，美国会众议院议长佩洛西窜台期间，还是重提此事……

　　众所周知，日本，是与美国情同父子的兄弟国家。

　　但是，日本的半导体产业，已经没有当年的实力了。

　　在1985年签订《广场协议》时，日本半导体产业占据全球50%的市场份额。然而，经历“10年技术空白”以及漫长的“失去的三十年”，日本芯片全球占有率已经跌到1成左右。

　　2022年8月，被日本业界视为日本半导体振兴“最后的机会”的Rapidus成立。Rapidus一词，在拉丁语里意为“迅速”。日本人知道，留给自己的机会不多了。　　

　　正如Rapidus社长小池淳义所说：“日本在尖端逻辑芯片领域落后10年-20年，挽回劣势并非易事，合作伙伴成为填补空白的关键。”

　　按照Rapidus的规划，该公司在北海道千岁市的工厂，预计2027年启动量产，到2030年销售额将达1万亿日元。

　　时间很紧，任务很重。

　　尤其是，当下韩国占全球芯片市场份额16%、中国台湾占14%、欧洲占11%，这就意味着美国手里有很多张牌可以打，日本不仅不是唯一的牌，甚至不是最好的牌。

　　所以，我们看到，2023年5月18日，日本首相岸田文雄在首相官邸会见了台积电、英特尔、三星、美光等7家半导体企业掌门人。　　

　　岸田文雄的发言主题就一句话，“希望举政府之力，进一步扩大对日直接投资，支援半导体产业”。言外之意，就是呼吁7家掌门人，投资日本。

　　如果各家企业都不积极投资日本，日本就会重新陷入这样一个局面：地产价格膨胀速度超过实际使用者的支撑能力，泡沫越吹越大。

　　日本虽然很急，但是，急也没有用。因为，在过去几十年，日本企业曾反复给拥有“全球产业链”的企业敲响警钟，并且至今仍在回响：

　　日本人，偏好于吃独食。

　　03

　　日本犟人，美国大棒

　　在很多中文互联网上，有个有趣的现象，如果反派是美国，那么日本、韩国，也都可以描写成受害者。

　　其中，比较典型的案例就是《广场协议》。　　

　　关于这份协议，甚至有一个听起来显得十分悲壮的故事背景：

　　1950年代，日本纺织业发展起来之后，向美国出口大量低价纺织品，严重冲击了美国本土纺织业。所以，美国先后逼着日本在1957年签订《日美纺织品协议》、1963年签《日美地方制品长期协定》，直到1972年才消停。

　　到了1960年代，日本钢铁产业又起来了，又造成了美国钢铁行业的恐慌。随后，美国又多次找到日本进行“协商”，又签了几个协定。

　　熬到快1970年代，日本电视制造业又起来了。剧情同上。1977年美日协定签完，日本“自愿”限制了彩电出口。

　　1980年代，日本汽车产量又大幅增加，又和美国摩擦了起来。最后，还是签协定，还是日本“自愿”限制出口。

　　接近1990年代时，日本大规模出口低价芯片，又严重打击了美国芯片市场。最后，还是以签协议、日本自愿限制出口的方式来了结。

　　其中，对日本经济影响最深远的还是大家耳熟能详的，还是1985年在美国纽约广场饭店签订的《广场协议》。

　　可以这么不恰当地比喻，之前关于纺织业、钢铁、彩电等产业的不平等条约，算是打伤了日本经济的胳膊或者腿，养一养，或者右撇子换成左撇子，问题不算大。

　　广场协议签完之后，相当于把日本的造血系统搞乱了。

　　按照协议，美元对日元货币有序下调，与之相对应的就是日元有序升值，这相当于无差别打击了日本所有出口产业。美国的本土产业和出口产业就都安全了，不用天天打地鼠式的逮着日本去锤了。　　

　　正如美国前财长康纳利所说，美元是我们的货币，却是你们的麻烦。

　　然后，日本就麻烦了。为了防止货币紧缩，日本政府又不得不采取过度宽松的货币政策。

　　而宽松的货币政策又导致大量货币流入地产和股市，泡沫就吹起来了。

　　在这个叙事里面，日本怎么听都是一个受害者。

　　但是，如果站在全球化的角度，就会发现，日本也没有那么无辜。

　　日本做生意有个特点，就是“我吃肉，汤你也不能喝”。　　

　　从1980年代，全世界市面上的半导体，有一半来自于日本。2000年以前，全球前十的半导体公司，6家来自日本。继汽车之后，半导体成为了日本的第二条大腿。

　　但日本人偏爱吃独食，从芯片设计、制造、封测，到原料硅片、造芯片的光刻机，甚至是产硅片的坩埚都由日本自己完成。

　　在市场上，更是标明“价格永远低10%”的销售策略，这种不给别人留活路的闭门造车式打法，引得全世界的半导体企业敢怒不敢言。

　　美国被日本打的体无完肤，可作为大哥，直接下场和小弟抢蛋糕多少显得有些不体面，于是乎美国发布了一篇说服自己的讨贼檄文：日本半导体威胁将威胁美国国家安全。

　　1986年，日本被迫与美国签署《美日半导体协议》，规定日本必须开放半导体市场，保证5年内国外公司获得20%的市场份额。　　

　　配合经济政策的同时，美国9名国会议员在白宫门口抡起大锤，砸烂了一台东芝收音机，引得美国国内反日情绪高涨。

　　而就在美日争端逐渐白热化的情况下，深谙卧薪尝胆之道的韩国加入战场，给了日本致命一击。 韩国政府在1983—1987年推出“半导体工业振兴计划”，不计成本地扶持三星等企业发展半导体，并承担60%以上的研发经费。

　　此后的博弈中，因大规模生产无限压低产品价格，导致市面上的芯片一度由每片4美元降到了30美分。

　　当时的三星生产一个芯片成本大概要1.3美元，生产一片就亏1美元，三年的竞争里总计亏损了3亿美元。　　

　　而此时的日本刚刚陷入房地产泡沫破碎的时期，政府根本也拿不出闲钱来和韩国搞这个价格战。

　　所以此后几年的日本虽然开启了一系列自救运动，但半导体产业萎缩的趋势却一发不可收拾。

　　2012年开始，受金融危机洗礼后的日本半导体行业开始全线崩溃，松下、索尼、夏普三大巨头创下了1.6万亿日元的亏损记录，行业的整体产值降到了2000年时的一半。

　　在这种情况下，日本政府只能被迫转型，由芯片制造转向半导体制造设备和材料供应，逐步放弃上游市场。

　　在安倍下台的前一年，日本半导体产业先驱松下宣布出售持续亏损多年的半导体业务，这也被视为日本半导体产业最后的“大调整”。

　　2022年8月，Rapidus扛着日本半导体振兴“最后的机会”的大旗，隆重登场。

　　但是，日本前车之鉴太多了，尤其是在半导体领域。美国虽然想把日本扶持起来，同时也害怕养虎为患。　　

　　日本国虽小，它的产业野心向来和军事野心一样大，总认为整个地球它都吞得下。

　　尾声

　　诸如黑石、高盛、巴菲特等“人精”，他们用重金投资证明自己的确看好日本的未来。

　　因为他们知道，美国的“友岸外包”战略，是日本沉寂30年的历史中，难得的崛起之机，日本肯定要趁机折腾。

　　与此同时，这些“人精”又不是特别看好日本能抓住这个机会。否则，他们就会投资那些“潜力无穷”、“一本万利”的半导体产业，而不是地产、矿产、零售。

　　因此，这些人精的投资很有智慧，日本人注定要淘金了，不管他们能不能淘得到金，但是他们肯定要吃喝拉撒，要过桥过路，要住店。

　　所以，日本的地产，日本股市上和能源、矿产、物流等相关的股票，已经被盯上了。收一轮燃料费、租金、过桥费，还是稳妥的。

　　日本的智库层面也很明白。比如，前亚洲开发银行研究院院长吉野直行，这样解释日本近期的繁荣盛况：　　

　　一、主要原因还是日元的贬值，日元对美元汇率一直在下跌。而对美国投资者来说，日元贬值意味着日本的股票、地产很便宜。

　　二、由于美国的紧缩货币政策，市场开始收紧，美国企业也开始减少投资和生产。因此，大量外资涌入日本股市，从而推高了日本股价。

　　当然，日本普通民众也并不傻。

　　2021年，日本人才服务企业Recruit对于东京圈高档住宅楼购房者的调查中，“因为想拥有资产而买房”的人比例已经提升2015年的2倍。然而，这些“投资者”的想法却是：

　　“在暴跌前卖出去”。

　　因为，他们知道，他们和日本一样，命运并不掌握在自己手中，只能在注定的沉浮中参与一场机不可失的豪赌罢了。

　　毕竟，日本职员的工资待遇，20年没有涨了。而如果以美元为基准，20年来，日本职员工资缩水了近4成。

　　如果把房价比做山，此时此刻东京的山，比1990年地产泡沫破裂前还要高。