注意：美国房地产正进入“大减速期”

随着4月和5月的房地产数据陆续发布，很明显，疫情后的房地产热潮正在迅速降温。我们现在正在过度到一个新阶段，《财富》杂志将之描述为：大减速（Great Deceleration）。展望未来，房价增长的惊人速度预计将进入减速期。

“房地产市场明显疲软，”约翰伯恩斯房地产咨询公司研究副总裁德文・巴赫曼（Devyn Bachman）表示：在某些情况下，买家已经完全停止寻找房屋。

从房地产线上公司Redfin提供的数据能发现，购房竞争的指标正趋于平稳。而且，抵押贷款利率可能也在趋于平稳，不过，这或许会阻止需求进一步下降。

房地产市场正在发出更清晰的信号，由于疫情驱动的房地产狂热即将结束。在截至5月22日的4个星期内，近五分之一（19.1%）的房屋卖家降价——这是自2019年10月以来的最高水平。

其它竞争指标，包括典型的上市时间、一周内签订合同的份额，以及高于挂牌价的房屋销售份额均已趋于稳定。抵押贷款购买申请与2020年6月持平，同时，Redfin购房者需求指数出现自2020年4月以来的最大年度跌幅。

Redfin的首席经济学家戴若・菲尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示：“房地产市场疲软的情况变得越来越清晰，尤其是对于越来越多转向降价的购房者来说，因为购房者在更高的抵押贷款利率下变得更加注重成本。”“目前，利率已经稳定下来，我预计价格也会如此。这将为买家消除一些不确定性。这意味着只要房屋定价保守，它仍然很有可能快速出售。”

房市降温三个主因

为什么美国房地产市场最终会发生变化？《财富》分析有三个主要原因。

首先，美联储已进入抗通胀模式。央行已经明确表示：减缓通胀需要放缓炙手可热的房地产市场。这就是美联储对抵押贷款利率施加上行压力的原因，在过去5个月里，抵押贷款利率从3.11%攀升至5.25%。利率上升导致“需求破坏”，因为潜在的购房者被价格挤出市场。

其次，过热的今年春季市场已经进一步使许多地区的房价被高估，根据四月份发布的美国经济报告，《财富》又一次请CoreLogic分析哪些城市在未来一年有降价的概率。结果总共有70个都会区有40%以上的概率会在未来一年跌价。总体平均，美国住房市场在未来一年房价下跌的概率是28%，在上一次的计算只有13%。

其中有4个市场被归类在价格下跌概率“非常高over 70%”的部分，分别是：俄勒冈州的本德（Bend）、亚利桑那州的普雷斯科特（Prescott）和哈瓦苏湖市（Lake Havasu City）和康乃狄克州的布里奇波特（Bridgeport）。

第三，美国经济正在失去动力。美联储不只是攻击房地产市场的繁荣：它还试图减缓炙手可热的劳动力市场。美联储主席杰罗姆・鲍威尔（Jerome Powell）承认，将通胀拉低可能需要失业率上升。如果经济衰退真的来了，雇主可以利用它们增加经济杠杆迫使员工重返办公室。如果发生这种情况，可能会导致居家办公的购买热潮枯竭。

此外，道琼斯工业指数、标准普尔500指数和纳斯达克综合指数，今年以来持续重挫，因为对停滞性通胀的担忧，令投资者感到不安。

将有更多可负担房上市

根据房地产网站Realtor.com周二（5/24）发布的一份报告，近一半（49%）的卖家表示，他们计划以50万美元及以下的价格出售房屋，其中15%的卖家的目标是20万美元或以下。近三分之一的房主计划以50万美元至100万美元的价格出售他们的房屋。

报告称：“可负担价格的待售房屋数量的增加，对市场来说将是个好消息。”

报告指出，今年的卖家“希望以更平易近人的价格购买下一套房子”，超过一半（53%）的卖家打算购买价格在50万美元及以下的房产，17%的卖家正在寻找20万美元或以下的房产。大约29%的卖家正在向上交易（提高价格购买下一套房屋），32%的卖家进行横向价格变动。

对超过3千名购房者和卖家的调查显示：“对于许多买家来说，销售价格的分布是一个令人鼓舞的迹象，他们发现去年的房地产市场由于价格上涨而非常令人沮丧。”

房价的上涨让那些有能力并愿意出售的房主感到高兴，但也让数百万渴望踏上房地产阶梯的首次购房者心痛。

上个月的中位销售价格从435,000美元跃升至450,600美元，创下历史最高水平。平均房价甚至更高，达到创纪录的570,300美元，这突显出大多数待售房产都处于更高档的一侧。

在Realtor.com的调查中，计划在2022年出售房屋的房主中，近四分之三的人也在同时购买房屋，报告称：“虽然卖家在交易他们的房屋时可以兑现创纪录的资产，但他们也面临着下一个房屋的更高价格和利率。”