美国房市处四十年最低点，现在是买房好时机？

美国房市对房屋的需求正在下降，但房屋仍在快速销售，因为买家仍然急于赶超快速上涨的抵押贷款利率。而根据最新的民调显示，只有30%的民众认为现在是买房的好时机，这是四十多年来的最低点。

根据房地产线上公司Redfin的数据，在截至5月8日的4周期间，典型待售房屋在15天内找到买家，这是有史以来最快的速度。同时，待过户房屋销量下降6%，是自2020年6月以来最大的同比下降。

需求强劲 但对现在买房失去信心

Redfin首席经济学家戴若‧菲尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示：“不断上升的抵押贷款利率已经明显削弱了需求。”“但是，留在市场上的购房者仍然面临着激烈的竞争，尤其是最理想的房屋。鉴于待售房屋的缺乏，买家的需求需要大幅下降，才能真正感受到市场对他们有利。”

另外，盖洛普（Gallup）的一项新民意调查发现，只有30%的美国人认为现在是买房的好时机。这是自1978年盖洛普开始就这个问题对美国人进行调查以来的最低水平，这是全国第一次不到50% 的人认为这是购买的好时机。

换句话说，即使在大萧条时期的止赎危机最严重的时候，至少还有50%的美国人认为是买房的时候。但是今天，随着房价和抵押贷款利率的上涨，人们越来越担心冒险。

在郊区居民中，去年，这些居民中有60%表示是购买的好时机，而盖洛普4月份进行的调查中只有27%的人表示现在是购买的好时机。

年轻人最有可能对购房持负面看法。只有25%的18至34岁的人认为现在是成为房主的正确时机。

尽管大多数人认为拥有住房是一个更难实现的目标，但民调也显示，美国人仍然倾向于将房地产视为最佳的长期投资。近一半的盖洛普受访者（45%）表示房地产是最好的长期投资，24%表示是股票，15%认为是黄金。

不过有趣的是，民调中还有七成的人认为，明年自己的居住地平均房价还会继续上涨只比去年少一个百分点。2005年的时候也出现过七成的比例，当时也是美国房市的一个热潮，不过就如大家知道的，两年后房市崩盘了。

最近一周Redfin的购房者需求指数衡量的早期购房需求下降了7%——这是2020年4月以来，最大的年度下滑。

盐湖城的房地产经纪人琳‧巴雷特（Rin Barrett）说：“最近几周我们看到更多的价格下跌，购房者开始从竞争中得到一些缓解。”“寻找了很长时间，并且一直被其他买家击败的人，报价开始被接受了。他们可能正在为一个位置不理想或需要一些额外工作的房子安顿下来，但他们很高兴，因为几个月前，既使买这些房子似乎也不可能获胜。然而，黄金地段的理想住宅，仍在高价快速地销售，到目前为止没有明显放缓。”

部分房市放缓的迹象：

1. 在Google上搜索“待售房屋”的人数——截至5月7日的一周内，搜索量比去年同期下降了6%。

2. 经季节性调整的Redfin购房者需求指数，在截至5月8日的一周内，同比下降7%。过去4周下降19%，与去年同期相比下降了11%。

3. 根据家庭旅游技术公司ShowingTime的数据，从1月第一周到5月8日的旅游活动比2021年同期低30个百分点。

4. 在截至5月6日的一周中，抵押贷款购买申请比去年同期下降8%，而经季节性调整的指数每周增长5%。

另外，房地产线上公司Zillow的房市观察认为，过去12个月的每个月房价涨幅都加速至创纪录的高位。这一纪录可能很快就会结束，因为房市过了拐点。这并不意味着房市崩盘即将到来，而是价格增长的步伐可能会放缓，更多房屋将可供出售。这种重新平衡对于购房者来说将是个好消息，尤其是那些购买第一套住房的人。

库存缓速上升

Zillow观察，库存终于在三月份开始上升，不仅遵循季节性趋势，而且增长到足以开始缩小与一年前库存水平的差距。现在看来，库存很可能会在2022年晚些时候实现同比增长，这是自2019年9月以来从未发生过的。

不过，即使今年夏天或秋天库存达到2021年同月的水平，这仍会使库存比疫情前的正常水平下降约三分之一。按照3月份观察到的库存恢复速度，库存需要大约30个月才能达到2019年的水平。

其它美国房市数据：

图一：房屋销售中位价同比上涨16.6%——自去年8月以来的最大涨幅——达到创纪录的397,356美元。

图二：新上市房屋的中位挂牌价同比增长17.4%，至411,350美元，创下历史新高。

图三：按当前5.3%的抵押贷款利率计算，中位挂牌价房屋的每月抵押贷款支付升至2,427美元的历史新高。

图四：活跃房源（在此期间任何时候挂牌出售的房屋数量）同比下降16.7%。

图五：签订合同的房屋中，有56%的房屋在上市的头两周内获得了接受报价，高于一年前的54%，比截至3月27日的4个星期内的历史高点下降了不到一个百分点。

图六：平均每周有4%的待售房屋价格下跌。总体而言，过去4周有16.1%的人降价，高于一个月前的11.7%和一年前的9.2%。这是去年10月下旬以来的最高比例。