房子白送，先到先得：中国房地产市场到底有多糟

《华尔街日报》周六（1月22日）刊文说，中国房地产市场的情况到底有多糟，北京2021年对中国房地产行业的借贷限制已引发了许多市场参与者的不确定性。

房屋销量下降、公司债券收益率飙升以及投资者和潜在购房者的信心减弱，正呈现螺旋式的上升局面。此外，官方的刺激政策不见市场反应，房贷断供数仍在攀升。

虽然过去几天的市场情绪略有好转，但中国地产商恒大集团和几个规模较小的房地产商已经宣布违约，后续可能会有更多地产商加入该队列。2022年才开始，中国房地产行业的市场状况表现如下。

作为实现“共同富裕”的一部分，中共领导人在2021年几乎彻底冷却了最热门的房地产市场。在最后几个月里，合同销售额（开发商与购房者签订的新合同价值）急剧下降，导致许多房地产公司未能实现年度销售目标。

根据中国房地产信息协会的数据，2021年前100名开发商的合同销售额平均下降了9%，价格和数量都有下滑。官方数据显示，2021年开发商的新开工率下降幅度超过11%，房地产投资也在下半年出现下滑。

一些有中共国家背景支持的开发商，如中国万科公司，相对来说没有受到贷款限制政策的影响。但没有明显官方支持的、过去信用评级相对较高的大型房地产集团，如世茂以及碧桂园均受到不同程度的影响。

最近的官方统计数据显示，新房价格已经开始下降，这是自2015年初以来的首次回落。70个主要城市的统计数据显示，二手房价格也在逐渐走低。一些地方政府已经推出措施来支撑当地房价，包括延长补贴和警告开发商不要提供大的折扣。

不过，北京也担忧房地产价格进一步以及更快下跌，拖累更广泛的经济活动，当局近期对房地产开始释放一些缓和言论。房地产是是中国经济的主要驱动力之一。

最新官方数据称，2021年中国第四季度国内生产总值以18个月来最慢的速度增长，与2020年同期的6.5%相比，增长了4%。

债务市场萎靡不振

中国债务市场的萎靡不振成为财经报道的头条新闻，部分原因是中国房地产在亚洲垃圾债券市场中占了很大一部分，而且投资者也急于看到外国债券持有人的反应。突然的中国房地产企业衰退也导致许多在香港上市的中国开发商的股票急剧下挫。

此外，中国开发商过去发行的数百亿美元债未能如期偿还。一些开发商没有支付利息或本金；还有开发商劝说债券持有人，将债务换成吸引力较低的新证券，这一过程被称为不良债务交换，通常被评级公司和投资者认为等同于违约。

因恒大未与境外债权人进行“实质接触”，债权人代表周四（1月20日）表示，他们已聘请律师，考虑要求强制执行措施，采取行动捍卫自身合法权利。

投资者对能否获得开发商对这些债务的全额偿还深表疑惑。这里存在一个恶性循环，因开发商无法偿还债务，导致投资者抛售债券；抛售又会抑制市场上的新债券销售，许多陷入困境的开发商只得进一步拖欠债务，因为他们无法获得再融资。

开发商在2022年前几个月有大量的海外债务需要再融资。最近有报道说，中共可能会让开发商更容易获得再融资资金、提振股票和债券价格，但是分析师和投资者对此仍持观望态度。

但对于那些无法迅速找到其它资金来源的房地产公司——例如通过出售资产或从富有的控股股东那里获得新的贷款或股权资金——下一步仍可能是全面违约，或者胁迫债券持有人进行债务转换。

房贷断供数增加

2021年12月下旬，一位网民“厚土”发帖说，“赠送（燕郊）天洋城房产（目前还有贷款），先到先得，自己还贷款。”

还有一则燕郊业主的“此房白送”的帖子同月在社交平台流传。照片上的文字显示：“因为房子太多，还不起月供，此房一分不要，白送你。你只要还月供就行，我只是不想有逾期。”

由于地理上靠近首都北京，燕郊曾经是一个置业与投资热点，但在2017年采取国内最严厉的限购令之后，至今市场没能走出困境，越来越多的业主为远超过市场价的抵押贷款发愁。

根据中共人民法院资产诉讼网显示，2021年拍卖的房子中有相当部分的债权人为银行机构，这说明欠债人大部分是断供者。

恒生银行中国分行首席经济学家王丹告诉《金融时报》说：“由于缺乏需求，中国的很多城市可能会跟随燕郊进入住房衰退期。”

一名大陆律师郑越在微博上透露说：“过去一年是（律师事务）所里接受房贷断供案最多一年，这几年房贷断供率逐年上升。”

他表示，2021年全国房贷断供达到200万套，预计2022年可能会更多，疫情下很多中国家庭陷入生活困境。

“有些人以为我们的房贷和美国的房贷一样，断供大不了没房子，对于看重家这个概念的中国人来说断供等于输掉了人生。这是实在无可奈何求活之举。”他写道。

人行罕见降息 网民吐槽

中共中央2021年12月的经济工作会议后声明共提及25次“稳”字，称中国经济面临“需求收缩、供应冲击和预期转弱三重压力”。

中共央行中国人民银行最近下调了一些关键利率，包括通常用作抵押贷款定价参考的五年期贷款利率，同时人行开始公布详细的每月抵押贷款增长数据。这些举措显然想让市场放心，相信住房贷款的供应和需求都保持健康。

不过，民间对人行降息、百万房贷月供能省30元，反应冷淡。一位房地产经纪人在微博中写道：“和房子动不动几百万，大几百万的价格相比，房贷月供下降30元，不甚有用。”

有网民“袍泽”讥讽说：“特大好消息，宇宙无敌好消息。就像我要拉航母，乙方给我送来一台小手推车。”

还有网民“吞金兽二宝妈”分析说，五年期LPR下调五个基点，意味着200万的贷款总利息负担能少两三万，但变化不会马上体现在月供里，因为房贷利率调整日一般是每年的1月1号，需要等到2023年1月1日才会改，2022年的月供仍然不变。