十次危机九次房地产 这次泡沫哪里先爆？

　　房地产是经济周期的风向标，甚至有十次危机九次房地产的说法，即随着房地产泡沫的破裂，导致经济体遭受重创。1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与经济大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与随后“失去的二十年”、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融危机、2001-2008年美国房地产泡沫破裂与全球金融危机......

　　新冠疫情爆发后，几乎所有主要经济体实施了超宽松的货币和财政政策，大量的流动性充斥在金融系统和各个领域，于是，各国的房地产价格都在飙升，造成了全球20多年来最广泛的价格上涨，也再次引发了经济学家对金融危机爆发的担忧。

　　过去一年，北半球大部分地区的房价都出现了强劲增长。数据显示，这种趋势在今年第二季度继续发展。在美国，房价以近30年来最快的速度上涨。自上一次金融危机以来，美联储所做的一切都是迫使资产负债表变得越来越大，尤其疫情爆发以来，其资产负债表膨胀速度很快，通货膨胀也随之高企，不过由于美元是国际货币，在一定程度上转移了风险。

　　同样房地产价格保持强劲增长的还有英国、韩国、加拿大和土耳其等国。在经合组织（OECD）数据涵盖的40个国家中，今年第一季度仅有3个国家的实际房价出现下跌，这一数字为2000年有记录以来的最低。大部分国家的房价都在上涨，其中新西兰的房地产价格飙升幅度最大，在过去12个月中上涨约30%。

　　新西兰首席人权专员Paul Hunt在一份声明中说：“新西兰的住房危机也是一场人权危机，涉及到房屋所有权、市场租赁、国家住房和无家可归者。”

　　实际上，如果全球这种情况继续下去，尤其是在超低利率伴随着强劲信贷扩张的情况下，就可能演变成一种不可持续的上涨，最终可能导致经济活动逆转。

　　反观中国大陆，却是一个独特的例子。由于特殊的政治体制，用强力的行政手段在维护史无前例的房地产泡沫不破。

　　3月2日，国办新闻发布会上，中国银保监会主席郭树清分析称：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。”

　　“泡沫大”是对当前房地产市场的重磅定调，“很危险”则是继“房地产是金融体系最大灰犀牛”之后的又一次严厉警告。

　　每到经济下行周期，中国大陆放松楼市调控就成为一个选项，2008-2009年、2012-2013年、2015-2016年......这次其实又到了关键的时期，迭加疫情对经济压力更大，但从中共中央对楼市的定调来看，放松调控已经是不可能实现的了。因为中国原来的经济模式已经难以为继，如果再次放松房地产市场控制，那么土地、人才、信贷等经济要素仍会源源不断地流向房地产领域，而导致实体经济缺乏推动力而无从发展。

　　综合来看，中共当局并非想让房价下降，而是提出“稳”房价。并且用行政手段“冰封”住楼市，避免房地产泡沫破裂。

　　纵观全球，最令人担心的是香港楼市，因为政经局势都不稳定。

　　在低利率的环境推动下，香港楼市持续火热，多区屋苑的房价屡创新高。不过自去年中共在香港强推港版国安法以后，日益加强对香港控制，数十万港人移民，这些人都有一定的经济实力，尤其是在香港有房产的人，卖掉香港物业后，带着资金离开，这对未来香港楼市来说就是一个冲击。

　　另外有资金在流入香港楼市。香港一直是中国大陆外逃资金的首选中转站，中共权贵阶层持续将资金转移到海外，导致中国外汇储备不断下降，大量资金的涌入也推升了香港的资产价格。事实上，习近平也在利用港版国安法“抓”这部分资金。

　　例如，中国外汇储备在2014年6月达到历史高点的近四万亿美元，到2016年12月，官方数据消失了近一万亿美元。而2014-2016年度，中国依靠外贸赚取（出口额减去进口额）14,853.6亿美元，这些资金没有账面上的资金数量增加，意味着中国外汇储备下降了至少二万亿美元。

　　另外，美国政府制裁力度还未发挥到最大，香港现状已经让一些公司和资金转移到新加坡等地，这对未来的楼市都有一定冲击。

　　随着中美脱钩的迹象愈发明显，与中国大陆楼市被强力管制不同的是，任何一个事件都可能是引爆香港楼市的导火索。