万物暴涨之下 房价还会不会涨？

凭栏欲言分析文章：工业原材料、金属、原油都在暴涨；与居民生活紧密相关的粮食，也加入了暴涨队伍。联合国联农组织（FAO）数据：2月份世界粮食价格录得连续第九个月上涨，触及2014年7月以来的最高水平，其中糖和植物油价格涨幅居前。

　　彭博农业现货指数创出2013年后新高。

　　彭博社目前的农业现货指数创出2013年后新高（来源：彭博社）

　　那房呢？

　　一　逃不开的房

　　讨论涨价的时候，房是逃不过的话题，中国民众对房子的感情，从来都不是单纯的居住问题。

　　在中国，房子具有阶层划分、投资获利、面子问题、婚姻资源分配、教育资源分配、城市配套资源分配等等多重价值。在一个黄金地段买上一套房，首先是阶层上升的重要体现，其次是资源分配的有利地位。而居住价值只占房产价值的一小部分。

　　过去的20年，也正是房产的多重价值，造就了中国民众坚逾金石的房产信仰，造就了中国万众瞩目的高昂房价，造就了房产占据中国居民财富超70%。

　　房，是高收益的资产，是抗通胀利器。但是现在，时间点来到了“万物暴涨”阶段。

　　那么，房还会继续涨吗？

　　二　房的实体价值

　　房的实体价值其实涵盖了三部分：

　　1）建房资源的投入。建房所用的土地资源和水泥等资源的价值。就房子本身的资源投入来说，房产本身一经建成，资源的投入基本停止。

　　2）城市配套资源分配权。就房产的资源投入来说，房子价值相当一部分源于城市配套（比如修地铁等）源源不断的投入，房的背后，也是一种资源分配权利。买房才有权利享受政府配套资源的持续投入，而无房无权利享受政府资源投入。买房越早，配套资源分配就会越多。这些持续投入的资源，成为房价上涨的一个重要基本面。

　　3）投入资源的产出。从宏观来看，GDP增长就是上年GDP资源投入，滚动产出今年GDP的一个过程，GDP增长部分就是宏观资源投入的收益。房产是资源的一种，从长期来看，房的产出（租金）会围绕GDP增速波动。

　　这三部分所得（3的投资获利、1和2的通胀影响名义价格上升）扣除资源损耗，最后以房产租金形式表现出来。

　　房租，是房子的实体价值表现。

　　三　房的金融价值

　　正常经济情况下，房的价值由实体价值主导，房产投资与实体投资回报(宏观上是GDP增速）理应差距较小。但如果央行逆周期调控经济，央行降息，通过印钞对冲稳定GDP增长，这会影响房的实物属性回报稳定，但借贷利率却在下降。房产投资与存款投资的差距就会拉开，水往低处流，就会吸引更多货币流入房产，推高房价。房价升高反过来继续吸引货币流入。

　　金融属性炒的是预期：

　　1）房价升——货币流入——房价升——货币流入，发生价格到价格的反馈，出现货币持续流入的预期。

　　2）房价升——卖地多——政府有钱，城市配套多——买房拥有资源分配权——房价基本面升，有城市资源持续投入的预期。

　　房产投资利润扶摇直上，但实体投资利润勉强稳定。房产投资与实体投资的回报差距越拉越大，这又吸引资金从实体流入金融，压低通胀，循环反馈，形成经典的高增长、低通胀、低利率现象。这种现象的背后，必然是金融（房产）投资收益远超实体收益（GDP增长），房产价格被金融属性主导。

　　四　房价大涨的背景

　　现在可以理解，影响房产价格的主导因素有：

　　1）建房资源的一次性投入。

　　2）买房者与无房者，城市配套资源分配存在差异。持续不断的城市配套资源投入和资源分配不公化，成为房价上涨的基本面。

　　3）资源投资回报，参考GDP增速。

　　4）逆周期降息，影响房产回报与无风险回报的差价扩大，吸引资金流向高收益——房产。形成金融正反馈，进而导致房价被金融属性主导。

　　在过去的20年中国房价为何持续大涨？首要因素是买房者与无房者城市配套资源分配存在巨大差异，形成房价上涨的基本面；其次是这20年是一个降息的长周期，影响房价投机增多。

　　五　万物暴涨的影响

　　对上述四点来说有如下影响：

　　1）GDP承压。通胀会让价格信号就会紊乱。通胀可以使得投机比制造更有利可图，驱动大量资金投机囤货待涨，让生产陷入停滞。而工厂无需（雇佣工人）开工也可以通过囤积货物获得收益，工人对薪资的议价能力下降。发生上游涨价潮，下游倒闭潮。

　　2）施压加息。万物暴涨会施压加息，影响房产金融属性反转。

　　3）城市配套资源减少。通胀会施压GDP增速，而城市配套资源投入具有顺周期性，经济越好，卖地越多，财政收入越足，配套资源投入越多，房价基本面越好。反过来，财政收入不足的时候，会影响城市配套投入减少。

　　4）存量资源的价值。在通胀的影响下会升值。也是通胀对房价的影响中，唯一有利于房价上涨的因素。

　　由于房产价格受4重因素影响，而如果通胀上行，其中3重会对房价形成拖累，这会影响房价跑不过通胀。当房价跑不过通胀的时候，水往低处流，影响通胀收益与房价收益差距扩大，加大吸引资金从押注金融转向押注通胀，推高通胀，循环反馈。

　　从货币来看，房价和通胀，只不过是水在两个池子之间调度的问题，压力差终归会让两个池子的水平面一致。从经济长期看，通胀是一个经济产出问题；而房价是经济产出的租金。这决定了，两者在长期走势上会趋同。

　　房价与通胀，会交替领跑。

　　小结：

　　房价首先是一个资源分配不公的问题，其次才是一个印钞问题。当通胀领跑时，代表房价领跑结束。