两消息突袭 或决定中国未来15年楼市命运

　　重庆房管局传来重大消息

　　2月4日，重庆房管局传来消息，为规范房地产交易行为，确保房地产市场平稳健康，将进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记，从2月1日起，抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押。

　　简单来说就是，你土地抵押借款的，你就不能往外卖房，而你要往外卖房了，办理了预售证了，就不能再把房子拿去做抵押，现实中很多开发商都有类似的情况，土地拿去融资换钱了，然后继续盖房，然后还去办理预售证往外卖房，这样可以快速回收资金，还有房子盖好了，预售证办下来了，一看不好卖，又拿去抵押了，把资金回笼，所以捂盘惜售他也无所谓，等到年景好的时候在卖，所以开发商只要有土地有房子，就再也不怕拿不到钱。

　　这招一出，开发商特别是小开发商恐怕就要哭死了，对于他们来说，再也不能玩空手套白狼的好戏，必须要投入真金白银，把房子开发出来才能拿到预售证，才能往外卖，而一旦开始卖，就要卖到底，不卖完就回收不了资金了。

　　而之前这种边抵押边卖相当不合理，如果这中间有任何的问题都是业主和银行承担风险，开发商早早的把利润锁定了，把风险甩了出去，年景好业主那可以卖高价，而年景不好，甩给银行不要了。

　　有人为此叫好，但其实本身就该如此，抵押了的房子还能往外卖，这在法律上没法解释，得亏楼市一直涨，一旦下跌，法律问题就会出来，如果银行要卖这房子或者土地，你说算谁的?是算业主拥有还是算银行的这完全是非常不合理的制度，但目前大多数城市还都在这么干。甚至可以说，出售已经抵押的商品，根本上就是一种诈骗，只可惜大部分业主根本就不知道这回事，而且在力量体现上，也跟银行不是一个量级，所以一旦出现楼市下跌等问题，银行在法律上压倒业主是可以预见的，但显然这一切的始作俑者就是那个开发商。

　　所以重庆出手规范这个市场是个大好事，又一次在楼市这个领域，为全国各地做了一个非常好的表率。

　　重要政策出台!

　　这份文件是2月4日在“中国政府网”上全文公布的，由总理签批、国务院印发，名为《全国国土规划纲要(2016-2030年)》。这份文件将从三个方面影响未来15年城市格局和楼市走向!

　　第一，中心城市将继续维持较高房价，距离中小城市较近的中小城市将“价值发现”。

　　此前我多次在专栏里指出，“人地错配”是中国大城市房价偏高的重要原因(另一个是货币超发)。“人地错配”的含义是：由于公共资源、发展机遇集中在中心城市，所以中国的城镇化体现为大城市化，但国家的战略是“大中小城市协调发展”，所以增加中小城市土地供应，减少大城市土地供应，试图通过土地供应差别，带来房价差别，引导人口均衡分布。这种“人地错配”，将加剧中国大城市高房价现象，让中小城市楼市陷入严重过剩的深渊。

　　在新公布的“规划纲要”里，明确提出：

　　提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。

　　也就是说，未来15年国家将继续控制北京、上海、广州、深圳等核心城市的人口，其手段主要是“严格控制新增建设用地”。事实上，最近10多年来，北上广深新建商品住宅供应量是不断下滑的，其中深圳只有历史高峰期的四分之一左右，但人口仍然蜂拥而入。目前，深圳每年新生儿数量、幼儿园儿童人数、小学生人数、小学招生人数每年都在大幅增长，全面超过了北京、逼近上海。在这种情况下，希望中心城市房价趋势性下跌，显然是不现实的。

　　当然，“规划纲要”给出了解决方案：“引导中心城市人口向周边区域有序转移”。这种转移一般通过外迁工厂、学校等来实现，但说实话效果有限。因为北上广深在外迁了部分工厂、学校之后，“腾笼换鸟”迎来了更高附加值的产业，继续带来发展继续和就业机会。

　　最终，能分流大家到周边城市的，只有轨道交通能实现的“一小时通勤圈”，否则都是痴人说梦。所以，只有“廊坊居住、北京工作”、“东莞居住、深圳工作”、“佛山居住、广州工作”、“昆山、嘉善居住、上海工作”能实现，稍微远点都不可能。

　　第二，未来将诞生更多有价值的城市群和中心城市。

　　规划还给出了国家心目中的城市带，按照其重要性依次如下：

　　第一层级：京津冀、长江三角洲、珠江三角洲城市带，这是要“广泛深入参与国际合作与竞争”的。

　　第二层级：长江中游地区和成渝城市带，这是要“加大承接产业转移力度”的，所以可以“适度扩大城市容量”。

　　第三层级：定位是“建成具有重要影响力的区域性经济中心，带动周边地区加快发展”。包括：

　　哈长(哈尔滨、长春)地区、辽中南地区、冀中南地区、山东半岛地区、东陇海地区、海峡西岸地区、北部湾地区、山西中部城市群、中原地区、江淮地区、黔中地区、滇中地区、呼包鄂榆地区、宁夏沿黄地区、关中—天水地区、兰州—西宁地区、天山北坡地区、藏中南地区。

　　此外，规划还把此前的“两横三纵开发轴”，事实上变成了“三横四纵开发轴”。四纵是：沿海轴带、京哈—京广轴带、包昆轴带，新增了京九轴带;三横是：陇海—兰新轴带、长江经济轴带，增加了沪昆轴带。

　　在纵横轴带交汇处的城市，往往迎来发展机遇。比如上海在沿海、长江轴带交汇处，郑州在陇海—兰新轴带和京哈—京广轴带交汇处，武汉在京哈—京广轴和长江轴带交汇处。那么，新增的一些交汇处，比如湖南长沙、河南商丘、江西九江、南昌，以及两条轴带的终点昆明，都将迎来新的发展机遇。

　　种种迹象显示，为了化解少数中心城市人口、功能的压力，国家有意建设“10个北京”，最近已经传出了所谓“4个世界城市、11个国家中心城市”的规划，所以，未来一批占位比较理想的强二线城市，将迎来巨大发展机遇。比如武汉、郑州，已经被纳入国家中心城市。

　　第三，重工业将西移，东部环境将持续改善

　　在煤炭、钢铁、石油石化、有色金属等领域，国家都在引导产业向中西部转移，东部人口密集地区减少产量走精品路线，以降低污染。东部将以现代服务业、战略新兴产业、高端装备制造业等为发展重点。

　　在提到“重要商业功能区”时，规划纲要是这样列举的：京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝、关中—天水、中原、哈长等。商业就是房地产行业的孪生兄弟，所以这些地区值得高度重视。

　　此外，规划还给出了重要的陆路口岸，他们虽然不如空运、海运中心重要，但也值得关注。其中很多地名，估计大多数读者都没有听说过，但这些小城也将迎来重要发展机遇。

　　未来会怎样?

　　愿景是好的，一方面对于核心城市周边地区的房价将形成推动作用应该是确定的，会形成新的上涨预期，原本默默无闻的三四线城市，现在可能会承接首都、上海、杭州、广州等城市的部分功能，接受大量的人口转移，形成新的住房需求。而核心大城市的利空，就没那么大的把握了，恐怕房价几年内都不会跌了，因为土地不再增加，供给不增，也就不可能再短期内扭转预期，没人卖房，光有限购限贷是没什么用的，所以还是那个观点，几年内在限制需求，供给不加的情况下，一线城市应该是价稳量跌的局面，流动性崩盘但价格坚挺。

　　至于未来几年之后怎么样，这就要看人口转移的情况，是不是真的能够控制人口规模，反正之前10年的控制都不怎么成功，但这次的力度似乎不一样，从2016年北京的政府工作报告中，似乎人口控制已经成功了，核心城区人口已经下降。希望这次是真的，所以回答大家那个问题，一线城市还涨不涨，现在看土地的梦想破灭了，那么似乎就剩了一个指标，那就是要看到底限购放松还有人口趋势性下降，到底哪个先到?

　　未来没来的时候，谁又知道会怎样?