租金回报低 上海豪宅纷纷逢高套现

　　曾是浦西豪宅标杆的「芝大厦」是一幢独栋的高25层的住宅楼。2004年仅有少部分房源对外开盘，大多数房源作为酒店式公寓对外出租。芝大厦目前一套位于12楼的183平方公尺的两室两厅两卫房，总价人民币823万元，售价为4.5万元/平方公尺。

　　仲介公司业务员表示，本来这套房子是用来出租的，现决定出售。芝大厦的住客以台湾、香港商人为主，也有外国领事馆的工作人员。物业费也比较高，每平方公尺30元，不过月租可达人民币2.2万至4万元。

　　业内人士认为，酒店式公寓纷纷转租为售的主要原因是投资回报率不高，投资者趁机逢高套现。中原地产研究咨询部高级经理马冀指出，根据调查，目前单价3万元以上的豪宅年租金回报率，全市平均水平仅为2.7％左右。相对而言，单价越高，租金回报率就越低。

　　21世纪不动产上海区域市场中心分析师表示，目前上海酒店式公寓的租金水平参差不齐，总体而言与区域内普通住宅基本相当，近一两年未有明显增长，回报率偏低；在物业的增值方面，酒店式公寓的表现也远不如普通住宅，导致投资客对其兴致不高。

　　易居中国分析师薛建雄认为，拋投的主要原因是酒店式公寓租金多年不涨，甚至个別项目还有所下跌。而房价在过去几年里已经大幅上涨，使得租金回报率相对下降。而且，现在豪宅供应量越来越多，这些高档楼盘的租赁经营也越来越困难。

　　高档酒店式公寓的转租为售，加快了近期豪宅上市的步伐。上海「易居中国」的统计报告显示，10月1日之前，四季雅苑、鹏利海景和海珀日晖等都将推出报价10万元/平方公尺的房源。一直在售的白金湾府邸、尚海湾豪庭也都向10万元单价冲刺。

　　报导指出，台商「汤臣一品」新一批C栋高区房源的售价向人民币12万元以上冲刺，在汤臣一品的推动下，上海市将近有13个楼盘的单价达到或超过10万元，大部分是滨江楼盘。

　　薛建雄认为，中国经济增长和国际影响力的提升，使得国内高端住宅的购买力大幅提升，同时使得越来越多的国际精英向上海聚集，是上海豪宅市场保持快速上升的主要原因。

　　不过，也有房产资深分析人士警告說，如果接下来上海单价达到或超过10万元的楼盘急剧增多，那么这种豪宅遍地的「比肩效应」，将有可能会引领上海楼市走向非理性。