海外炒家大举入市 暗推上海豪宅暴涨

    “事实上，只要有利润，不论是外资还是别的行业资金都会想方设法进来，这是堵不注的。因为企业投资可以运用的方法太多了。只有把利润水平降下来，才不会有资金涌入”

    豪宅反季热销

　　限外政策出台已届一年，上海豪宅市场依然分外火热。

　　外资仍大举入市，紧缩政策对于外资投资的影响，似乎并不明显。

　　

近日，新天地豪宅翠湖天地御苑报出收购案，28套中央复式房源的收购金额高达5.96亿元。来自英国的收购方为了获得这两栋豪宅，在原先6万元的天价基础上又给予了11%的溢价，使得这两栋楼以66751元/平方米的单价获得上海第三天价豪宅的地位（第一名是汤臣的11万元/平方米，第二名是华府天地的7.5万元/平方米）。

　　传统意义上，整体收购都是机构为了以低于市场的价格打包拿下若干物业，而位于古北的御翠豪庭8月4日同样以高出周边地区50％的价格，3.5万元／平方米的价格推出60套房源，开盘就售出了59套，之后被撤消10套，实际成交49套。8月以来，远中风华远也以3.5万元／平方米的均价售出19套房源。

　　另外，原先一个月难得成交一套的千万元一幢的别墅，如世茂山庄、上海晶园、兰乔圣菲等，8月以来也都有1-3套的成交业绩。

　　外资不惧宏观调控

　　事实上，今年年初，豪宅市场就已有过一轮热销，带动了之后长达一个季度的房价上涨。但是到了本该热卖的5、6月份，豪宅购房者和海外投资者倒开始观望起来，生怕政府再出台更为严厉的调控政策。按照前两年的惯例，6月份正是宏观调控政策出台的时候。

　　政策不是没来，不过，今年宏观调控基调是，通过加息缓解流动过剩。面对近半年的涨价风潮，地方政府最大的举动是，敦促开发商推盘和加速审批促进开工两个措施。但是，由于6月底促进房源上市的行政措施已被6、7月的高成交量所消化，使得7月底的供应更显紧张，促进开工的措施最快要一年后才能显现。

　　种种迹象显示，海外炒家不但消除了对宏观调控的疑虑，更是在7月底重新启动了豪宅投资。

　　拉升楼市均价

　　热销的不仅仅是这几个楼盘，其连带效应更为惊人。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄指出，海外炒家的重新进入，带动了豪宅的热销，拉升了上周（8月6日至12日）楼市的均价，也给了大多数开发商涨价热卖的理由。

　　上周，25个楼盘的开发商推出30.37万平方米的房源，新增供应面积环比增加162.7%；其中，16个住宅楼盘的供应面积就达22.67万平方米，环比更是增加173.5%。

　　在上周推出新房源的16个住宅楼盘中，有11个楼盘都出现了不同程度的涨价，其中位于闸北的盛源家豪城比一个月前的报价涨了2500元/平方米。另有4个是新上市楼盘，只有大华锦绣华城保持了原价。

　　曲折入市路线图

　　越来越多的外资收购案，禁不住让市场存疑：国家重拳出击的限外政策，难道真的成了一纸空文？

　　尽管，业内人士对海外炒家具体怎么操作表现得讳莫如深，但还是透露了一个细节：限外政策只是让外资在进入中国市场的时候需要多走些弯路。

　　记者几经打探，一位翠湖天地御苑整体交易的知情人士向记者独家透露了其中的隐秘：有交易意向的外国投资公司，首先在上海注册一家置业公司，然后以这家公司的名义买下了翠湖的两栋楼。

　　上述人士同时对记者表示，目前逃避限外政策的方法基本上也就只有一种——通过注册境内法人企业来投资。“所以最近国家重新出台了政策，不给境外从事国内地产相关的企业结汇，但是估计这个也不能起效。他们可以多转个圈，比如先在国内注册别的行业企业，然后再用这个企业去投资房地产相关行业。”

　　“国家是欢迎境外企业到内地来注册法人企业的，因为可以收增值税、所得税和营业税。事实上，只要有利润，不论是外资还是别的行业资金都会想方设法进来，这是堵不注的。因为企业投资可以运用的方法太多了。只有把利润水平降下来，才不会有资金涌入。”上述人士认为。

　　事实上，境外资金进入的途径并非此一种。据记者了解，8月以来以3.5万元的均价售出19套房源的远中风华园，其购买者是台湾地区个人投资者。对于他们而言，搜集多一些同乡的个人证件来买房，就是最方便有效地避免境外资金限购的办法。