李嘉诚演捂盘术 买地熬足六年才开卖

　和黄在2005年取得的9个项目中，至今除了长春的净月潭及天津的营口道项目已有所动作外，其余项目在过去两年里一直处于“完成1%”的状态

　　

李嘉诚麾下的和记黄埔（0013.HK，下称“和黄”）“捂地”功夫了得在业界已颇具“盛名”。从广州的黄沙地铁上盖物业到上海的汇贤居，以至北京的逸翠园地块，均是和黄“捂地”获取地产开发高额利润的典型案例。

　　日前，由和黄开发的上海古北御翠豪庭成为和黄又一个“捂地”范例。这个于8月4日正式开盘的豪宅项目，以较周边房价至少高出10000元/平方米的35000元/平方米的价格推向市场，却丝毫没有改变其受欢迎的程度——网上房地产数据显示，御翠豪庭首批推出的60套房源在开盘当天售出1套房源，另有53套房源被预定，占首批房源的88.3%，剩余6套房源可售。

　　上海“捂地”大户？

　　该楼盘被和黄“捂”了将近6年。2001年和黄以3.9亿元人民币的价格获得该地块后，很快被列入公司发展计划。但《第一财经日报》记者在查阅和黄历年的年报时发现，该项目在拿地后两年基本上没有任何动静，到2003年底时，项目的完成百分比仍维持在可怜的1%。而和黄在2002年的年报中将该项目的完成日期“估计”为2005年。

　　项目的发展在2004年之后开始略微加快，至2005年底，项目第一期住宅已完成60%，这种状态又维持至2006年底。实际上，按照规定，项目第一期已经达到上海市的新房预售标准，但和黄却迟迟没有将项目推向市场。这一“捂”，又是两年。

　　实际上，在御翠豪庭之前，和黄上海的项目几乎都有过“捂地”加“捂盘”的经历。最早且最有名的是汇贤居。这个位于上海长乐路、乌鲁木齐路的高档豪宅曾经是上海的“楼王”，2003年就以一套顶层复式6500美元/平方米的单价引起市场轰动。而该项目的地块早于上世纪90年代中期已获得，其间经过将近10年的时间才将楼盘推向市场，成为和黄“捂地”的典范之一。

　　据记者了解到的最新消息，和黄于2005年在上海取得的三个项目，至今无一正式动工。位于上海浦东的世纪大道项目在地块拆平近一年后几无动静。据了解，该项目的“闲置状态”仍将持续一段时间。知情人士透露，和黄已将该项目的项目经理调至北京接替逸翠园项目刚离任的项目经理一职。

　　去年底时，和黄公司曾有计划该项目在今年初开工建设，但到目前为止，项目“已处于正准备开工状态很久了”。与此同时，与项目几乎同期的对面地块上的项目，其地下室工程已接近完工。

　　根据和黄年报显示，与世纪大道项目同一年取得的新闸路项目也并未动工。尽管近期和黄在该地块上又有所动作，但据内部人士透露，“以和黄的速度，该项目离正式开工还早”。据最新消息，位于闵行区马桥镇的项目现在也只是基础动工，“按计划，今年10月份正式动工”。

　　与此同时，和黄于去年底获得的陆家嘴(行情论坛)地块，至今尚未列入公司的发展计划。上述人士同时表示，和黄地产上海公司最近正在筹建8~9个项目公司，以一个项目公司对应一个项目的安排，这意味着和黄在上海已有8~9个项目正待启动。

　　但根据公开的资料，和黄在上海尚未开工的地产项目并没有这么多。如果该人士的说法属实，则和黄在上海还有一些尚未公开的项目，而和黄的上海“捂地”大户也将当之无愧了。

　　实际上，除了在上海“捂地”外，和黄在内地其他城市也在悄然“捂地”。同样于2005年取得的重庆渝北区的陡溪项目，至今还处于“做土方”的状态，并且已经“接近9个月都还是这个状态”。记者注意到，和黄在2005年取得的9个项目中，至今除了长春的净月潭及天津的营口道项目已有所动作外，其余项目在过去两年里一直处于“完成1%”的状态。

　　“捂地”的好处

　　从和黄每年公布的内地地产发展情况看，每年为和黄贡献销售收入的内地项目最多不超过5个。这说明和黄销售的内地住宅项目每年不足5个，其中多数楼盘都是连续几年成为和黄地产部门的营收主力，其中包括上海顶级别墅御翠园，该项目在2005~2006年连续两年成为和黄赢利的主要地产项目。

　　以这种开发及推盘速度，和黄目前已列入发展计划的内地31个项目中，除已经接近尾声的项目外，其余的项目想不“捂盘”都难。推盘的速度减慢，就意味着开发的速度也将随之放慢，“捂地”也成为顺其自然。

　　当然，对和黄而言，不论“捂地”或“捂盘”，为其带来的直接结果就是项目售价抬高，利润增长。“捂地”4年、“捂盘”两年之后的御翠豪庭，其售价在最后即将开盘的几个月之内就已在公司内部被多次抬升。

　　据和黄一位内部人士透露，去年底和黄上海分公司市场部对御翠豪庭的初步定价为32000元/平方米，后来又变为均价35000元/平方米，此次开盘的价格已变成最低35000元/平方米。

　　从御翠豪庭首期开盘的结果来看，和黄“捂地”加“捂盘”的效果非常明显。以项目约18万平方米的总建筑面积计算，项目的楼面价才2167元/平方米，即便以15.8平方米的住宅建设面积计算，其楼面价也不过2469元/平方米。而这一楼面价只是现在该项目售价的7%。这意味着和黄在该项目中的土地成本仅仅占其销售收入的7%，就算扣除建安成本及其他的项目管理、营销成本之后，保守估计，御翠豪庭的利润仍可达到50%以上。

　　已进入最后一期开发的御翠园项目，早在2000年之前和黄已获得该地块。当时浦东世纪公园周边的地价不到300元/平方米，而御翠园目前的售价已高达54000元/平方米。楼盘售价已是地价的100倍以上。

　　这是李嘉诚的“惯用手法”。其麾下除和黄外，还有长江实业（0001.HK，下称“长实”），两者在业界并称为“长和系”，并素以获取“边缘”土地、待土地升值后获取超额利润的地产开发手法著称。

　　上世纪70年代，长实正是依靠在英资财团出售物业土地套现之时低价买入而实力大增。80年代初，在中国政府对香港恢复行使主权前，部分财团看淡香港地产，贱卖地皮物业，又成为和黄大量吸纳的好时机。至上世纪90年代初香港地产达到顶峰，“长和系”的土地亦增值数十倍。

　　和黄在内地的种种“捂地”行为，不过是李嘉诚将上述手法在内地“故伎重演”。和黄地产公司上海总经理佘耀庭此前针对媒体关于公司“捂地”的提问时曾解释：和黄本身并没有故意拖长一个项目，只是具体考量市场对于项目会不会产生收支差异，从而决定项目的进度和推出时间。

　　而上海某开发商曾对和黄有过一个评价：和黄很会卖房子。这个评价与佘耀庭上述解释表达的意思一致：和黄总是选择最适当的时机将项目推向市场。御翠豪庭此次开盘时间正好是上海楼市重回景气之时，如果是去年底或今年初开盘，则都不算是最好的时机。从这一点来说，和黄对市场的判断是非常精准的。