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免费赠屋 日本青年下乡即可荣升业主?
www.creaders.net | 2019-10-30 10:15:26  世界说 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

日剧《凪的新生活》中,主角大岛凪由东京市中心的两室一厅,搬至郊外六叠榻榻米(约107平方尺)大小的破旧单位。对于预算有限、希望移居乡村的年轻人来说,寻找一处舒适的安身之所也许比想像中困难。

近年来,各个地区政府推行"空屋银行"(空き家バンク)项目,以低廉租售价格,甚至免费赠屋的方式作招徕,但又能否吸引青年迁居至乡郊地区?

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日本青年回归乡村:图为日剧《凪的新生活》剧照。(资料图片)

根据国土交通省2017年数字,全国最少763个*地方自治体已推出"空屋银行"、"空地银行"措施,占比逾四成。地方政府将无人居住的房屋资讯刊载至网站,帮助屋主吸引潜在买家或租客。同年,当局更设立全国版的网站,至今年4月覆盖34%地方自治体,足见日本政府推广这一项目的决心。

注:日本行政区划分为两级,一级为47个都、道、府、县,下设1,741个市、町、村、特别区,两级合计1,788个地方自治体。

当局如此积极,全因在人口连年减少、乡郊地区空巢化的影响下,日本空屋之多,已成为迫切问题。据统计,2013年日本全国有820万间无人居住的房屋,在过去二十年间翻了1.8倍,占该国房屋总数的13%。

推广"空屋银行"项目,还要考虑到房屋的破损程度、交通是否便利等因素。估计全国能够活化和再利用空屋约有48万间,而"空屋银行"计划主要瞄准这类有潜质的空屋,为它们觅得新主人。

高风险空屋

对国家来说,空置房屋在美观、衞生、治安等方面均带来风险,例如旧屋随时有损毁倒塌的隐患,也容易引发恶臭和火灾,更有可能成为犯罪活动的温床。除了"空屋银行"等协助空屋转手的举措,当局也尝试使用惩罚性手段,迫使屋主打理这些房产。

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日本青年回归乡村:日本全国有820万间无人居住的房屋,衞生情况令人忧虑,近年当局使用惩罚手段,迫使屋主打理房产。(Reuters)

日本政府2014年出台的法例规定,若屋主不愿意配合处理高风险的旧屋,可能被罚款最高50万日圆(约3.6万港元),还可能被剥夺享受相关*税收优惠的资格。屋主也可以索性将旧屋夷为平地,但与空屋相比,持有空地要缴交更多税项。在这种情况下,出租或出售空屋,将"麻烦"推给下一任住客,似乎对屋主来说是个绝佳选择。

注:在日本,不动产所有者须缴纳固定资产税、都市计画税,具体金额基于建筑物价值与所在地区。若建筑物是住宅用地,或有资格享受更低税率,但这一优惠并不适用于空地。

然而,单从"空屋银行"的使用率来看,并非所有屋主愿意抓住买楼、租楼的机会。根据国土安全局数字,逾700个开设类似"银行"的地方自治体当中,61%只刊登少于十间放售的房屋,放租房屋情况更甚,比例达81%。为用家提供空屋解决方案的谘询公司Uluru(うるる),2016年针对750间"空屋银行"的调查发现,在这些机构登记的房屋数字平均仅47.6间,合计约3.6万间,与全国空屋的数量相差甚远。

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日本青年回归乡村:日本政府推行"空屋银行",以低廉租售价格,甚至免费赠屋作招徕,吸引青年迁居至乡郊地区。(Reuters)

找不到业主

一边厢,"空屋银行"项目在全国上下如火如荼地展开;另一边厢,各地政府却尴尬地发现,他们似乎无法直接联系屋主。数以百万计的屋主究竟为何迟迟不现身?答案可能很简单:不少人早已远走他乡,而且无暇顾及故乡的老宅。

政府2014年调查显示,独立式住宅的空屋业主当中,过半是从长辈处继承房产,自己买入的人士不足三成;45%受访屋主表示,不处理空屋是因为"需要用来放东西",其他理由包括"不觉得特别困扰"(38%)、"自己或其他亲人以后说不定会用"(36%)、"无法在有限的时间内处理"(33%)等。由此可见,屋主普遍没有太大动力抽时间整理旧物、处置旧屋,遑论特地去了解家乡的"空屋银行"。

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日本青年回归乡村:图为日本乡村地带常见的独立式住宅,日文称为"一户建"。(VCG)

基于这一现实,日本地方政府一方面加强宣传教育,另一方面要使空屋交易与处理更为便捷。

Uluru公司2016年的研究报告指出,地方机构除了透过网站、广告、报纸等推广"空屋银行",也可以尝试在寄给屋主的缴税信件中附上这些"银行"的资料,惟目前采用这种做法的机构仍是少数。同时,各地有必要增设专门机构,培养专业人才,包括空屋整理公司、税务师、遗产继承谘询人员等,作为"空屋银行"的配套服务。

站在吸引买家的角度看,乡村地区面临更难以跨越的第二重障碍。追本溯源,这些偏远地带的空屋,原本便是由于人口迁移、流失、老化所致,愿意入住当地的新居民仍是少数,意味着这些空屋先天缺少买家与租客。

抗拒二手屋

另外,日本人普遍偏好购买新屋,二手房子在当地的房屋市场并不受青睐,甚至常有被污名化的情况,不少旧屋更难逃被拆卸重建的命运。据《华尔街日报》8月报道,旧屋占日本房屋交易总数的15%,这比率在美国则超过80%;日本每年出现近100万间新屋,而大多数房屋的寿命是四十年左右。

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日本青年回归乡村:图为熊本县益城町一幢在地震中倒塌的房屋。(Getty Images)

日本民众的"新屋情意结"扎根于地理、文化与现代历史。日本地震频繁,整个社会永无止尽地追求更先进、更稳固的建筑结构。另外,人们在传统上倾向在同一住宅长时间生活,这也反映很多人不愿意入住二手房子,更渴望购买新屋。

此外,日本在二战结束后及上世纪八十年代人口激增,这段时期涌现大量价格便宜、批量生产的住宅,其质量与价值如今已相当不堪,也使民众对旧屋的观感负面。

各地"空屋银行"纷纷推出吸引新住客的举措,例如短期试住、费用减免、传统手工艺工作坊等。近年来,愿意回流乡村的年轻世代有所增加,他们又会否成为空屋的新主人?一切还须拭目以待。


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