法拍房数量还要翻三倍？以港为鉴，还能买房吗

瑞银中国房地产研究主管林镇鸿预测，到2027年，内地法拍房数量可能达到243万套。

如此规模的房产若集中入市，预计将影响全国约四分之一的新房销售，并进一步压低二手房价格。

这一预测背后，是疫情期间为扶持小微企业而大幅增加的经营贷款——余额已达约36万亿元，是疫情前的3倍。

瑞银林镇鸿指出，当房产成为“负资产”，业主可能面临补差价、被迫卖房甚至银行收楼的处境。

不过根据中指法拍数据库的监测结果，2023年中国内地的法拍房挂牌了为77.5万套、2024年为76.8万套，而2025年1-10月为60.5万套，预计全年应该不超过75万套。

所以林镇鸿的预测数字，与目前的市场情况还存在数倍差距，权当是一家之言，不可过于当真。

但是即便如此，70多万套法拍房也是一个前所未有的恐怖数字。

毕竟在亚洲金融风暴和非典双重打击下的2003年，全香港的银主盘（即法拍房）数量也才3700套左右，仅占当年香港237万套存量住宅的0.15%。

而按照2023年中国内地3.74亿套存量城镇住宅来计算的话，77.5万套法拍房占比高达0.21%，比非典时期的香港高出了40%。

面对这样的情况，一个现实的问题摆在眼前：对普通人来说，现在到底是刚需“上车”的黄金窗口，还是需要警惕的投资陷阱？

希望香港的故事，能够给大家一些启示！

银主盘的“故事”

"银主盘"这个名字带着粤语特有的烟火气，本质就是"债权人持有的物业"。

当业主断供超过一定期限，银行或财务公司就会通过法律程序成为物业法定持有人，这些被强制出售的房产，就是银主盘。

香港楼市的每一次大波动，都能在银主盘的成交数据上找到印记，而每一次波动后的“触底反弹”，更印证了这座城市楼市的韧性——危机从来都是转机的前奏。

第一次激增：1997年亚洲金融风暴

1997年的香港，楼市站在疯狂的顶点。

当时普通家庭供楼，平均要耗去月入的93%。月薪一万元，九千三要交给银行。这样的负担，已让许多家庭喘不过气。

当亚洲金融风暴袭来，为捍卫联系汇率，香港被迫大幅加息。这把"救市之剑"意外成为压垮楼市的最后一根稻草——楼价一年腰斩，大量业主转眼"资不抵债"。

银行收回的"银主盘"首次突破2000宗，市场一片哀鸿。

危急时刻，一场金融保卫战打响。1998年8月，在中央支持下，香港政府动用1180亿港元外汇基金，大举买入蓝筹股，在股市和期市正面迎战国际炒家。

这场"官鳄大战"以港府胜利告终。信心堤坝被重新筑牢，随着经济回暖及内地与香港联系加深，楼市逐步走出阴霾。

而那些在风暴最烈时，敢于逆市抄底银主盘的少数人，则成为第一批享受到反弹红利的人。

他们的故事，就此写进了香港楼市的记忆里。

第二次激增：2003年沙士疫情，政策组合拳激活市场

2003年，非典疫情席卷香港，给刚有起色的经济蒙上新的阴影。

失业率冲上8.8%的历史高点，企业成批倒闭，断供潮再起。当时全港负资产数量突破10万宗——每五个供楼者中，就有一个发现自己的房子已不值所欠贷款。

银主盘市场随之急速升温。那年全港拍卖成交超过3500宗，比1997年风暴时还高出近七成。

危急时刻，转机悄然到来。

中央与香港特区政府联手出招：CEPA协议如期落地，内地游客赴港手续简化；香港则推出"资本投资者入境计划"，投资650万港元（约当时一套住宅总价）即可申请移民。

这套组合拳效果立现。内地买家比例从2003年的1.1%开始逐年攀升，资金如活水般注入香港楼市。

市场被重新激活。房价不仅快速回升，更开启新一轮增长周期，带动整体经济走出低谷。

而那些在2003年市场最低迷时，果断入手银主盘的投资者，大多在随后的年份里见证了资产的数倍增长。

他们的选择，再次印证了那句老话——危机中往往藏着最好的机会。

第三次激增：2020年新冠疫情叠加高息，减息周期与撤辣政策托底

2020年，疫情阴影笼罩全球，香港楼市迎来又一轮严峻考验。

当美国进入加息周期，实行联系汇率制的香港不得不被动跟随。利率持续攀升，让不少业主的月供压力陡增。与此同时，经济放缓导致失业问题浮现，特别是自由职业者和中小企业主收入骤降，断供个案明显增加。

数据揭示了市场的寒意：2024年全港银主盘成交量达495宗，虽未及2003年高峰，却创下2009年以来15年的新高。

值得注意的是，其中超过四成源自利率较高的财务公司“二按”项目。楼龄较新的住宅成为重灾区，部分单位叫价比原业主买入价低了三成以上。

面对压力，政策开始转向。

2024年2月底，香港政府宣布全面撤销楼市“辣招”，大幅降低了入市门槛。市场反应迅速，价量齐升，银主盘消化速度明显加快——仅一个月时间，银主盘数量就从316间降至262间。

与此同时，随着美国步入减息周期，香港利率也随之下调，供楼负担得以减轻，断供压力有所缓解。

当前市场呈现出一个有趣的窗口：总价5000万港元以下的银主盘，普遍有10%-15%的议价空间；部分急于出手的豪宅，降价幅度甚至超过25%。对于有准备的买家而言，这或许是一个值得仔细审视的时机。

历史的经验在默默提醒：每一次市场的深度调整，都可能孕育着下一轮机遇的起点。

黎明已见晨曦

回顾历史，银主盘数量激增往往出现在市场最悲观的时候，但当银盘主开始稳定和回落，那么也昭示着房市的“回春”。

从当前市场看，香港银主盘数量已从高位回落，结束了五个季度的上涨，与前三次市场触底时的信号颇为相似。

与此同时，房价自2021年高点已累计回调超过27%，估值泡沫得到显著挤压。

银主盘市场总有令人唏嘘的故事。2019年，一名中年男士失业半年后无力还贷，银行收楼拍卖，单位以市价七折成交。

他坦言："当日买楼时从未想过会失业，最终连家人都要搬去公屋暂住。"

但机会也往往藏在其中，2023年，一个贝沙湾单位以3380万元成交，较银行估价低7.6%。买家在一年后楼市反弹时转手，赚取逾300万元差价。

这种"笋盘"可遇不可求，却也反映了银主盘市场的高风险高回报特性。

银主盘背后的“风险”

虽然银主盘确实为眼光独到的投资者提供了难得的“捡漏”机会，历史规律也显示每一次市场低谷后都酝酿着反弹的机遇，但我们必须清醒地认识到，机会背后往往伴随着不容忽视的陷阱。

例如，银主盘的市场信息常常不够透明，“笋盘”背后可能隐藏着复杂的产权纠纷、意外的欠款成本、紧迫的交易期限，甚至交付后无法及时入住等实际问题。

对普通买家而言，若没有充足的资金准备、专业的知识背景和严谨的法律核查，贸然入场很可能得不偿失。

正如一位资深投资者所说：“最好的交易，不是在价格最低时买入，而是在风险可控时入场。”对于有准备的人而言，当下或许正是仔细甄选、谨慎布局的时刻。

毕竟，机会永远留给那些看得懂风险、也抓得住时机的人。

你有信心吗？

一个如此被追捧的城市，拥有优越的制度和独特的地位，其他城市人口萎缩，香港却不断增加，刚需胜于一切，这里要人有人，要钱有钱，还缺什么？

缺乏信心吧，香港人总是一窝蜂，今天股市蓬勃，大家蜂拥炒股；明日楼市复苏，难保不排队买楼。