神秘买家豪掷2.7亿元 上海老洋房有多“富贵”？

超过7万次围观，成交总价2.7亿元、每平方米均价超过50万元……5月27日，上海一座有着百年历史的老洋房成功拍卖，引发了网友的围观。

阿里资产拍卖平台显示，当天，一套位于长宁区新华路329弄30号1幢、2幢的花园住宅以2.7亿元成交。这套房屋合计建筑面积535.04平方米（1幢：426.6平方米，2幢：108.44平方米），折合成交单价约为50.46万元/平方米，是近几年上海法拍房中成交价最高的房屋之一。

那么，这套上海老洋房为何能拍出上亿“天价”？神秘的老洋房市场又是怎样一种特殊而独立的存在？

据介绍，这套位于新华路329弄30号1幢、2幢的独栋老洋房于5月26日开始拍卖，起拍价2.5亿元，吸引了超过7万次围观，但仅有两名买家参与竞买。

最终，经过19轮竞价，用户姓名“沈琦博”通过竞买号D7500在拍卖中以最高应价胜出，成交价格为2.7亿元，较起拍价溢价2000万元，折合成交单价约为50.46万元/平方米。

本次被拍卖房屋的权利人为上海而之广告有限公司。据上海市第三中级人民法院决定书，2024年11月5日，法院根据相关申请，裁定受理上海而之广告有限公司申请破产清算一案。按相关法规，法院按相应程序指定上海汇同清算事务有限公司担任上海而之广告有限公司管理人。管理人职责中，包括管理和处分债务人的财产等。

上海中原地产资深分析师卢文曦告诉新京报贝壳财经记者：“老洋房都是‘一房一价’。如果是买卖成交，业主喜好因素占很大一部分，而这个案例是法拍房，还涉及产权、债务等多重因素的影响。”

值得关注的是，这套老洋房曾经在二手房市场挂出但是并未成交，最终才沦为法拍房。在当前上海新房市场豪宅火热的背景下，类似老洋房这样的高端房源的成交可能会受到影响。

对此，中指研究院上海数据总经理张文静表示：“上海老洋房市场可从销售和租赁两个层面来看。销售方面，由于现代化豪宅分流，整体市场热度有所回落；租赁方面，由于两大主要客源即外资和高端服务业需求下降，整体市场景气度有所下滑。”

由知名建筑师设计、至今已有百年历史

公开资料显示，这套位于新华路329弄的独栋老洋房位于上海内环内，所在小区为新华别墅小区，位于徐家汇商圈西北侧，毗邻上海交大。

据公开资料显示，这幢房屋由匈牙利著名建筑设计师邬达克1923年设计，竣工于1925年，是一座地地道道的“老洋房”，至今已经有百年历史。

上海市长宁区融媒体中心曾发文介绍称，新华别墅俗称“外国弄堂”，指的是新华路211弄、329弄。这两条弄堂呈“U”字形、马蹄状，首尾相连，有29幢花园洋房，几乎都由匈牙利建筑设计师邬达克设计，是曾经的哥伦比亚住宅圈的精华部分。

说起这位匈牙利建筑师邬达克，上海铜仁路上的“绿房子”、国际饭店、大光明电影院、沐恩堂，这些从上世纪初就矗立在上海的建筑——不论是国际饭店当年的“亚洲高度”，还是光明戏院名噪一时的“巨大落地窗”，都出自邬达克之手。公开资料显示，从1918年到1947年，邬达克在上海接手并建成的项目不下50个（单体建筑超过100幢），其中25个项目被列为上海市优秀历史建筑。

稀缺的上海老洋房，“剩余仅约200多套”

上海的老洋房，作为上海滩历史的见证者，历经百年风华，见证了太多的风起云涌与沧桑变迁。

据卢文曦介绍，上海的老洋房主要分布在黄浦、徐汇、长宁和静安，原先为法租界、英租界。“上海市中心的老洋房，因为历史的关系，多数存在产权、权属不够清晰的情况，能够交易的数量不多。现如今能够交易的套数可能仅剩余200多套，是非常稀缺的。”卢文曦如是说。

目前，上海老洋房成交单价“天花板”为巨鹿路的一套老洋房，成交于去年4月，成交总价约3.1亿元，产证面积约307平方米，占地面积约557平方米（含地下室95.53平方米），成交单价约100.9万元/平方米。

此外，2021年10月成交的华山路889号的老洋房单价也超过50万/平方米，达到75万元/平方米，原为永安集团旗下永安纺织印染公司总经理郭棣活的宅邸。

“未来，处于核心区位且产权清晰的老洋房由于极具收藏属性，成交或可保持一定规模。”陈文静预计。