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虽然美联储(Fed)在升息中抑制了通货膨胀率,给物价带来降温,帮助美国脱离通膨的无限循环,但是也给房地产市场带来无奈的锁定效应,还提高了各种住房的隐形成本,所以不管是对买房者,还是现任屋主,都造成巨大的压力!美国各界几乎都期待着赶快降息,但是六月美联储会议还是决议不降息,让美国房市增添了不少隐忧。
6月12日正如外界预期,美联储宣布维持目前的利率区间5.25%至5.50%,没有降息,不过同时也计划在年底会降息一次,而不是之前大多专家预期的两次降息。
市场期待何时会降息?
12日当天稍早也发布了消费者物价指数CPI报告,显示通膨继续呈现下降趋势,CPI年增3.3%,如果扣除食物和能源的项目,核心通膨率来到3.4%。不过,预计美联储还没有充分考虑到最新的通膨数据。所以,假设美联储有考虑到最新的通膨数据,部分专家乐观猜测,最快降息可能会出现在九月份,那麽甚至就有机会出现第二次的降息机会。
不过,对于美联储迟迟不降息,有些专家很不认同,例如房地产专家吉姆・帕罗特(Jim Parrott),和穆迪分析公司的首席经济学家马克・赞迪(Jim Parrott),就抨击美联储对通膨的评估存在“严重的误判”。
他们认为,通膨数据对住房价格的估算有误区,在屋主自住的社区内,或者是提供多户型出租的社区,几乎无法估算隐性租金。他们认为,如果美联储愿意放弃这种怪异的计算方式,通膨率就可能达到2%的目标。
高利率给房市 带来的麻烦
事实上,美联储用来压低通膨的升息手段,对今天的房地产市场恰恰起到了反作用,加剧了住房市场供应紧张的情况,让房价继续升温,而且还给市场带来几个麻烦:
一、锁定效应 减少大量交易
首先是抵押贷款利率的锁定效应,“损失”了许多房屋销售。锁定效应是指现有的抵押贷款利率较低的房主,不愿出售房屋,担心以较高的抵押贷款利率购买新房的现象。
近期,30年期固定抵押贷款平均利率为7.17%,而美国那些还未偿还的抵押贷款的有效贷款利率只有4.0%。所以,没有人愿意随便卖房,然后去换一个高利率,多数人都想等到利率下降足够多了,才想要换房。
联邦住房金融局的研究人员,最近在三月份发表的“抵押贷款利率上升的锁定效应”报告中表示,抵押贷款利率上升导致 2022 年第二季至 2023 年第四季期间“损失”了大约130万套成房销售,其中仅仅在加州就损失了18万2,490套。
研究中指出,在美国,几乎所有5000万笔活跃抵押贷款都有固定利率,而且大多数利率远低于现行市场利率,所以抑制了屋主出售房屋。更精确的说,市场上的抵押贷款利率,每高过原始利率一个百分点,出售的概率就会下降18.1%。
这样就导致,2023年第四季度的房屋销售减少57%,并导致2022年第二季度到2023年第四季度期间,销售量减少133万套。
要如何解除锁定效应,几乎只有两个方式,一个方式就是生活中出现必须搬家的需要,最常见的可能是离婚问题,或是家人离世,也可能工作因素等等,导致硬性搬家的必要。
第二种方式,就是出现降低利率,虽然房主可能不会将4.0%的利率换成7.0%的利率,但如果能接受5.5%的利率,他们可能会考虑搬家,这样的换屋成本明显降低,会有更多人愿意上市房屋。
但是我们无法很乐观的预估,利率会立马下降很多。Realtor.com高级经济学家认为,抵押贷款利率趋势至少要到今年年底,甚至可能到 2025 年才可能打破锁定效应,需要看到10年期公债殖利率,下降150至200个基点才能达到这一目标,按照目前的利差,这大概需要美联储降息三到四次,才能缓解锁定效应。因此,任何等待今年利率下降要卖房或买房的人,或许会非常失望。
二、多数人认为现在不是买房好时机
第二个影响是,现在基本上每个人都认为不是买房子的好时机。根据房利美本月发布的民调数据显示,购房信心指数5月份下跌2.5点,只有69.4分,而且只剩1成4的受访者表示现在是买房的好时机,达到调查以来的最低点,而上个月这个比例还有2成。
另外,8成6的人表示现在不是买房子的好时机,也高于上个月的7成9。还有,6成4的人表示现在是卖房子的好时机,而上个月这一比例为6成7。
所以,人们对房地产市场正处在一种悲观的情绪,尽管屋主认为房屋价值很高,卖房还是一个不错的交易,但随着利率居高不下,屋主也不敢轻易卖房。
虽然,消费者物价指数进一步出现降温,让美联储更有理由降息,不过这根本是还没有发生的未来式,所以,目前的市场反映了整体缺乏购买能力,表现压抑的沮丧情绪。
三、屋主有更高昂的隐性成本
第三个影响是,房主每年要支付比以往更多的隐性费用。想要买房已经够难了,没想到成为屋主也非常不轻松!现在持有房产的成本,比以往任何时候都更高。隐性费用,让维护房屋变得更加困难。
根据Bankrate近日发布的一项研究,在美国拥有和维护一处独立房住宅的平均年成本,超过18,000美元,比四年前增加了2成6的费用。这些所谓的隐性成本,包括房屋税、房屋保险和维护成本,以及能源、网络和有线电视等费用。
住房成本上涨的罪魁祸首之一是保险。过去几年,房屋保险的费用持续攀升,尤其是在沿海地区和容易出现极端天气的地区。在之前的报道中,我有和大家有专门谈论过美国房屋保险涨翻的问题,频繁、重大的天灾绝对一是个大主因,另一个原因是各种物价成本的飙升,房价也涨上去了,所以,现在有些屋主根本负担不起保险费用。
另外,各地的房屋成本也不尽相同,在加州可能会有很高昂的房产税,和能源费用;在德州、佛州有越来越高的保险费用,在佛州甚至HOA费用,也就是社区管理费用也变得相当高昂。
从长远来看,这些持续的高成本也可能会限制市场的流动性,有更多人可能会选择继续住在现在的房子里,避免搬家带来的更高费用,造成另外一种锁定效应。
以上就是三个因为美联储在不断升息中,给房地产市场带来的麻烦,就算我们现在看到降息的苗头,但是可以预见,降息的速度不会很快速,而且物价总是上涨容易,降价难,所以今年要重新看到房市出现回暖,交易出现热络,概率是很渺小了。
专家预测 今夏房价会下降
不过,随着房屋交易越来越冷清,更多买家进入观望模式,卖房的速度就会放缓,市场上的房源库存就会出现增加,这对卖家来说会逐渐处于不利状态。
Redfin的执行长葛伦・凯尔曼(Glenn Kelman)甚至预测,今年夏天房价会出现下跌,因为想要等待高抵押贷款利率结束的部分房主,已经意识到他们不能再推迟搬家了。凯尔曼已经看到德州、佛州的主要大都市的房屋出现“大幅降价”。同时,Redfin在最近的报告中发现,超过6%的美国房屋卖家在5月份提出了降价,这是一年多来的最大比例。
所以,这些想卖房的人,已经等不及利率下降,而且现在房市交易大量减少,交易速度正在放缓,所以有些缺陷的房产,或是急于售房的卖家,就宁可牺牲一些价格,期盼房子赶快卖出去,好进行人生的下一个阶段。
根据Redfin的即时数据,截至6月9日的四个星期内,全美房价虽然又再度比去年上涨4.4%,不过销售数据非常惨淡,贷款申请量同比下滑12%;购房者需求指数也下滑18%;待过户交易下降3.5%,几乎各种显示销售量的数据都呈现倒退。
因为销售的低迷,所以我们可以看到,新上市房增加7.8%;在售的房源也增加16.7%;价格下降的房屋比例到达6.5%,这是2022年11月以来的最高水平。所以,可能正如凯尔曼说的,这个夏天面临没有买家市场,房价将不得不出现下降!
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