这波操作 不能叫“救市” 应该叫“散场联欢会”

迄今为止，中国房地产领域进行过三次救市，分别是2008年，2015年和2024年。

前两次效果明显，救市后，房价都快速上涨，但是这一次，拉不动房价了，为什么？

先看下面一组数据就明白了：

改开后中国三次房地产救市的背景数据一览（看中国制表）

首先，看人均居住面积，2023年底中国是41.7平方米。对比一下，美国是62.4平方米，德国是46.6平方米，波兰是40平方米，英国是37.6平方米，法国是36.5平方米。其次，人口增长率，2023年是-1.48‰，居民杠杆率64.12%，数据已经不是很乐观了。然后是，城镇化率64.12%，已经趋于稳定。最后是，地产市值/GDP，357%，这就很危险了。

和其他国家历史数据比较，就更能明白357%的含义了。20世纪90年代，日本房地产泡沫破裂前，其住房市值占GDP比重高达391%。2008年金融危机前，美国住房市值与GDP比例为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362%。再拿中国的357%来对比，危险已不言而喻……

因此，国家队开始下场收房了：给21家符合条件的银行发放3000亿，允许他们定向给到央企和国企，然后再由他们去收购市场上尚未售出的存量住房，改成保障房。

这里有三个重点：

（1）3000亿保障性住房贷款，其实是5000亿。因为收购后，存量房收购项目可以按照本金60%再贷款，再融资2000亿。这就是所谓的再贷款，所以，一共是释放出了5000亿的资金。

（2）对于存量房的定义非常清晰：就是开发商现有的、没有卖出去的新房。

（3）国家通过发行专项债，资金封闭循环，专项用于存量新房的收购，并用后续出租出售所得偿还专项债。

利率低，整个贷款的利息是1.75%，期限是1年，但是可以展期4次，也就算是4年贷款了。所以，租售比只要达到2%就能覆盖利息成本。

上一轮，货币化棚改，涨价去库存，短期看有效，长期看，扬汤止沸。

这一轮，举债救市，官方收储去库存。国家出钱，地方收储转为保障房，用最小的成本，解决房地产的重大问题，是目前不得已而为之的、相对有效的办法，以期达到三个效果：（1）帮助当地去库存，缓解还债压力；（2）提高闲置房产的利用率；（3）满足居民置换改善和租房的多种需求。而且，从消费端降低首付，降低公积金贷款利率，然后取消全国贷款利率下限，刺激购买意向。

其实，早在去年就已开始布局了试点。央行为此筹集了1000亿，由国开行牵头，各国有大行向天津、重庆、济南、郑州、长春、成都、福州提供超长期资金‍。现在库存量这么大，直接发债来回购新房，既解决了保障房的问题，又解决了去库存的问题。把周期拉长，以时间换空间。

国家队亲自下场，目前的楼市又不景气，国家队能压价以低价格收储，也会形成一个市场“参考价”，进而对市场房价形成抑制。

目前房产细分为几类：商品房、学区房、人才房、公寓房、经济适用房、团购房、法拍房。现在又多出来一种：政府收储房。

如果政府购买数量不足，根本起不到任何作用。但是以目前的市场情况看，严重供大于求，各地产商的现金流多绷得紧紧的，巴不得政府出面，拿回资金解套呢。

5000亿下来，进入房企腰包，企业就能活下来，现金流会得到极大的缓解。但是相对于百万亿的房地产规模，5000亿元能起到什么作用还是个问号，而且还有一个问题是，没解决血管堵塞的问题就又要开始直接输血——注定，房价不能降太多。

这次所谓的“杀手锏”拿出来的东西不少，护盘房地产行业的决心似乎很强。而所有的政策其实都隐隐指向了一个目标：房价不能跌太多了。

政府可能是希望房价降一降的，但是降太多，对于经济的影响就有点大了。毕竟，全国90%以上金融抵押物都是房产，大幅度缩水会引发极大的连锁反应。同时也说明，经济发展高度依赖房地产——毕竟，房地产的市值是GDP的3.57倍！

实际情况是，目前在中国经济转型之际，还没有任何一个行业能够顶替地产及关联行业的地位。

初衷是好的，关键是：落实会不会走样？

收购谁的房子，用什么价收购，收购了租给谁，能租多久，租下来的怎么转租给别人，你不应该把中国人民的智慧看得太低。因为，中国现在的房地产行业，不管从任何角度看都没有再涨下去的理由了。很简单，如果还能继续玩下去，国家队是不会下场收房的。

一方面房价缓慢下降，一方面增加保障房供应。而这也只是刚刚开始，慢慢的，所有的限制可能都会放开的。

因此，严格意义上讲，2024年的这波操作，不能叫“救市”，叫“散场联欢会”比较合适。