北京最牛学区房价断崖暴跌：1028万跌到568万…

在北京海淀区，蜂鸟家园是个特别的存在。

与它的名字一样，它非常小，但又极贵，每平方米单价一度超过了20万。它对口的学校，是北京号称“宇宙第一牛小”的中关村三小。这意味着，它象征着中产们想攀上顶级学区，所需要支付的最便宜门票。

在形势好的时候，购买蜂鸟家园，堪称中产们的一场寻求升值的资产配置游戏，而孩子得以入学中关村三小，不过是参与这场游戏的奖励。对中产们来说，房价飞涨、信心膨胀，诱惑实在太大，足以让人忽视它所有的缺点。

只是，到了今年，形势扭转，一套房子跌去数百万。在多名业内人士的统计中，蜂鸟家园都位列2023年北京小区房价回调幅度第一。人们这才惊醒，自己买下的既不是抗跌的硬资产，也不是可住的房子，买下的只是为孩子上学付出的代价。

600万保卫战

几乎所有家长都认为，600万，这是蜂鸟家园的价格底线。

34岁的蜂鸟家园业主王晓，每个月都会收到来自周边中介的房源成交单，上面能直观看到这个小区的价格变动——进入2024年，蜂鸟家园总共只卖出去了6套房子。其中，有2套的成交额，都生硬地卡在“600万元整”。熟知行情的中介们说，这个数字，就像在维系这个学区房神话的最后一丝体面：一旦跌破600万，怕真的要开始“跌跌不休”了。

卖房的人死守600万，买房的人却都谨慎观望起来。中介陈彩在万柳卖了十几年学区房，她没想到的是，这个3月，蜂鸟还一套房子都没卖出去。

在蜂鸟家园小区，尤其是3月份，这个情形极为罕见。

坐落在卷娃圣地北京海淀、万柳区域，蜂鸟家园一度名声大噪。陈彩记得，去年此时，蜂鸟家园还是炙手可热的。2023年3月底，一位家长火急火燎地冲进门店，“给我选一套最便宜的，我马上就要买！”接着，他甚至没有看房，就用800多万的价格买下了一套50平方米左右的蜂鸟一居室。

后来，陈彩才知道，他的孩子已经6岁，下半年就要入学，但还没有落户，妻子着急得直跳脚——每年5月，是北京小学的入学登记时间，如果想让孩子如期读上一年级，年初的这几个月，就是最后的买房窗口期，中介们会在此时万般催促家长们，真的不能再等了。

因此，和那位着急买房的家长一样，往往是2、3月份，强学区房属性的蜂鸟家园会成交最多的房子。去年，这两个月份总共卖出去了22套房，几乎是全年成交量的一半。

但在今年，这个数字断崖式下跌，变成了孤零零的1。

▲蜂鸟家园成交表。图 /受访者提供

强烈的对比之下，显得蜂鸟更为冷清。赶着3月的末尾，每日人物来到了蜂鸟家园。这个小区不算大，拢共只有一千两百多户，大多数时候都很安静。小区中间的花园里，有两位中介没有活儿，正坐在座椅上发呆。在他们的描述里，从去年下半年10月开始，蜂鸟的房价就开始剧烈变动，从年初的800万，一路滑落到650万。蜂鸟知名度很高，得知价格下滑之后，来看房的人不少，但真正下手的人却不多。

过去几年，蜂鸟家园的成交价，随着学区政策起起伏伏。政策利好时，一套43.98平方米的大开间，成交价能飙升到985万，单价22.4万元/平方米。最高的一套，甚至卖到过1028万。反之，跌到800万以下也是有的，但600万，的确是近几年来的最低点，中介陈彩说，“几乎是回到2018年的价格了”。

600万，颇像最后的那道心理防线。总会有买主砍价，说降到600万内就下单。但卖家们完全无法接受这个价格，600万以内就干脆不卖了。双方都不退让，僵持到最后的结果，就是一单都没有成交。

况且，还有一些更被看重的不确定性，延长着这场拉锯战的时间线。

从蜂鸟家园出发，走过一条斑马线，要不了2分钟，就能抵达中关村三小，一所定位是“北京气质、世界品位、大家风范”的公办小学。它是蜂鸟家园的对口学校，也是蜂鸟家园能够成为海淀学区房神盘的关键。

在北京，只要家里有适龄孩子的家长，没有人会不知道这所小学——它几乎是“牛小”的最高级别，符合外界对“牛小”的全部想象。比如，从一年级开始，老师们就已经开始尝试用全英文授课；学校社团比大学还多，包括高尔夫、机器人、甚至于铁人三项；开学的时候，孩子们和孙颖莎打乒乓球，到小学毕业时，送上毕业寄语的是莫言、郎平、钟南山。

和三小的强关联，使得蜂鸟家园等周边学区房成为中产们争夺的明星楼盘。但就在去年，这种强关联被大大削弱——包括蜂鸟家园在内，有接近40个住在三小学区房里的孩子，被分去了三小之外的小学。

中介陈彩说，这是北京海淀区实行多校划片之后，被调配最多的一届。这一年，三小一年级总共18个班，由于赶上入学高峰，甚至还多加了一个班，但名额依旧不够。最后，那些没有北京户口、落户时间晚、或者房子在老人名下、填报志愿失误的孩子，成为了这场三小名额争夺赛的失利者。

正是这些变动，让买家们陷入犹疑。为了打消这种担忧，陈彩总是不厌其烦地给他们打强心针：“2023年，对应着出生人口最多的那一年，才会有这么多孩子被调剂。等你们的孩子上学时，已经没有这么多新生儿了，被调剂的概率非常小。”

只是，陈彩说完这些话，看房的人们眼里依旧满是犹豫。无论中介怎么劝慰，蜂鸟家园的确不再是“100%上车盘”，花大几百万购买一个不确定的结果，在当下，看上去并不是个明智的选择。

就这样，这个3月，蜂鸟家园保持着诡异的“0成交额”。显然，中产们还在继续等待，等着看今年的调剂情况，也在等房价跌破600万防线的那一天。

▲下午四点半，三小陆续放学。图 / 每日人物摄

蜂鸟的神话

在万柳，调剂这件事，此前并没有那么令人恐惧。王晓在2020年买下蜂鸟家园的房子。那个时候，万柳的学区房全然处于一种“手慢无”的状态。

现在想起来，那个节点也很微妙——当年4月，北京的另一块教育高地西城区，正式实行“731新政”，推进多校划片，借此给学区房降温。这意味着，在2020年7月31号之后买房落户的生源，将加入随机摇号的大军，即便是高价买了西城的学区房，也不一定能上心仪的小学。

同样是学区房争夺战的激烈战场，海淀区也出台了类似的“1911”政策（指在2019年1月1号之后买房落户的生源参与调剂）。但那一年，并没有任何孩子被调剂出中关村三小。

二者带来的对比实在强烈。很快，王晓决定放弃西城，踏入海淀万柳。他更不是个例，和王晓一样，一时间，无数原本盯着西城的家长，都涌入了“更稳妥”的万柳。

家长们的热情和渴望，助推着万柳学区房的热度和价格，都走向巅峰时刻。一位家长言辞恳切，“鸡娃的第一步，就是入手海淀万柳学区房”，中介们的常用话术则变成了“早做打算”。有刚结婚、还没生娃的年轻夫妇，驱车从朝阳赶来，只为占下一个万柳的坑位。为了房子不被抢走，不少家长还要强行给中介塞钱，才能保住“出来一套、卖掉一套”的房源。

最开始，王晓看上的还不是蜂鸟家园。隔壁小区有一套更大、更好住的房子，要价900万，够一够也可以。但在商量买房的一个月时间里，900万就变成了1100万。

在万柳区域，对口中关村三小的楼盘并不少。中介陈彩指着一张地图介绍，周边一共有数十个楼盘，都能上三小。且不论万柳书院这样动辄1个亿的豪宅，包括光大水墨风景、康桥水郡等在内的楼盘，户型面积都大，房价涨起来，就贵到没边了。

▲万柳区域楼盘图。图 / 每日人物摄

盘算过手里的资产，王晓还是只能选择蜂鸟。由于多校划片政策仍在，买房之前，王晓也细细评估过自家孩子的资质——尽管是在19年之后才落户，但他们有北京户口、名下只有一套房，调剂这件事，极大概率不会砸到自己头上。

更重要的是，学区房在此时，是一种保值的、乃至于可以增值的硬资产，而孩子得以入学三小，不过是参与这场投资游戏的奖励。放眼到整个万柳，蜂鸟家园又是游戏中最便宜的入场券——对中产们来说，诱惑实在太大，很多人都愿意为这些不确定性赌一把。

王晓在那个时候，也是信心爆棚的。从大学毕业开始，王晓开始炒股，早在2016年，他就以300元每股的价格买入了茅台的股票，到买房的那一年，茅台已经攀升到了每股2800元，“简直是疯涨”。保守些的妻子劝他抓紧卖掉，他带着一种莫名的赌性，执意再等等，“涨到3000元就卖”。

但王晓没有等到茅台涨到3000元，而是一路下跌。股市失意，楼市也一样。如今，王晓对蜂鸟的房价没了当初的信心，他总觉得，“600万，还没到底”。

感知来源于很多方面。股票大跌之外，王晓还考虑到了生育率。他家里有两个孩子，大女儿上幼儿园的时候，入学很难，只能转头念了国际小学。但等两年之后，小儿子上幼儿园，一切都变得很轻松了，他和妻子几乎没怎么花心思，儿子就摇号上了不错的公办小学，这让他们怀疑，一定是孩子少了，“入学名额都没占满”。

跌价的更不止蜂鸟，还包括整个万柳片区。中介陈彩说，去年9月，她们还卖出去了一套光大花园的三居室，2300多万，但流程还没走完，到了10月，就只值1900多万了。买主郁结，一度打算违约。最后，还是卖家退了100多万，才让合约顺利达成。

也就是那几个月，是蜂鸟家园的一个成交小高峰。陈彩发现，一些孩子已经上完学、更有钱的蜂鸟业主，都赶着将手里的房子出手。原因是，尽管蜂鸟的房子跌了不少，但他们去买别的房子，也能拿着大刀去“砍价”。一卖一买之间，还相当于省下不少钱。

只是，在这些房子出手之后，蜂鸟家园就彻底陷入沉寂了。那种感觉好像是，更有钱的人已然下了牌桌，只留下了刚占上坑、孩子还没读书，或者流动资产有限的中产们，苦苦等待这场游戏喊停的时刻。

▲蜂鸟家园里，大多数时候都很安静。图 / 每日人物摄

代价

不过，当真的来到蜂鸟家园，要想找到一名真正的业主，比找到一只蜂鸟还难。

最直接的原因，在于蜂鸟家园并不宜居。就如同它的名字一样，蜂鸟家园真的很小——户型基本上都是开间，面积不到50个平方米。

这是“性价比占坑房”的另一面。跟着中介陈彩，我参观了一套接近700万的房源，业主为了尽可能多地塞下人，把一间卧室改造成了两间，最终的效果像极了列车的卧铺。还有另一套狭小的房子，中介也说不出什么优点，只能介绍，“窗户正对着三小的操场”。

因此，中介们都心领神会，能够花800万买下上学坑位的富豪们和中产们，一定不会舍得让孩子住在这里——他们往往会选择住进中关村三小附近，那些更贵、更宽敞的大房子，比如光大花园的三居室，或者万城华府的别墅。

于是，中介们的业务又多了一条，帮忙把他们新买的房子租出去，全流程托管，不少买主从头到尾，“脸都不会露”。最终，小区里留下的业主是极少数，“剩下80%都是租户”，其中不少是附近上班的中介、大厂员工，甚至因为房租低、距离三小近，转而成为课外培训班的根据地。

▲狭小的蜂鸟户型。图 / 每日人物摄

80岁的业主胡江，是我在蜂鸟遇见的、少有的原业主。房子是他女儿买的，用来给外孙女上学。但就如前文所说，女儿一家人并不住在蜂鸟，而是几条街区以外的翠叠园——那里更符合外界对中产的想象，180平方米的房子，售价1500万，家里全由保姆照料。至于蜂鸟的房子，就留给老两口住，平时还能帮忙接送孩子。只是，房子太小，住着不舒服，胡江说，“连装修都懒得装”，他天天盼着外孙女毕业、卖掉房子搬离这里。

这样一来，中介们最喜欢做蜂鸟家园的生意。陈彩提到这事就乐呵，蜂鸟业主买完房子后，都不自住，会找她把房子租出去，等孩子成功上车三小，就再找她卖房子，说不定之后还有二胎。一个客户起码就是3个单子的生意。

在海淀万柳，学区房实行的是6年一贯制。昂贵的上学坑位以6年为周期，在不同家长们手里高速流转。行情好的时候，不管是中介还是业主，都被蜂鸟在这个轮转过程中产生的价值所吸引，并忽视它的缺点。

到了今年，形势突然扭转，一套房子跌去200万，蜂鸟的业主们这才意识到，自己买下的不再是硬资产，也不是可住的房子，只是为孩子上学付出的代价。

除了空间逼仄，蜂鸟家园的建造质量也不好，这是被诸多租户们诟病的关键。一位租住在这里的男士吴迪吐槽，蜂鸟没有集中供暖，只有中央空调，但效果极差，冬天冷得出奇。他是建筑专业出身，从踏进房子的那一刻就知道，这里的楼板有多薄。后来的经历也验证了这一点，几乎每一天晚上，他都能够听到楼下母亲批评孩子的声音。

▲蜂鸟家园一居室。图 / 网络

想抹平这种代价，更难。和大多数蜂鸟业主一样，王晓也把自己的房子租了出去。过去两年，他花了18万，重新装修了房子，安上空调，装上最好的、没有甲醛的木地板。通过这些努力，他打造出一套“蜂鸟最贵的出租一居室”，每个月的房租能提高到8800元，比小区里的同户型房子贵上一两千。

王晓寄希望于用这种方式，稍微提高一些蜂鸟的租售比，但他也知道，在居住体验不好的蜂鸟，“租售比就是极低”，即便以相对高价出租，他还是需要至少83年才能回本。

相较而言，王晓是还会在乎性价比的一批中产。他和妻子家境不错，第一桶金来自父母，如今，他们在体制内工作，薪资不算太高，家里大头收入都来自于他炒股、投资的收益。因此，他对自己的资产更谨慎些——毕竟，买下蜂鸟，已经动用了家中的大笔资产，两个孩子的开销不小，同时，他还需要再花每个月20000元的租金，在附近更好的小区租一套一百多平方米的大房子，才能够容纳自己一家5口人。

面对这些不断交付的代价，人们总会强调自己得到了什么。如今，三小能带给购买蜂鸟的家长们一些安全感。王晓说，北京小学号召减负，但三小还是会留一些作业，“其实作业不重要，重要的是这说明老师很负责”。同时，班上的学习氛围不错，女儿更算得上争气，小提琴、画画、体能，都没落下。

这些细节让他觉得，支付200万的代价是值得的。更何况，前两年，他们又生了二胎，以后也能上三小。王晓说，“相当于亏损的钱让2个孩子来分”，一人100万，平摊了成本，这个结果，“还算能接受”。

但也有家长在“代价”的昂贵中，彻底变了心态。一位家长说，以前，他对孩子的要求不过是可以上一所985，但在倾尽所有积蓄、又借钱买了蜂鸟之后，他不再满足于此，转而加入了鸡娃大军，希望孩子能念上清华、北大。

甚至，有家长开始对三小表现出不满——社交平台上，不少购买了蜂鸟等学区房的家长们，对三小的素质教育模式尤为失望，他们觉得，三小对于孩子的培养远远不够，“老师不管，全靠家长鸡娃”。而学区所对口的初中也不够好，“花这么多钱买了学区房，最后，在小升初时没了优势”。

▲蜂鸟小区就在三小对面，在窗口就能看到一部分校园。图 / 每日人物摄

被绑定的中产

“蜂鸟是跌了，那又怎么样呢？”

当我追问王晓当下的心情时，他这样回复我。2020年，为了大女儿上学，他和妻子花800万买下这套房子。那之后的短短半年时间里，蜂鸟的房价开始一路飙升，最高点突破了1000万大关，房源依旧出一套，卖一套。那个把房子卖给王晓的中介，还回来找他，问他愿不愿意再把房子倒手卖出去。

面对200万的差价，王晓拒绝了。原因是，他们的小儿子还没有入学，他不可能为了200万的纯收益，就舍弃掉儿子上中关村三小的宝贵机会。

4年之后的今天，蜂鸟的房价掉了个弯，但王晓的处境其实没有变过——就像当年放弃赚200万一样，他也不可能为了少亏损一些，就把房子抓紧出手。王晓的打算是，只要等儿子上了一年级，他会立刻把蜂鸟的房子卖掉，“就算折价到500万也没关系”。

王晓所面临的，几乎是大多数中产家庭的处境。王晓和妻子是新北京人，2016年毕业后，两人留在北京。在拿到北京户口、生下孩子之前，他们对留在北京没有任何执念，甚至已经在成都买了一套400万的房。那个时候，两人还定下一个最终期限，“2019年底，如果还没有户口，就回成都了”。

幸运地是，赶在“DDL”之前，两人拿到了北京户口。于是，他们又忙不迭地卖掉成都的房，周转在西城、海淀，给孩子选购学区房。他们总觉得，自己不图孩子能有多好的成绩，但作为家长，在自己能力范围之内给孩子最好的，是十分正常、又理所应当的事情。

▲图 / 《三十而已》剧照

就像王晓一样，如果中产们的生活里有优先级，孩子当然在第一位。中产家长们的人生，在孩子出生的那一刻被彻底锚定，此后，房子、车子乃至于一切的决定权，就都不属于自己了。

在选蜂鸟房子的时候，这种“失去选择”的感受还会格外突出。在蜂鸟，一居室主要被划分为4个房型。不管是中介还是购房者，都对这4个房型的优缺点如数家珍。比如，A型送了一平方米，B型卧室朝南，C型面积最小，D型相对宽敞。

但到了选房的时候，朝向、面积、户型、价格，就通通都不重要了。唯一决定它们价格的，就是“孩子能不能用得上”，每隔一个年级，价格差能到15万。

面对购置蜂鸟的家长，中介陈彩问的第一个问题就是“你家孩子多大了？”然后飞速在大脑中匹配待售房源所对应的年级——如果你有一个3岁的孩子，再过3年就要上一年级，那么，三年级以下的房源就不用考虑了，因为那时，前业主的孩子还没小学毕业，坑位还没让出来，轮不上。

“蜂鸟的房子太特别了，就算有便宜一点的，孩子用不上，那也没办法。”陈彩说。

在这种孩子为先的氛围里，家长们的心态当然会变，忧虑在不自觉中产生。社交平台上，总能看到很多的三小妈妈发帖，比如，孩子才一年级，已经跟不上班上同学们的进度了怎么办？老师用全英文授课，孩子听不懂怎么办？与之对应的下一步，就是报班。王晓认识的一个孩子，才小学三年级，就已经学到了高中数学。

而这样的成绩，在无数个万柳妈妈的鸡娃传说里，根本算不了什么。它对应着中产们对阶层滑落的恐惧。王晓发现，双减之后，女儿班里的家长们开始自己上阵，有一种无法接受孩子不如自己的架势——当程序员的，就教孩子写代码；做生物制药的，就给孩子启蒙化学。

王晓在尽量避免自己被卷入其中。他觉得自己和别的鸡娃家长不一样，并不想让孩子早早被奥数、英语折磨。但班还是要报。女儿的一周时间，还是被各种课外班填满——周一小提琴，周二舞蹈课，周三学画画，周四练体能……“更多关注美育”，是他试图平衡焦虑的结果。

如果再来一次，王晓觉得自己还是会作出和几年前相似的决定：蜂鸟家园的学区房要买，茅台的股票也不会卖。

毕竟，“人的认知是有限的”，王晓说，他知道，在那个时刻，自己没办法作出更好的选择了。只不过，他也猜对了一件事，就在这个3月底，600万的心理底线已被击穿，最新的一套一年级的蜂鸟，以568万成交。

没人知道真正的底在哪里。

▲蜂鸟家园的窗外景色。图 / 每日人物摄