中共新政策将进一步摧毁房地产

当局的房地产政策，让外界看得有些云里雾里。本文先谈两个数据。去年11月，当局出台“金融十六条”，要介入市场，力度相当大，甚至罕见地开出了金融机构的“免责条款”，“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。但实际效果呢？

11月2日，央行的金融机构贷款投向统计报告显示了一个历史性的大逆转：2023年三季度末，人民币房地产贷款余额53.19万亿元，同比下降0.2%（《纽约时报》称这是自2005年中国开始有可比记录以来的首次）。房地产贷款增速比上年末低1.7个百分点，低于各项贷款增速11.1个百分点；前三季度减少333亿元，同比少增8821亿元。

从历史数据来看（表1），2012—2022人民币房地产贷款余额都是两位数增长。即使泡沫破裂的2021、2022两年，都还是增长的。偏偏“金融十六条”之后，变成负增长了。金融机构到底是不买当局的帐，还是看穿了当局的真实心理而阳奉阴违呢？

进一步分析人民币房地产贷款数据，发现其大约80%流向个人。央行数据显示：2023年二季度末，个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，也是历史性的（表2）；三季度末，负增长加速，个人住房贷款余额38.42万亿元，同比下降1.2%。正是个人住房贷款余额的跌落，带动了房地产开发贷款余额的下降。其实，2023年三季度末，房地产开发贷款余额13.17万亿元，同比增长4%，增速比上年末高0.3个百分点；但这很有限的增长无法抵消个人住房贷款余额的跌势。

表1：2012-2022人民币房地产贷款及其占同期各项贷款增量比重 资料来源：中共央行

表2：2012-2022年个人住房贷款余额 资料来源：中共央行

问题来了，个人住房贷款余额为什么跌落如此呢？并非银行惜贷、不贷，而是老百姓不愿买房、还提前还房贷，致使楼市下坠至今不见底。换句话说，无论中共各级政府如何蛊惑、出招，大多人持币过冬、不上场了。而且，烂尾楼的受害者群起维权，强制停贷，迫使当局不得不作出些让步。

再看第二个数据。10月18日，国家统计局发布2023年1—9月份全国房地产市场基本数据：在去年大幅下降的基础上，今年1—9月份，全国房地产开发投资同比下降9.1%，商品房销售面积同比下降7.5%，商品房销售额89070亿元下降4.6%。

这说明中国楼市下行不止，当局介入房地产市场的政策基本程度失效。

大家知道，2021年下半年楼市泡沫破裂，当局先作旁观、没多介入，后看大势不妙，急忙干预，但市场情绪完全变了，预期崩盘。

不过，当局对此似乎并不很在乎，另有打算。这突出体现在两个地方。

其一，10月30日至31日举行的“中央工作会议”，有相对较多文字提及房地产，立足点都在所谓“防范化解金融风险”上，要求“促进金融与房地产良性循环”、“构建房地产发展新模式”云云。

其二，“国务院14号文”对未来房地产的模式做了初步勾勒。文件正名为“关于规划建设保障性住宅的指导意见”，今年8月25日由中共国务院常务会议审议通过，9月1日正式印发，传达到各地方政府，要求住建部会同发改委、财政部、自然资源部、央行、金融监理总局等多部门配合协调。但是，相关消息直到10月26日才由陆媒《经济观察网》披露出来。

“14号文”称有两大目标：一、 在大城市（共35个，几乎覆盖了大陆一、二线主要城市）加大保障性住房建设和供给，提高其总供给比例（市场占比目标约为60%），将主导住房市场；二、商品住房，市场占比目标调整为40%左右（目前高达80%-90%，远超欧美）。

“14号文”一经披露，舆论哗然。第一，就在“14号文” 正式敲定、出台之际，当局推出一系列所谓的楼市松绑政策，比如“认房不认贷”， 在以往的“金九银十”房地产促销旺季吸引民众购房。这些购房者高位接盘，被认为是遭当局愚弄、收割的最后一批韭菜。

第二，“14号文”确立的政策目标，等于在中国房地产市场投下了原子弹。有分析人士说，如果这个规划实施的话，一线城市房价将跌一半，二三线城市将跌九成，未来中国将有九成房地产公司可能破产倒闭，所有中国人的金融资产都会出现大幅缩水的情况（中国城镇居民住房自有率在70%以上，居民家庭房产净值占家庭人均财富的70%左右），影响之广没有人能够逃脱。

当局如果强推“14号文”，将导致什么后果？目前尚难估量。但是，“14号文”的爆炸性、摧毁力，是没人否认的，当局等于在自己的脖子上又套了一根绞索。