房贷利率升至8%，美国楼市承压

随着美联储不断激进加息，美国房地产抵押贷款利率随之飙升。据《抵押贷款新闻日报》（Mortgage News Daily）的数据，美国30年期固定抵押贷款利率周三触及8%，为2000年以来首次。

就在两年前，30年期固定抵押贷款利率的平均水平还仅为3%。这意味着，如果买家支付20%的首付款购买价值40万美元的房屋，那么当前的每月房贷支出将比两年前多出近1000美元。

星图金融研究院研究员武泽伟对北京商报记者表示，美联储加息导致基准利率走高，必然会导致10年国债收益率走高。而抵押贷款利率往往追随10年期美国国债的收益率，因此连带着抵押贷款利率也随之升高。

最近一段时间以来，由于市场对美联储“长期高息（higher-for-longer）”的预期逐渐升温，美债的抛售导致美债收益率大幅走高，从而推高了利率。周三，美国国债收益率攀升，在美联储官员有关利率将在更长时间内保持在较高水平的讲话令国债承压的情况下，市场对政府发债的担忧加剧。10年期美国国债收益率升至4.902%，为2007年7月以来的最高收盘水平。

不过，武泽伟也提到，10年美债收益率还与美债供给、投资者预期相关，而后者则主要依据美国经济数据、美联储政策取向等因素预测。近来10年美债收益率走高就主要是由于美债供给大增、中日等海外买家和美国国内买家购买力度减弱，以及美国经济超预期，导致投资者担忧美联储将采取更为强硬的政策。

房贷利率一再走高，楼市买家望而却步，贷款申请数量降至28年来最低点。具体来看，美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，截至10月13日当周，美国抵押贷款申请活动指数下降6.9%至166.9，创1995年5月以来新低；当周购房贷款申请则下降5.6%，创1995年2月以来的新低。

对美国普通工薪阶层来说，拥有住房变得越来越困难。路透社报道中称，如此高的抵押贷款利率表明，美国低迷的楼市短期内不会得到缓解。全美房地产经纪商协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun在一份声明中表示，“一些潜在的购房者正暂停动作，重新调整他们的预期。很明显，住房库存增加和利率改善对于重振房地产市场至关重要”。

据房地产经纪公司Redfin的经济研究负责人Chen Zhao估计，2023年美国成屋销售总量预计将为410万套左右，这将是自2008年雷曼兄弟倒闭并引发全球金融危机以来年度销量的最低水平。

在购房融资成本高昂以及市场深度冻结的情况下，房屋建筑商信心降至10个月来最低水平。上周，Redfin的购房者需求指数（Homebuyer Demand Index）跌至近一年来的最低水平。穆迪策略师近日在一份报告中指出，过去几年，美国每个州的住房负担能力都在下降，而且看不到缓解的迹象。

武泽伟表示，美国房贷利率走高，必然会导致购房者负担加重，这对于房地产市场需求是重大打击。美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，家庭拥有住房的能力目前处于10年来的最低水平。

美银证券（Bank of America Securities）的美国经济学家Jeseo Park和Michael Gapen在一份报告中写道：“回顾以往的房地产衰退，我们认为与2008年的房地产崩盘相比，上世纪80年代更像当今的市场。不过，由于利率可能在更长时间内保持在高位，我们对未来可能出现的动荡持谨慎态度。”

路透社称，除非债市出现逆转导致美债收益率回落，否则短期内美国购房者的借贷成本似乎不太可能回落。上周以来，包括有着“恐怖数据”之称的美国零售数据在内，美国一系列经济数据再次超出市场普遍预期，导致市场对美联储进一步加息的预期再次升温，各期限美债收益率再次上涨。例如，美国人口普查局10月18日公布的数据显示，9月份美国的新屋开工再次上涨；作为未来住房指标的营建许可虽然下降，但降幅低于预期。

美银预计，美联储将在11月加息25个基点，并于明年6月开始降息。到2024年底，该行预计利率将下降0.75%，然后在2025年再下降1%。“在那之前，请坚持住。这可能是一段颠簸的旅程。”分析师们写道。