400家银行将倒闭 亿万富翁投资者发出骇人警告

利率飙升和远程办公的兴起，共同为商业房地产投资者创造了一个噩梦般的场景。只要问问喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)的联合创始人、董事长兼首席执行官巴里·斯特恩利赫特(Barry Sternlicht)就知道了。

斯特恩利赫特因在酒店业和房地产业的成功而闻名，多年来参与了许多备受瞩目的项目和投资。

作为商界的杰出人物，他对各行业的发展做出了重要贡献，并继续成为商业界受人尊敬和有影响力的领袖。

6月28日，在接受彭博财富(Bloomberg Wealth)采访时，这位亿万富翁对私募股权公司凯雷投资集团(Carlyle Group)联合创始人大卫·鲁宾斯坦(David Rubenstein)表示:“目前房地产市场正经历一场飓风。”

“我们正处于5级飓风中，在我们得到一些缓解或对美联储长期行动的一些了解之前，整个行业都笼罩在乌云之下。”

图源：彭博社

以批评美联储过去一年大举升息而闻名的斯特恩利赫特表示，他认为银行业是央行抑制通胀举措的受害者。他对飓风会造成多大的破坏有一些想法，不清楚他是不是在开玩笑。

这位业内资深人士表示，利率上升、经济衰退的前景，以及3月份几家地区性银行的历史性破产，这些因素加在一起，使得商业房地产交易的融资要么极其昂贵，要么几乎不可能。他举了一个例子，喜达屋向33家银行寻求一笔小型房产的贷款，但只得到两家银行的贷款。

喜达屋是全球最大的住宅和商业地产(CRE)开发商之一，但在过去的一年里，它一直面临着压力，面临着一些非公募基金投资者的赎回要求，甚至在本月早些时候，它还拖欠了亚特兰大一栋办公楼2.125亿美元的抵押贷款。

斯特恩利赫特警告说，他的公司并不是唯一面临这些问题的公司，他指出，写字楼业主尤其受到高空置率的影响。据彭博社报道，喜达屋最大的两家企业房东同行，黑石集团(Blackstone)和布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management)，在在家办公的趋势下，已经停止支付一些空置率高的办公室的租金。

斯特恩利赫特认为，这表明未来几年办公行业将分化为富人和穷人，而许多穷人可能会破产。

“好的建筑将继续租出去，我猜租金应该相当不错。而B级和C级的物业可能会变成田地，或者什么别的。到时候纽约市会有很多漂亮的小型街区公园，因为那些建筑物没有其他用途了。”他说道。

不仅仅是斯特恩利特担心商业地产和办公楼的未来。摩根士丹利(Morgan Stanley)警告称，当前的商业地产市场崩盘对该行业的影响可能比2008年全球金融危机期间更为严重。据摩根士丹利称，房间里的大象是庞大的CRE贷款到期，2024年总计5000亿美元，未来五年总计2.5万亿美元。

凯投宏观(Capital Economics)认为，商业房地产的噩梦将如此黑暗，以至于写字楼价值要到2040年才能恢复。

图源：Trepp、摩根士丹利

根据MSCI Real Assets的数据，二季度陷入困境的写字楼房地产资产数量飙升36%，达到248亿美元。预计到2024年底将有1.4万亿美元的商业房地产债务到期，一些商业房地产高管警告称，随着借款人被迫在更高的利率下进行再融资，一场“启示性”的经济衰退即将到来。

又一场银行业噩梦?

斯特恩利赫特警告称，如果商业地产行业继续崩溃，再加上利率上升，可能引发另一轮地区性银行倒闭，就像3月份硅谷银行(Silicon Valley Bank)和Signature Bank那样。

正如《财富》(Fortune)杂志此前报道的那样，一些专家担心，地区性银行和境况不佳的商业房地产行业之间可能会形成“厄运循环”，从而加剧两者目前的低迷。

如果消费者担心他们的存款在有商业地产敞口的地区性银行不安全，他们可能会转向规模更大、更安全的银行。这进而可能迫使规模较小的银行停止发放商业地产贷款，并收回现有贷款，以改善其资产负债表。这将迫使商业房地产借款人在疲软的市场上出售房产，从而加速当前的低迷。所有这些导致的不稳定可能导致更多的存款从银行被抽走——更多的银行倒闭。

在这种恶性循环的情况下:“你可能会看到400或500家银行倒闭，”斯特恩利赫特警告说。

但当生活给你柠檬时…

你必须做柠檬水。斯特恩利赫特对制作柠檬水并不陌生。

现年62岁的斯特恩利赫特在上世纪80年代储贷危机导致全国数百家银行倒闭后，凭借一次高风险的押注，建立了数十亿美元的金融帝国。1991年，他创立了喜达屋资本集团，从美国清债信托公司(Resolution Trust Corporation,TRC)手中购买公寓楼。清债信托公司是联邦政府设立的实体，负责清算储蓄贷款危机中破产银行的资产。

仅仅18个月后，公寓价格飙升，斯特恩利特将投资组合卖给了已故亿万富翁萨姆·泽尔(Sam Zell)的股权住宅公司(Equity Residential)，获得了该公司20%的股份。

现在，斯特恩利特认为，如果有更多的银行倒闭，可能会出现“第二个RTC”，这意味着他可能会回到31岁时创办喜达屋，并收购一些出售的不良资产的时光。“他们(倒闭的银行)将不得不出售，”他说，并称这是“一个很好的机会”。