创十年来最慢增长：一张图看美国真实房价

Visual Capitalist研究员Dorothy Neufeld在6月末发布一张张展现美国50年历史真实房价的图表，按通胀调整后的计算，到2022年第四季，美国房价创下十年来最慢的实际增长。她也警告，45万亿美元的住宅市场已经出现裂缝，对利率的快速上涨保持高度敏感。

2022年，抵押贷款利率上升和住房供应紧张的对立力量，导致了截至2022年第四季略高于7%的名义名义增长率。也就是说，在此期间实际价格增长率降至0%。

以下是近期房价增长的高点和低点背景下的情况：

近期高点来看，新冠疫情期间，到2022年第一季，同比增长率几乎达到20%，创下了当时的房价增长纪录。这是由超低利率和远程工作推动的，促使人们寻找更多的空间。

近期低点而言，无论是实际价格还是名义价格，房价增速都跌至2008年的最低水平。在一波放宽贷款要求后，房地产市场崩溃了。由于次级房主无力付款，导致市场上房屋供应过剩，导致房价暴跌。

如今，多种因素支撑着名义房价。首先，住房供应仍然偏低。4月份现有库存总量为100万，低于40年平均水平的一半。随着利率上升，房主对出售犹豫不决，抵押贷款申请数量下降。反过来，这又推高了价格。

事实上，大多数初级抵押贷款的利率都锁定在4%以下。截至7月1日，30年期固定抵押贷款平均利率远高于7.02%。

与此同时，新屋销售也在下降。在2021年达到15年来的最高点后，4月份销售额同比下降近27%，而新屋销售通常被认为是住宅市场的领先指标。

谈到影响层面，Dorothy强调，美国住宅市场价值约45万亿美元，历来对利率高度敏感。

她警告：“虽然利率的快速上涨尚未对房价产生重大影响，但一些裂缝已经开始显现。”

“另一方面，鉴于市场的庞大规模和对美国整体经济的影响，如果价格持续顽固，可能会加剧通胀压力，导致美联储继续加息。”

实际上并非Dorothy点出房地产困境，目前许多经济学家都对美国房地产的前景提出担忧情绪。

Money Metals分析师Mike Gleason就表示，随着全国平均抵押贷款利率超过7%，住房负担能力危机可能会给房价带来压力。“目前，我们发现以前热门市场的度假租赁收入大幅下降。”

此外，《富爸爸穷爸爸》作者罗伯特··清崎(Robert Kiyosaki)也警告，即将到来的房地产危机将超越2007-2009年的大衰退。