美国房价，能跌到什么程度？

美国房地产市场正处于重大转变之中，在经历了两年的价格飙升后，房价已经见顶，正在回落。有经济学家认为，明年房价可能会继续下跌，跌幅高达20%。

万神殿宏观经济学研究公司（Pantheon Macroeconomics）首席经济学家伊恩‧谢泼德森（Ian Sheperdson）在本周的一份报告中说，在抵押贷款利率大幅上升的情况下，房屋需求的下降正在对房价构成沉重压力。

2022年下半年，随着住房抵押贷款利率上升，美国许多城市的房价暴跌。根据全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，上个月的房屋销量降至470万套，比8月份下降了1.5%。

但购房者和房主都想知道的是，房价到底会降到什么程度？

一些经济学家认为，尽管房价可能会进一步下跌，但跌幅不会像房地产泡沫破裂时那么大。根据衡量美国房价的标普／凯斯席勒（S&P CoreLogic Case-Shiller）指数，从2006年的高峰到2012年的低谷，全国房价下跌了27%。

“2008年、2009年的情况不同，因价格下跌是由于卖家的推动。”网上房地产交易公司Zillow的高级经济学家杰夫‧塔克（Jeff Tucker）说，“由于丧失抵押品赎回权和赔本出售，有很多非常积极的卖家愿意承担房屋损失。”

此外，那次房地产崩盘发生的时候，待售房屋的库存是现在的四倍。目前的库存仍远低于COVID-19疫情前的水平，这加剧了购房竞争，也使得价格保持相对坚挺。

随着抵押贷款利率自今年年初以来翻了一倍多，购房者的计算方式发生了很大变化。根据抵押贷款数据分析公司“黑骑士”（Black Knight）的数据，中位价房屋的每月本金和贷款利息支付比一年前增加了930美元，增幅为73%。

黑骑士公司称，当你考虑到飙升的抵押贷款利率，同时考虑到高涨的房价和没有快速增长的工资时，现在买房比几十年来都更难负担。

但是对于买家来说，可能会有一些缓解。

据高盛（Goldman Sachs）的经济学家们预计，房价将从6月份的高点下跌约5%至10%。

富国银行（Wells Fargo）最近也预测，到2023年底，全国单户住宅价格中位数将同比下降5.5%。

这些经济学家们还预计，房价将在2024年反弹并再次上涨，到2024年底，房价中位数将上涨3.3%。