炸锅！BC开加国先河 BMO怒斥房屋供应不足是谎言

作为加拿大最古老的银行，蒙特利尔银行 BMO 在最新写给客户的资本市场报告（BMO Capital Market）中指出，加拿大住房供应不足根本就是不靠谱的神话。

BMO 的分析认为，过去 20 年来，加拿大房屋竣工速度早已超过了家庭扩张的速度。然而，宽松的信贷政策，以及一波又一波的购房需求刺激，推动了过度的房地产投机。

事实上，关于住房供应，国家统计局的新数据已经与“加拿大住房供应短缺”的说法相悖。

BMO 高级经济学家 Sal Guatieri 表示：加拿大人口普查数据显示，在过去 20 年的大部分时间里，家庭形成一直落后于新住房供应。

在过去的 5 年里，BMO 预计有 92,000 套住宅房屋盈余，这与经济学家们常常挂在嘴边的住房短缺完全相悖。

在加拿大，当任何人被问及投资时，都会有一个统一答案——最好的投资是房地产。

经过 30 年的运行，大多数人认为这意味着房价将永远继续超过任何生产性投资。住房成了加拿大人心目中最佳的投资方式。

在疫情期间，加拿大央行被质疑过度宽松的货币政策、超低利率时间过长，低利率在推高房价。

Guatieri 解释称，由于反复出现的“过度需求”压力误导了市场，事实上加拿大没有“供应短缺”的问题，而是负担能力问题。

然而，对于此前包括央行行长以及经济学家认为——加拿大住房供应严重短缺的说法，很少受到质疑。

分析指出，除了 SFU 大学教授 Andy Yan 之外很少有专业人士质疑过加拿大的住房供应问题。BMO 的首席经济学家 Douglas Porter 也注意到了这一问题。

他指出，加拿大的购房者中约有 25% 都属投资者，这就催生了很多人利用杠杆投资买房，随后引发人们购房时的心理变化 FOMO （害怕错过）而继续蜂拥而至。

然而，伴随着借贷成本的上涨、央行的加息，让这些所谓“供应不足”的神话彻底破灭。

BMO 分析指出，央行降息有助于扩大预算、刺激经济需求。但这种刺激也催生了对购房需求的暴涨，但这种上涨是不健康的方式。

例如加拿大一个小镇 Chatham，过去几十年房价几乎没有变化，但在大流行的这两年里房价上涨了 90%。作为一个距离多伦多 3小时车程的小镇，家庭收入只有卡尔加里家庭收入一半的地方，房价已经和卡尔加里持平。

6 月，Chatham 小镇的房价已经暴跌了 20%，这就是降息之后带来的泡沫破灭的结果，与市场中真正的供应与需求并没有太大的关联。

Douglas Porter 指出，加拿大的金融机构和很多业内专家都拿“供应”说事，认为房价上涨是房屋供应不足导致的，然而，这只是降息之后出现的极端现象。

加息之后，房价开始暴跌，房屋供应不过是央行宽松货币政策中为自己辩解的借口。

加拿大头1份 BC购房"冷静期"详解

在加拿大房地产市场爆火期间，很多买家由于面临激烈的竞争，在购房过程中签订了无条件合约，很多买家丧失了验房的权利、特别是在市场环境的刺激下，加价几万甚至几十万加元抢购房屋。

然而，这种冲动之下的购房行为，让很多买家后悔不已，例如房屋本身存在的问题没有通过验房来考察，或是在金融财务方面的问题影响了合约执行，都让买家在房产交易中处于被动地位。

为此，BC 省提出了加拿大首创的解决方案——购房冷静期。

BC 省财政厅长 Selina Robinson 本周四在公开新闻发布会上，详细解释了 BC 省房市冷静期的具体细节。

Selina Robinson 介绍称，BC 省房市这一做法属于加拿大开先河之举，旨在保护房地产交易中的消费者，让买家在购房时保留应有的权利。

根据 BC 省财政厅的计划，这一新法案将于 2023 年 1 月 1 日生效，旨在应对购房中的漏洞。

Robinson 说，这一新的变化意味着购房者在出价后拥有一个保护期，可以慎重做出选择。

不过对于选择出价之后推出交易的行为，也有一定的费用需要承担，即购买价格的 0.25%。

例如，$100 万元房屋的交易，如果买家在冷静期选择退出交易，虽然卖方无法获得出售房屋的全部价格，但也会因买家的退出而获得 $2,500 元。

通俗地说是“冷静期”3 天，对于那些切实有需求的购买者来说，将可以利用这段时间完成自己验屋和对贷款融资进行核查，以及除此之外，他们可能想要在进行大宗购买之前做其他事情。

虽然，房市中的买家仍然可以提出涉及房屋检查或融资等条件的要约，但“冷静期”制度让买家有更多的时间来了解即使在无条件出价的情况下会遇到什么。

BC 省政府表示，在最终确定该计划之前，还与 BC 省金融服务管理局 BCFSA 进行了更多磋商。此外，省府还与房屋检查员、评估师和房地产经纪人以及法律和金融专家进行了磋商。

不过尽管如此，冷静期仍然是一个有争议的计划。今年早些时候，BC 省房地产协会 BCREA 称其“是无效的”，并表示该决定是在没有充分咨询的情况下做出的。

BCREA 表示，它“不会经受住不断变化的市场条件”和区域市场差异化的考验。

BCREA 首席执行官达琳·海德（Darlene Hyde）在去年 11 月首次宣布该措施时表示，BCREA 认为“冷静期”将导致比解决的问题更多的问题——包括买家最终将支付更多费用。

根据海德的说法，房价高、无条件合约的最根本推动力是供应不足，而由于有了购房“冷静期”买家可以轻松出价无需担忧后果，这将使房市竞价增加 10%，最终将推动房价再上涨 2-3%。

不过 BCFSA 首席执行官布莱尔·莫里森 (Blair Morrison) 在公告中表示，购房冷静期的法案是根据与 140 多名利益相关者的协商确定的，目标是“提高对房地产交易的信心，这是各方一致意见的结果。