大“洪水”会在2022呼啸而来吗？

如松分析评论文章：2021年末的最后一天，世界首富马斯克说了一句丧气话，他说他感觉到2022年春夏之交、不超过2023年世界又将爆发经济危机。一说到危机就有人灰心丧气或惊慌失措，其实危机才是真正的节日。

　　本世纪最大的洪水就来自于美国2008年次贷危机之后美联储的大放水，这可能是1929年之后最重要的机遇之一。

　　2007年9月美联储将基准利率从5.25%调降至4.75%，开启了为应对次贷危机的一系列降息之旅，大家熟知的是美联储最终在2008年将利率直接降至零，实行零利率的货币政策开创了历史先河；但这还远远不是全部，为了将美国的楼市（和债务市场）从泥潭中拯救出来，从2009年开始美联储又开启了三轮量化宽松之旅，将天文数字的钞票投放到市场中，这导致美联储的资产负债表从2007年的不足8000亿美元快速飙涨至4.5万亿美元，涨幅高达460%！无论将利率降至零还是执行量化宽松政策都是美联储所进行的前无古人的创举。

　　美联储在历史上有多次降息周期，俗称放水。但按力度来说，为应对房地产泡沫破裂所进行的宽松行为已经不是一般的放水，这次释放出来的是大洪水。

　　房地产泡沫破裂为何对美国的影响如此之大，以至于让大多数经济学家将次贷危机的爆发与1929年的大萧条相提并论？并且需要让美联储要通过两项“创举”释放大洪水来应对？

　　当房地产泡沫开始破裂时，说明本行业的流动性开始耗尽，部分房企就开始通过抛售房屋换取流动性，此时销售价格就会越来越低，最后低于成本价。此时，这些房企虽然回笼了部分资金用于偿还债务，但由于房屋和土地价格下跌会导致企业的资产大幅缩水，结果负债率却反而升高，这就出现了经济学上所说的杠杆越去越高的现象，让企业的债务负担更加沉重。在这些企业未抛售之前，行业内的其它企业还是健康的，比如一间企业的总资产是1亿元，债务7千万，债务率就是70%，这是相对健康还可以继续运营的企业。可当其他企业进行亏本甩卖导致市场价格大幅下跌之后，上述健康企业的资产就会下跌至7千万以下，也成了资不抵债的企业，也需要破产。所以少数企业不断进行抛售就会将健康的企业一起拖入泥潭之中，当这些健康的企业也不得不进行抛售以换取流动性的时候，最终就将整个行业拖入资不抵债的境地。

　　上述情形出现时会形成以下后果：

　　第一，陷入流动性危机的企业虽然不断甩卖，但杠杆却会越去越高，债务率不断上升，出现债务窟窿无法弥补然后就只能破产倒闭，最终就会给金融机构（银行、信托理财等）形成大量的坏账；当杠杆越去越高之后，就无法完成预售房屋的建设然后形成烂尾，让购房人血本无归，此时就不仅是金融问题而是严重的社会问题。

　　当少数企业的抛售行动将整个行业拖入资不抵债的境地之后，让金融机构的坏账问题和社会问题急剧放大。对有些国家来说，房地产还是财政支柱，房地产行业整体资不抵债之后就失去了购买土地的能力，让财政收入剧烈收缩甚至会导致政府停摆。

　　第二，房地产企业开启亏本抛售之后，房企的主要资产——土地与房屋的价格就会不断下跌，可土地和房屋还是金融机构贷出资金的主要抵押物，在土地和房屋价格不断下跌时金融机构就只能不断调降抵押率，甚至拒绝接受土地和房屋作为抵押物，这意味着金融机构无法顺利贷出资金，就会导致整个经济体的流动性加速收缩，这不仅让房地产行业的经营环境加速恶化，还会让所有行业陷入流动性危机之中，这就是经济危机。此时财政收入会进一步加速收缩，失业率将出现飙涨。

　　所以，房地产泡沫破裂不仅仅是一个行业的问题，也不仅仅是房价问题，而是失业问题，是整体金融体系的安全问题，是政府财政的安危问题，是一个国家整体性的经济危机和社会危机。所以人们就看到，除了日本之外（日本的情形比较特别，以后再讨论），即便美国遭遇房地产泡沫破裂时也要求美联储使用超常规的大洪水来应对，目的是避免房地产的行业危机最终衍化为全社会的经济危机和社会危机（即避免危机不断深入）！

　　中国有没有机会开启类似的大洪水时代？现在当然尚无定论，但眼下中国国内的货币宽松趋势让人不得不担心。而且，最近两年的一些蛛丝马迹却格外值得关注：

　　过去两年，恒大为了应对自己的流动性紧缺一直在打折抛售房屋，但打折的幅度主要在七五折以上，这个折扣幅度还维持在盈亏平衡线上（即便引发亏损，幅度也很轻微），对整个行业的冲击就有限。但去年四季度有些头部房企的打折力度开始加大：张家口碧桂园降价，9000成本卖5000，白菜价甩卖为哪般？

　　按上述报道的数字计算，张家口的碧桂园项目实际上就是亏本甩卖，亏损幅度大约是40%；而南京碧桂园和荣盛以5.5折的力度在南京甩卖房屋，预计也会有很大幅度的亏损。

　　当个别头部房企的亏本甩卖不断持续、以致将市场成交价格打压到整个行业的成本线以下时（注意这是前提，观察未来是否会达到），就会让整个行业陷入亏损的境地。此时，房地产行业就会在金融体系内加速积累坏账、对土地的购买力耗尽后危及财政与金融，房屋与土地价格的连续下跌导致金融机构只能不断调低抵押率(即原来同样价值的土地或房屋在金融机构进行抵押融资时，融资的金额不断下降），导致全社会的流动性剧烈紧缩，然后就会引发经济危机和社会危机。

　　所以，当房地产整个行业陷入亏损境地时，洪水就必然会适时出现，目的是为了守护经济安全和社会稳定。

　　大洪水的到来无论对企业主还是对资本市场的投资者都是非常重要的机会，会带来一段时间的抢钱狂欢。但怎么判断这个时间点却很关键。就个人的观点来说，一旦头部房企中有相当大的比例在年度甚至半年度报告中出现亏损时，发令枪就打响了。