中国楼市突然再收紧 靠房地产暴富的时代终结

近几个月来，中国主管部门对房地产融资环节的监管正在迅速升级。分析表示，楼市政策或再次收紧。

中国媒体《21世纪经济报道》9月1日报道，6月24日，中国银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”。7月24日，房地产工作座谈会召开，首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月20日，中国央行和中国住建部召开重点房企座谈会，研究落实房地产金融审慎管理。

其中，对房地产融资的管理，主要是以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

作为一个资金密集型行业，长期以来，房地产企业习惯了举债发展。在行业的“黄金时代”，通过阶段性的高负债来实现高增长的案例，始终存在。但与此同时，高负债也拖垮了一些房企的资金链，同时对金融安全构成威胁。

近年来，随着房住不炒的理念深入人心，房地产迅速向居住属性回归，对负债的管理也逐渐收紧。尽管房企已在有意识地强化资金安全，但政策的收紧力度，显然超过了预期，而且从各方面来看，这都不是一个短期行为，而是常态化手段。

房地产融资政策的收紧看似十分突然，但实际上，近些年的楼市调控基调一直是“去杠杆”。

2016年年底的中共中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，中国监管部门陆续出台了多轮政策，地方政府也纷纷发文调控。到2019年，房地产长效机制逐渐落地试点，意味着这一轮楼市调控进入常态化阶段。

在这期间，针对需求端的去杠杆政策最为引人注目。各级监管部门在延续了以往的限购、限贷等措施外，还首次推出“限售”措施，通过对房屋持有年限的规定，遏制短期内进行低买高卖的炒房行为。

中国楼市收紧信号体现在对房地产企业发展模式有很大影响，或将引发巨变。

根据中国国家统计局的数据，房地产企业的到位资金中，有近一半来自于销售（定金及预收款、个人按揭贷款），其余来自融资。因此，无论在需求端还是融资端，去杠杆政策都会产生不小的影响。

上海某大型房企相关负责人表示，近些年，对销售端的杠杆管控是越来越严的。以预售条件的变化为例，“最早的时候，拿完地，再有个规划设计图，就可以卖了；到后面，要求项目必须要开建，但只要地上和地下的层数达到‘正负零’即可。”

他说，这一政策此后演变为，除了要求建设进度外，还对资金投入的比例有所规定。到近两年，一些城市提出了楼盘必须封顶的硬性要求。而且按照规定，定金和预收款必须进入专门的监管账户，并被限定用于项目开发和建设。

“靠一个项目的定金和预收款，支撑一个或多个项目的滚动开发，那个时代早就过去了。”他说。

就整个行业而言，国泰君安认为，本轮政策收紧对行业整体影响不大，因为“行业整体偿债能力较为稳健”，实质风险可控。前述上海房企人士表示，“时代在变化”，通过高负债进行扩张的时代已经成为历史。