走马观花看美国的物业管理

　　搬进我目前居住的这个独栋屋是十年前，那是我第一次亲身体会美国的物业管理。

　　那年秋季，对面的邻居早早就把院子装饰成了迎接万圣节的气氛，那可真不是一般的装饰，南瓜、草垛、稻草人、蜘蛛网啥的已算小儿科了，恐怖的是晚上二楼的一个房间会传出耸人的音乐和嚎哭声，间或还会有吊死鬼突跃到窗口，在诡异的灯光陪衬下十分骇人。更惊爆眼球的是家正门入口处横立着一副棺材，来客一不小心踩上一个按钮的话，棺材门会突然弹开，一个发出恐怖声音的骷髅会突然伸出手来企图抓住你，让经历的人不免有魂魄出窍的感觉……

　　万圣节一向是在美国深受欢迎的节日，因为美国人生来就有着丰富的幽默细胞，不怕鬼神。第一次见到这种阵势的我们觉得好玩极了，加上这一年小区万圣节活动的主街道就设在我们门口，因此那个万圣节是我来美国后度过的最有意思的一次，就连在弗吉尼亚土生土长的丫爸也直呼大开眼界，更不要提才两岁非常贪玩的小丫丫了。

　　不过后来事情却有点变了味，因为到了感恩节了邻居院子里的万圣装饰还没拆除，然后是圣诞节、新年也过了，邻居的院子里依旧是一片墓地的凄厉。看我实在有点忍不住了，丫爸坚决的说，打电话到小区的“屋主委员会”(Property Owner Association)投诉去!

　　我们这个小区位于弗吉尼亚西北部的一个四季度假村里，房子以独栋屋为主，依山而建，因自然环境的原因形成了只有一条路能供车辆进出的局面，门口还有小区警察值班，属于在美国并不怎么常见的有门卫的封闭小区(Guarded Community)。这个小区里的房子虽然都是私人拥有，但却有个“屋主委员会”，这个委员会负责协调屋主之间的冲突，尤其是由房子外部装饰、改建等引发的意见不一致，居民若想改变房子外部涂漆的颜色、加盖、给院子围栅栏等时，首先要到屋主委员会申请，委员会会给邻居发函邀请前来参加听证，邻居同意后才能放行。这个恼人的万圣装饰虽属临时的搭建，但时间太长已让邻居难以接受，丫爸投诉后的几天后屋主果然全部拆除。

　　除了协调屋主之间的矛盾之外，我们这里的屋主委员会还拥有一个维修团队，负责小区道路的维修、铲雪、公共娱乐设施如游泳池、网球场、儿童游乐场、钓鱼池塘等的建设和维护。除此之外，屋主还可以付费请他们来做院子里的绿化、锯树、剪枝等自己不愿做或做不了的事情，譬如最近春天已经来临，院子里需要给花床压上给植物护根的覆盖物(mulch)，没有皮卡的人家很难运输这种东西的，我就给屋主委员会打电话请他们送一车mulch来，运费加材料费90美元搞定，非常方便。

　　看到这里，你一定会问，这样一个屋主委员会的运行经费是从哪里来的呢?每年屋主每户要上交的管理费(assessment)是一个来源，我们这里是每年每户550美元，管理费的数字随时间会有所变化，我们十年前搬进来的时候是500美元。当然，屋主缴纳的管理费用对运行一个管理委员无疑是杯水车薪，委员会必须能够自身造血才行，这也是我们这里的四季度假村诞生的背景，在居住区外围开发的滑雪、水上乐园、蹦极、碰碰车、空中吊索等“靠山吃山”项目的开发既扩大了屋主的福利，活跃了居民的娱乐环境，还因此养活了一个小区警察团队，让这里成了我们地区治安最好的一个小区。

　　不过像我们这种因自然环境形成的封闭小区形式在美国并不多见，更常见的是那种开放的小区，不仅没有围墙，而且可能有不止一条公路能进出，这样的小区有可能没有屋主委员会，也可能有，有的那种也可能有年管理费也可能没有。我的一个朋友最近搬进的一个独立屋小区就属于有屋主委员会但没有管理年费的，他们的屋主委员会除仲裁屋主之间因独立屋外部和院子在建设和装修上意见的不一致之外，基本不提供其他服务，因为小区的道路归州所有，由州提供保养服务，小区也没有什么公共设施，那种有年管理费的可能会像我们小区那样有游泳池、网球场、健身房什么的公共设施。而那种连屋主委员会都没有的小区，邻居互相之间的矛盾恐怕只能靠打官司来解决了。

　　在美国还有一种形式的屋主委员会只有大城市比较常见，那就是大型公寓楼(condo)或连排房(townhouse)。说这种屋主委员会，就不得不提十几年前我和丫爸曾拥有过的一套联排屋，这套连排屋位于罗德岛州首府普罗维登斯(Providence)市的中心地带，临河，价格可想而知，不过对买下第一套属于自己房产的我来说，“拥有”的欣喜绝对大大超过了写高额“月供”支票时的肉痛感，不过最令我惊讶的还是住进去近一个月后的月底，屋主委员会寄来了近200美元的管理费账单，我当时还以为是购买前后两个月账单的总和，细看才知道只是一个月的，当时真的觉得有点贵。不过后来的一个经历改变了我的这个看法，有一次楼顶漏水进到了顶楼的卧室，我正沮丧要找人来修呢，丫爸笑着跟我说，你不是不高兴交那么多的物业管理费吗?这管理费除了不管房子内部的装饰、改造和更新之外，走出房门后的房子外部修缮、维护与更新、小区的绿化、停车场和道路的维修管理、冬天铲雪等都要管，你这楼顶漏水的事儿只需要给屋主委员会打个电话，剩下交给他们就行了。果然，屋主委员会不仅派人修理了屋顶，还派人来粉刷了卧室内部的受损墙壁。如今在住了多年独立屋并有了几次的维修经验后再来看那段住连排屋的管理费，突然觉得不但不贵，而且还非常省事。

　　严格讲，连排屋和公寓也以是私人拥有的形式居多，但土地却不像独立房那样能够明确划份清楚后给房主，而是全楼或全排的屋主们共享一块儿土地。因此对这种形式的资产来说，管理费除了涵盖上面提到的房屋外部修缮维护外，有时还会包括小区游泳池、健身房等公共设施的使用权，如果高楼的话也包括电梯费用。不过这种建筑因为屋主之间公用墙壁，屋主委员会要屋主签署的用户协议(covenants)往往会比前面独立屋的更加严格，屋主的灵活性相对会少得多。

　　但也有的连排屋和公寓，是开发商建来出租的，因此不是由居住的人拥有，而是由开发商另建公司管理或委托给房地产专业公司代管，对这种公寓，不存在什么屋主委员会，租住的人每个月只需交一笔租金，另外租房时还要交一笔保证不破坏房子并按时交租金的押金，公寓的月租金一般会比买同样面积房子的月供高1.5-2倍，这是因为房子的维修、更新、停车场、公共区域的建设等都是公寓楼拥有者的责任。显然对买不起房子的年轻人、临时居住在某个城市的大学生等来说，租房是最好的选择。

　　最后要提的是，在美国不论是公寓、连排屋还是独立房，也不管是私人拥有还是租住，水、电、气、取暖和收取垃圾等都是各户人家分别与供水、电、气、取暖和收垃圾的专业公司直接接洽的，不像中国的一些小区会有物业公司管理上述事宜。在一些有屋主委员会的小区，当供电、供水等公司决定涨价的时候，委员会还有权代表屋主交涉，举办听证，甚至到法庭起诉，达不成双方协议的话还可以由委员会投票决议改换供应公司。

　　在美国，屋主委员会是自上个世纪六十年代起日渐普及的一种自我管理形式。严格讲，屋主委员会是一个由房地产开发商为推销、管理和销售房屋而成立的一种公司机制，这种机制既授予了开发商在管理屋主协会时的投票权，却又能在销售了一定数目的地基之后将屋主协会的财务和法律责任转给屋主们。房屋买主买房时的条件之一就是无条件加入屋主协会，多数屋主协会受所在州法律制约，属非营利团体，有些州这一方面的法律非常详细和健全，如弗罗里达和加利福尼亚州，有些州这方面的法律非常少，如马萨诸塞州。截至2010年，美国约有2480万的房屋、6200人受某种形式的屋主委员会管理。