楼市严重扭曲 高层罕见达成共识将发声

　　据中国媒体报道，在中央经济工作会议召开前夕，中共高层已就控制重点城市房价、加快三四线城市去库存、稳增长以寻求平衡达成共识。据了解，中共高层早已就中国楼市存在泡沫达成共识。早在今年10月28日中央政治局会议上，中共高层已就中国资产市场存在泡沫达成共识，会上决议：“坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。

　　然而，即使中共高层已明确表态将抑制资产泡沫，但市场投机风气仍旧旺盛。就在11月22日，广州、武汉、长沙等三地同时拍出地王。这意味着市场对于中共高层的警告无动于衷，仍旧热衷于通过在房地产市场“过手”进行套利。也因此，各界都在关注，在即将召开的中央经济工作会议上，中共高层将释出什么手段来“严加调控”楼市?

　　超发货币亟需找到出口

　　近年来，随着中国经济体量急剧增长，中国的货币发行量也进入了加速“赶超阶段”。据一项统计显示，自2007年起，中国的货币发行量已接连超过日本、欧盟、美国等超大型经济体。

　　据推算，截至2014年底，中国的人民币发行总量已突破120万亿(约合17万亿美元)，而在央行保持稳健的货币政策预期下，到了2018年，人民币发行量有望顺势突破200万亿元。这意味着中国的货币发行量将达到美国、欧盟的两倍，日本的三倍之多。

　　然而，与美国、欧盟以及日本不同的是，当前中国政府对于资本账户存在严格的管制措施，在外汇汇兑流动受到管制的情况下，中国政府所发行的人民币仅限于中国境内流通，而非像国际美元、欧元、日元为全球货币流通提供头寸。

　　由于人民币的流通仅限于中国境内与少部分与中国签订人民币互换协议的国家，也因此，人民币发行过剩给中国带来严重的通货膨胀压力。然而，在全球产能严重过剩的情况下，过剩的人民币并未给中国带来严重的通货膨胀，但却给中国带来一波严重的资产价格上涨。

　　然而，随着去年6月上海股市泡沫破灭后，中国经济正式进入新一轮空头阶段。在实体经济低迷，资本亟欲追求高收益的情况下，房地产市场成为资金套利的新场所。从基本面来看，当前中国经济正进入深度转型阶段，在新兴产业尚未能接下上一轮经济增长动能的情况下，为避免中国出现“硬着陆”，中国政府亟欲扶植房地产业来拉动经济增长，并去除过剩产能。

　　被扭曲的“刚需”市场

　　2015年6月，随着上海股市出现崩盘，实体经济遭受严重打击。在短期增长缺乏有效支撑的情况下，中国政府再次放宽对房地产市场的限制，一方面希望通过刺激房地产交易来去除国内过剩产能，为下一轮经济增长提供新的动能。

　　另方面，随着“十三五规划”出炉，在新型城镇化指导原则下，中国政府力推在2020年前将城镇常住人口比例提高至60%，这意味着城镇常住人口将从2015年底的7.7亿人增长至8.3亿人。以2015年中国家庭平均人口数为3.02人来看，在2020年之前中国房地产市场仍有至少2,000万套房的“刚性需求”支撑。

　　在众多资产价格走势不明的情况下，各级地方政府加强调控土地流转更在市场上刮起一阵“土地稀缺”预期。由于作为面粉的土地供应日渐紧缩，作为面包的房地产也因此成了市场疯抢的“稀缺资产”。在“外冷内温”的景气氛围中，房地产成了中国经济不致“硬着陆”的核心依据。

　　然而，在“刚需预期”加持下，中国的房地产市场正逐渐靠近危险红线。根据去年5月公布的一项调查数据显示，中国的空屋率面积已超过10亿平方米，换算为成屋套数已接近5,000万套，这使得中国的城镇空屋率达到了22.4%的历史高位记录。

　　根据数据显示，中国政府推动的“房市去库存”应侧重在鼓励农村户口居民在城镇落户，以消化当前过剩房源。然而，货币供给过剩的后果使得政策遭逢严重市场投机行为扭曲，资本大举进入房市套利的后果便是大宗商品价格上涨，连带导致过剩产能无法去化。

　　此外，十三五中积极强调“以人为本”的城镇化也因为房价上涨而遭到遏制。最后，出于房市上涨的预期，企业乃至一般民众积极扩大杠杆从房市进行套利，这也违背了中共高层积极推行的“去杠杆”方针。

　　可以预见的是，在房市持续失控的情况下，中共高层将不会再坐视房市暴涨。对此，各界都在观望即将召开的中央经济工作会议上将出台怎样的对策以“严控”房地产走势。