北京最严一招房价暴跌？更大风暴逼近

　　楼市调控周刚过，政策的影响似乎就已立竿见影。据统计数据显示，楼市成交量急降，黄金周20城楼市调控立竿见影。有分析认为，这只是个开始，多种力量博弈前提下，更大的风暴还在后头。

　　方正宏观任泽平称，国庆前后热点城市密集出台严厉的楼市调控，销售迅速降温。判断房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。

　　有分析表示，这只是兑现地产政策的两个敏感窗口中的一个，而另一个将掀起更大的风暴。

　　据华尔街见闻援引广发证券首席宏观分析师郭磊文章报道，在前期报告中我们多次指出，本轮房地产政策有两个敏感时间窗口：一是国庆前后。因为届时若不出政策，抢房新闻会刷爆舆论。估计地方版调控政策会分头密集出台;二是12月初的政治局会议和中央经济工作会议。因为届时要布局 2017年经济工作，会议可能会站在全国性政策的角度做出定调，比如强调房地产去库存工作取得了实质性进展，未来要更加强调分城施策，坚决抑制资产泡沫，引导资金脱虚入实。

　　因此，在我们看来，第一个时间窗口意味着这轮房地产政策的开始转向;第二个时间窗口意味着一轮房地产政策周期的正式终结。

　　文章指出，调控力度已超预期，政策可能已将房地产问题上升到影响经济发展全局、改革大局的角度。第一阶段调控的力度已超预期，以深八条为例，其同时祭出有贷款记录首付5成，二套7成;单身含离异限购一套;非户籍购房资格从严至社保五年等措施，对投机需求的冲击应该会比较大。南京将有贷款未结清的二套房首付提升至8成;杭州10天内连续出三道政策，力度都算比较大。

　　我们可以从政策力度中读出政策调控的决心，万不可低估此次的政策决心。我们判断政策层很可能已将房地产价格上升过快的问题上升到影响经济发展全局，影响改革大局甚至国家经济安全的角度。

　　但对此次号称最严的楼市调控，有些分析人士并不看好。

　　分析认为，调控政策出台后，会更加加重市场的恐慌情绪，让房价上涨的内在动力更强。就算暂时出现房价停涨的现象，也是开发商为了积聚上涨动力学而采取的一种变通手段。

　　对多数地方来说，加大保障房力度的内在动力是不强的，是不愿意多建设一点保障房的。他们需要的，仍然是“土地财政”，仍然是政绩工程，仍然是政府利益，根本不去考虑居民利益，不考虑商品房的“居住”属性。自然，也就不可能采取更具针对性的调控措施，而是通过限购限贷什么的应付上级检查。

　　也正是因为如此，尽管国庆长假期间就有14个城市出台楼市调控政策，但是，并没有值得高兴和赞赏的地方，也不管政策有多严，都不可能对房价产生任何影响。相反，调控政策出台后，会更加加重市场的恐慌情绪，让房价上涨的内在动力更强。就算暂时出现房价停涨的现象，也是开发商为了积聚上涨动力学而采取的一种变通手段。一旦政策强度减弱，新一轮房价上涨就会开始。

　　著名经济分析师马光远认为，这次调控风暴来得的确很猛，但对下一步房地产走势的影响的判断，不是看出拳的力度，更要看出拳者的意图。很显然，管理层选择在国庆黄金周期间紧锣密鼓出台史无前例的限购限贷政策，目的恰恰是防止房地产继续过热后出现崩盘的危险，而不是为了加速其崩盘。

　　这个时候出台限购限贷政策，目的是为了保护房地产市场，而不是为了打压房地产市场，目的是为了让房市不要重蹈去年股市的灾难，而不是加速房地产灾难的来临。如果在黄金周期间不出台政策，从之前的情况看，由于市场已经形成强大的合谋的力量，房价继续上涨，市场继续疯狂，杠杆继续增加的趋势很难改变，如果对此置若罔闻，势必加速房地产暴涨之后暴跌的来临。

　　他认为，这明明是通过人为的为市场降温，呵护市场，确保市场不要出现严重的问题，导致系统性风险。

　　他同时指出，如果真的要反思，必须指出，本轮以“去库存”为主题的房地产刺激政策完全偏离了主题，这是事前就可以预料到的。面对如此庞大的市场，政府没有能力去抑制房价上涨，也没有能力帮助市场去库存。

　　而且，“3.30新政”全面放松和去库存的初衷也是背道而驰的，全面放松意味着刺激的主要是投资需求，大城市会更热，而三四线会更冷，这是正常的。至此我们可以基本认为，本轮去库存的政策完败，不尊重市场，一厢情愿寄托于农民工去库存，是完全不懂中国的房地产市场，政策制定者应该再次反思。