全球楼市已成脱缰野马

　　去年秋天，本地楼市一度见顶，投资者及不少市场人士纷纷唱淡，认为在美国加息及内地经济放慢的双重打击下，本地楼价面对沉重调整压力，轻则下跌两成，较悲观的则预料下跌四成甚至更多。当时还有地产界人士呼吁政府该考虑"减辣"以免楼市跌得太残。果然，美国联储局在十二月真的加息，而内地经济也从死守多年的7%增长率下跌至6.5%，楼价在两大利淡因素夹击下持续下跌，到三月时已比高位下跌15%。

　　加息周期没有出现

　　可是，自此以后楼价不但没有像预期般进一步下跌，反而逐步回稳，到今年九月即调整开始后一年更重拾升轨，不断有创新高价成交，交投量、睇楼量大幅回升，多个新盘不管豪宅或形同劏房的迷你上车盘销售反应都相当理想。这样的市况似乎意味楼市调整期已告一段落，短期内还有可能重回以至突破去年秋季的高位，向更高或更"疯癫"的价格迈进。

　　要回答这两个问题，首先要看到当前全球宏观经济状况特别是各大央行的货币政策。去年秋天楼市调整的关键是美国加息预期。当时大部份人包括联储局本身也预计利率正常化步伐起步，美国利率将会从零息逐步回到两厘以上，再向四厘左右的历史平均水平迈进。按联储局计划，单在二○一六年美国应加息四次即一厘左右，其他央行包括欧央行、日本央行也不预期今年再有甚麽大动作。

　　谁知一年过去，美国加息不见影，欧央行搞负利率加放水，日央行更是药石乱投不断印发日圆到金融体系希望逼高通胀率。也就是说，去年令楼市买家及投资者最忧虑、最提防的变动──加息周期并没有出现，加息甚至已变成"狼来了"般的谎言，没有多少人再放在心上。在这样的情况下，因担忧加息而抱观望态度的准买家，投资者开始重回楼市，楼价便因此而转势向上。

　　不再担心加息固然是楼市回暖升温的推手，多国央行把超宽松货币政策再加码更有火上加油的意味。试想想当央行不断向银行体系注资，银行闲置资金则要面对负利率（即罚息）的风险，它们唯一解决办法是把资金导向投资市场，回报微薄也不惜。这令很多稳健的投资产品特别是债券市场失去投资价值，公用股股价则高不可攀。数来数去，只剩下"砖头"或房地产市场值博率较高，也有一定防守性。

　　全球金融体系资金过剩

　　过剩资金因此在各地楼市包括香港寻找投资机会。事实上新一波楼市升势或成泡沫并不仅限于香港，澳洲早已开始严限外国资金投资当地楼市以免过热，加拿大最近也因为楼价升幅过快过大引入多种行政措施包括增值税以压抑炒风。内地大城市特别是二、三线城市楼价升势更惊人，买家为免失却投资机会而逼爆售楼处大门，也有人假离婚以避过限令。内地首富王健林认为，内地楼市已出现"史上最大泡沫"。

　　内地楼市大概还不算"史上最大泡沫"，至少北京王府井地区地价还未足以买起整个加州（八十年代末日本东京皇居地皮价格比整个加州土地价值更高）。但由此可见楼市升温已不是香港一个地方的情况，而是全球普遍现象，是热钱泛滥，加息遥遥无期下的反应，只要全球金融体系资金继续过剩，追买"砖头"的热潮短期内不会过去，本地楼市也不可能独善其身。

　　要楼市回到正轨，要避免楼价跟经济基调及市民的收入更脱节，关键仍是美国加息步伐加快，不再拖拉。而在利率真正转势前，特区政府除了不断加速找地建屋外，也有必要像加拿大、澳洲那样考虑推出新一轮"辣招"或冷却楼市的行政措施，以防止非理性亢奋重现。