“负债土豪”难戒瘾 大陆十年卖地成疯

　　近期，当众多上海人因为一则限购传言排队离婚，上海新房成交创下天量之时，据面包财经解读，其上市房地产公司的负债和银行个人住房贷款金额也创下记录。

　　房地产企业高负债争抢地王、银行天量资金投向个人住房按揭，房企和个人债务杠杆同步膨胀背后，上海、南京、合肥等房价暴涨的城市，今年的土地拍卖收入创出近年新高，土地财政成为真正的“大赢家”。

　　上市房企 成“负二代”?

　　据wind数据，截止今年6月底，A股120家上市房企负债总额超过4.14万亿(0.62万亿美元)，比去年年底增加了约1.54万亿(0.23万亿美元)，增幅接近六成。上市房企的负债率也创出近年新高，总资产负债率达到77.27%。

　　上市房企的总资产规模也在急剧膨胀，达到5.36万亿(0.8万亿美元)，比上年末增加近2万亿(0.3万亿美元)。

　　上市房企今年上半年总资产和负债的双双膨胀，意味着房产销售火爆和房地产加杠杆正在同时发生，天量的资金正从房地产销售和借贷两个渠道一同涌向房地产企业。

　　资金黑洞的逻辑

　　房地产正受到银行和债券市场的共同青睐，资金从个人住房贷款、房地产企业贷款和债券市场多渠道争抢进入房地产。

　　自去年债券市场对房地产企业大开闸以来，债券市场已经成为房地产企业的超大马力血泵。统计数据显示：截至今年8月底，房地产企业的发债规模已经超过8,000亿(1,198亿美元)，几乎相当于去年全年发债金额的两倍;相当于2014年全年发债金额的50多倍。

　　银行系统则通过个人住房贷款，间接向房地产企业输血。7月份的情况更夸张，央行数据显示，7月份新增贷款几乎全是房贷。

　　谁是大赢家?

　　房地产企业利润率并不高。坐拥土地资源的地方政府尤其一线城市政府才是最大的赢家。

　　房地产是地方政府真正的大粮仓。土地出让金和相关税收的减少，让很多地方的财政收入捉襟见肘，以土地作为抵押和还款来源的地方债务面临压力。关于地方政府负债的准确金额说法不一，中国社科院的研究报告为30万亿(4.49万亿美元)，这其中相当部分需要来自土地拍卖的收入偿还。

　　无论是通过债券市场举债，还是借助平台公司从银行、信托等渠道融资，这些钱终究是要还的，主要的区别无非在于利率和期限。

　　当土地出让收入连续两年下滑之后，一场轰轰烈烈的房地产去库存开始了。结果是，房企和个人负债正在迅猛增加，通过加杠杆印出的钞票正通过一个个地王流向土地财政。

　　中原地产的统计显示，今年前五个月合肥、南京、苏州土地出让金就已经接近2015年全年的水平。这些城市在房价涨幅榜上同样居前。

　　如果垄断了一项稀缺资源，成为市场上唯一的卖家，并且又能制定游戏规则，恰好又缺钱，那会怎么办?于是，地王接二连三的出现了。