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中国炒房团奔袭美国 称“什么都太便宜”
http://www.creaders.net  2012-12-14 00:11:03  网易财经  [0条评论,查看/发表评论]

  三十年前,日本人在美国豪掷千金;三十年后,腰缠万贯的中国投资人,正一波波地冲向美国楼市以及所有值得投资的领域。支撑这些中国买家的,是过去十年中国迅速膨胀的资产泡沫所带来的巨量财富。

  35岁的印度人Amy发现,她的美国梦正被一群疯狂的中国人搅乱了。

  Amy是硅谷一家IT公司的经理,她跟丈夫想在加州小镇帕洛阿尔托(Palo Alto)买一套房。她已经下了12次单,但几乎每次都被中国家庭买走——这些中国买家全额现金付款,还至少比房主开价高出二十多万美元。

  2011年9月15日,北京秋季房地产展示交易会上,美国洛杉矶、旧金山、纽约、拉斯维加斯地产展台。

  要知道,他们所在的帕洛阿尔托房价不菲,一套房子至少在150万美元以上。这里被称为硅谷最好的地区之一,是斯坦福大学所在地,也是Facebook等公司总部所在。

  这些中国买家身上贴着一些共同的标签:人在中年,有一个十几岁的孩子。父母一般买了房就回国,留孩子在美国上学。

  她的中国朋友这样向她解释,这种情况下,一般父母在中国赚钱比在美国容易得多,且对于赚来的钱没有太多安全感,“总之以后要移民,干脆现在就买房”。

  Amy仍然觉得不可思议:怎么可能存够那么多现金呢?

  事实上,越来越多出手阔绰的中国买家正像黄蜂一样涌入美国地产市场及其他投资领域。支撑这些中国买家的,是过去十年中国迅速膨胀的资产泡沫所带来的巨量财富。

  全美房地产经纪人协会的数据显示,从2011年起,中国超越墨西哥和英国,迅速成为美国房地产物业的第二大国际买家,仅次于美国邻国加拿大,占国际销售额的 11%,接近一年90亿美元。这一数字相当于印度购买力的两倍,而过去数年,两者在美国房地产市场上的表现曾经不相上下。

  全美房地产经纪人协会主席罗纳德·菲利普斯在接受媒体采访时曾提到,70%的中国买家喜欢住在美国西岸的加州洛杉矶,其次是纽约州的纽约和佛罗里达州的迈阿密。

  美国商务部提供的数据显示,2011年,中国人卖掉了透过美国银行和证券经纪持有的包括美股、债券等证券产品,合共320亿美元。同时对美国的产业直接投资增加了5.76亿美元。

  中国买家在纽约、洛杉矶,甚至在过去鲜有中国买家问津的佛罗里达州大手笔扫楼的轶事,频繁见诸美国报端。美国媒体评价称,这让人回想起曾经于二十世纪八十年代席卷美国的日本人购房潮,“后来随着日本经济的崩溃,这股热潮也随之消退了”。

  “在美国,出钱就可以买房子”

  50岁的郭冬是个老北京,他自称“红旗下生红旗下长”,一直以为自己会在北京四环内那一套160多平米的公寓里住上一辈子。2002年,老郭才以每平米7800元的价格置办了这套房产。

  八年后,他卖掉了自己在北京的据点,转而成为美国西海岸的中国房东。

  新房产位于一个叫Woodland的小镇,距离美国加州首府萨克拉门托20公里,距离旧金山一个多小时车程。别墅230多平米,前后是花园院子。

  老郭拿下它花了26.5万美元。房子是2004年建成的,在2006年美国房地产泡沫顶峰时曾卖到过58万美元。上一任房主是个不到40岁的美国精英,2008年金融危机以后房价暴跌,跟很多美国人一样,房主选择了“策略性违约”——他觉得再按买房时的价格还贷“不值”,不想继续还贷,于是房子被银行收回。

  这类房子被称作“法拍房”,很多中国买家前往抄底,捡的便是这类“便宜货”。

  在美国,中国买家动辄全额现金支付房款,深得卖主欢心。老郭甚至因此PK掉两个报价比他高的美国买主。

  现金来自中国的卖房款。2010年初,他以每平米35000元的价格卖掉自己住了八年的房子,此时的房价已经比当初购房时翻了四倍。

  那时正是房价最高涨的时候,“几乎没有卖不出去的房子,房产公司到处在找房源”。约好看房的那一天,老郭家前后接待了一百多人。一天内的到访人数,超过前七年的总和。中介公司的几拨人还有互相掩护当托的,有些买主甚至想直接放几百万的现金立刻成交。

  一套北京四环内的房子卖了近600万元,大约比老郭在“美国农村”那套别墅价格的三倍还多。

  让老郭真正下定决心抛售炙手可热的北京房产的,还是因为孩子。24岁的儿子在美国西海岸一家大学念书,楼市低迷,租房市场却日益看涨。索性置办一套房产,也好为日后孩子移民做准备。

  美国的国际买家对地域的偏好各异——加拿大人喜欢买佛罗里达或者南加州的房子,大多用于冬季度假;墨西哥人偏好在得克萨斯购置房产,因为回国方便。而中国人的住宅群集中扎堆在好的学区和大型实验室附近。

  台湾人罗懿慧是美国Prudential Douglas Elliman地产公司的高级副总裁,代理纽约长岛的房产已近20年。她对南方周末记者说,在长岛买房子的中国人大多是为了“方便小孩读书”。长岛位于纽约东边,是一座临海狭长型小岛。当地税率较高,算得上纽约的“富人区”。交通也很方便,火车二十分钟能直通曼哈顿。

  “在美国,出钱就可以买房子,没绿卡的话到纽约私立学校注册就有I-20(入学许可)。”罗懿慧说,“几乎每个人来都是为了下一代。”

  “什么都太便宜”

  罗懿慧的中国客人2012年突然一窝蜂地多了起来,多到让人怀疑这是不是嘲逃难潮”。

  这些中国客户不难辨认:他们或带着孩子,十几个人一群,像观光团一样考察待售的楼房。他们看房很勤奋,“不愿意错过任何一个”,觉得“什么都太便宜”。

  他们容易给人“财大气粗”的印象。看房的时候,有人就直接跑到院子里抽烟,抽完烟蒂就丢在地上。有时候进门一看房间不是中意的,转身就走,顾不上在场房主的感受。

  “每个人都说要买5000万的楼。”罗懿慧说,她不得不甄选那些“严肃的投资者”,才带其看房。

  这些人中大多数是三四十岁的中青年,“很多人四十多岁资产都上亿”,年轻、富有得让人讶异。台湾人罗懿慧有时候会好奇这些内地客户钱从哪来,他们不外乎这几年因投资房地产身家倍增,或者因为所投资的公司上市,年纪轻轻就已腰缠万贯。

  “他们说,过去几年在大陆赚钱很好赚,有什么好的项目,评估下,几个人凑点钱就投,土法炼钢。但是现在越来越困难了。”罗说。

  罗将这种中国投资客蜂拥而入的导火索归结于美国签证之门大开。从频繁拒签到新开驻京第二签证处,用了十年时间。据美国驻华大使馆数据,2012年近140万中国人申请赴美签证,比2011年增加四成多。

  在长岛,十年前几乎还看不到中国投资客的影子,五六年前陆陆续续有来自上海和北京的中国买家,这两年,西安、贵阳、成都这些二三线城市的金主开始成群结队地降临。他们出手阔绰,常常豪掷千金。

  长岛的地产市场一直颇安静,过去很多上千万美金的房子很久无法成交,偶尔有一两个买家前来考察便无下文。“曼哈顿这边真的有很多有钱人,但是房地产交易没那么疯狂,美国本地人一般不会花那么多钱去买房子。”罗懿慧说。

  现在这些房子的接盘者基本都是中国买家。长岛最近成交的三个上千万的房子,买主都是中国人。尽管价格不菲,但他们仍然觉得“比中国的便宜”。对于他们中的有些人来说,买一栋房子,“就像买一件500美金的衣服”。

  一个半月前,一对中国夫妇来纽约看房。先生差不多五十岁,在北京做生意。太太不到四十岁,带着小孩,扬言要“搞定房子才回国”。而此时,她没有绿卡,甚至没有当地的银行账户,在此之前只有过一次美国观光的经历。两三天后,这对夫妇敲定了长岛一栋130万美金的别墅,定金13万美元。两天之内,钱全部到账。

  “你有时候会觉得不可理喻,但是她真的就这么买了房子。”罗懿慧说。

  眼下,国家规定的换汇指标是,每人每年5万美元。像老郭买房,需要的金额不多,就多找几个朋友帮忙凑额度。而大额度转钱出海也早已不是难事。“跟打苍蝇一样简单,五亿十亿慢点,几百万几千万转一转就出来了。先落地香港,还不是地下钱庄。”美国一家华人投资公司合伙人告诉南方周末记者。

  而一些亚洲关系深厚的银行,比如汇丰、花旗,可以为在美国买房的中国投资客提供贷款。他们明白,越来越多的中国买家正在涌入美国,而相似的游戏规则也被从大陆移植到了大洋彼岸——要想贷款,可以,请先至少将贷款额的50%存至银行。

  “来这边是为了抄底。以前国内可以投资的领域,现在都断了。股票、房地产倒掉了,高利贷完蛋了,理财产品又看不懂,古董基本都是假的,冬虫夏虫、茶都不靠谱,一炒就上去。”上述合伙人说,“更关键的一点是,大家找不到安全感。”

  链接:各国移民新政

  爱尔兰

  2012 年4月16日,爱尔兰投资者移民新政施行。其中,“移民投资方案”规定,投资者投资50万到200万欧元不等,可投公共项目、连续3年投本土企业、5年期低息移民投资者债券等。成功的申请人可以获得5年居留许可,每12个月内访问爱尔兰至少一次,没有最低居住期限要求设置。持有有效居留证5年后可申请永久居留权。

  葡萄牙

  2012年10月9日,葡萄牙移民新政生效。申请者只需满足以下三个标准中的任意一个就可以获得临时居留权:投资100万欧元以上的投资资金、购买价值50万欧元的房地产或创造30个工作岗位。第一年申请者在葡萄牙境内要逗留满30天,往后每年至少60天。另外需要参加葡语入籍考试。持有有效居留证6年后可申请永久居留权。

  西班牙

  2012年11月19日,西班牙政府宣布正在考虑给到西班牙投资房地产的外国投资者临时居留权,投资数额下限为16万欧元。西班牙给外国旅客的逗留时长为90天,新政策预计给投资者更长的居留期限。

  澳大利亚

  从 2012年11月24日开始,澳大利亚推出“重大投资移民签证”。申请人投入500万澳元(约3200万元)以上,用于投资由政府核准的项目,例如基础设施建设、政府债券、企业股票等就可以获得临时居住签证。头四年内在澳洲累计居留160天以上,四年后可申请永久居留。新政提高了投资额度,免去了创新分数测试、英语要求和岁数上限等限制。

  英国

  2012年12月13日,英国新的移民条例即将实施。申请者至少要有100万英镑在英国本土并有至少75万英镑用于3个月以上的投资。新政强调投资者的资金必须为自有资金,不能再从英国银行贷款。申请者每年要在英国居住半年以上,5年后可申请永久居留。

  大公司也跟过去了

  一年半后,老郭在加州首府萨克拉门托又购置了一套80平米的小房子,花费3.3万美元。这套专门用作出租。

  房子在网上挂了两个月后,终于有租户搬了进来,租金每月825美元。其中300美元左右要用来上交管理费等等,此外每年还需要缴纳房产税不到1000美元。每个州税率1%-3%左右不等,老郭所在的北加州税率较低,大约不到1.5%。算下来一年的净收入大约5000美金,收益率能达到15%。

  “税没有想象中那么数额巨大,租金能覆盖所有的开销,还可以小有盈余。”他说。

  老郭正赶上中、美两头的落差。历史上这座房子曾经卖到过二十多万美元。眼下,因为银行裁定这套房子不许贷款买,而“美国人不贷款是根本买不起房子的”,于是房价就降到三万多美元。

  几位赴美投资住宅地产的中国买主告诉南方周末记者,他们在亚特兰大、旧金山的几套房子,出租完全交给当地中介打理,收益率能保证每年8%。

  在美国,不少中国公司也在隐秘地布局自己的海外战场,彼此心照不宣。

  三四十年前,台商、港商在纽约只有一些零星做酒店生意的,炒房地产的并不多。而眼下,中国公司的进驻正以大手笔的地产交易作为注脚。

  尽管潘石屹否认有意购买纽约索尼大楼,但知情人士证实,潘确实曾亲口表达购买意愿。

  据美国媒体公开报道,在美上市的搜房网,于2011年上半年以4600万美元买下美国国际集团在曼哈顿的办公大楼。

  同年6月,海航集团以2.6亿美元收购纽约第六大道一幢办公大楼90%的股份。2012年初,海航又以1.26亿美元买下了邻近的四星级酒店 CassaHotel and Residence。这家公司还签下了One57的两套整层公寓和两套半层公寓。这是一幢在曼哈顿城西57街、将于2013年竣工的88层豪华高层住宅,每套售价在5000万美元左右。已经有数套整层公寓被中国买家签下。

  2012年9月,一家在纽交所上市的河南房地产企业鑫苑置业斥资5420万美元买下布鲁克林区一块土地用于房地产开发。这也是中资企业在纽约购买土地独立开发住宅项目的第一例。

  也有人给海外房产投资热潮泼了盆冷水。“投资房产,要看城市里面人口是否在增长,经济保持怎样的增长速度,租户的租金水平等都要考虑。可能还有法律等问题。这又何苦呢?”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平对南方周末记者说。

  投资的不仅是房产

  中国人来了,中国人的江湖也形影不离。

  《华尔街日报》曾披露称,为迎合亚洲买家,One57楼盘将许多最豪华的整层公寓放在80层至88层——这一妙招是为了迎合中国人对幸运数字“8”的偏爱。

  陈丰是一家位于纽约的华人投资服务公司的合伙人,游走在大陆富商与海外机构之间。有时候,他还需要帮国内的高干子弟安排在纽约的实习和过渡机会,“通过这种模式积累政商资源”。

  “现在国内一些人手上现金很多,很想投资海外。但之前一些暴发户来美国,完全没法和美国这边沟通。”该公司一位内部人士说,“我们既有海外背景,跟国内也有很多资源,算是搭上线。”

  除了富商,他们称自己服务过的客户还包括国家电网、中国人寿这类巨无霸,大家海外投资的关键词几乎围绕地产展开。

  除了那些抄底楼市的中国买家之外,很多中国人也选择了投资移民的方式。上述机构称,现在中国人比较多的是通过EB5,投的项目包括商业地产、酒店、飞机场等基础设施、学校。其中,酒店这类商业地产最受欢迎。因为EB5是美国政府吸引国外投资的一种政策,所以很多项目会在亚利桑那州这类中西部地区,而不是在纽约、洛杉矶这一类大城市。

  据移民中介江南美联介绍,中国人赴美投资移民的方式分EB5和L1,两者的区别是,前者不需要自己管理投资项目,后者需要自己管理。

  EB5 项目的投资者需要满足以下任一条件:在美国任何地方投资100万美元并至少雇请10位雇员;在国家认可的低就业地区投资50万美元并至少雇请10位雇员; 在经政府批准的特定区域投资50万美元,即可通过投资形成一个经济主体(根据美国相关政策,EB5项目把这样的经济主体称为“地区中心”),经济主体既可以是私营主体也可以是公共事业单位。通过这个项目,投入经济主体所积累的资金,将被引入特定的美国地区。

  在这些投资项目中,学校是另一个让人热血沸腾的投资标的。美国学校收购“价格便宜”,而一般学校收益15%,如果把四个月的假期填满,收益率可达30%-35%,更关键的是学校“占地很大”。

  怡海教育在国内专门从事教育培训,也开始在海外收购低价房产,重新开发。预期模式是办海外版的“大学直通车”——拿到私立大学的内部授权,通过已有的系统招收国内生源,提供在海外的半年到一年的预科培训。

  “现在在国外做预科的很少,但是需求非常大。”怡海集团一位内部人士说,“利润空间很大,做教育很赚钱。”

  两个月前,由国内企业家和基金公司老总组成的一行人在美国西岸考察了一些投资项目,除了地产外,就包括学校和养老机构。这拨人中,有一些是纯粹想赴美投资,有一些则希望通过EB5项目投资移民。

  他们想在得克萨斯办一所面向当地华人的中医养老机构,也想办学校——不过是面向当地人的中文学校。

  “这不是赚钱的生意,但是一个很有意思的项目。年轻的学生,当地的企业家,会带来很多的合作,也可以带来一些商机。”一位随团人士说,“更重要的是可以实现我们在当地的一些抱负和理想,比如通过这个平台,我们华人能不能搞个政党?”

  不过,这个团里的一些人最近打了退堂鼓。原因是他们听说了美国的一项税收政策——2010年3月,奥巴马签署了《海外账户纳税法案》(FATCA)。2011年12月中旬,美国国税局发布了一份FATCA实施细则。

  根据这份细则,截至2011年12月31日,居住在美国境内、在海外拥有5万美元以上资产或者居住在美国境外、在海外拥有20万美元以上资产的美国公民和持有美国绿卡的外国人都需要在2012年4月15日前向政府申报;如果藏匿不报或漏报,会被处以1万美元罚款;如果被国税局发现后仍瞒报,罚款可追加至5万美元,严重的还会被判刑。

  但上述随团人士表示,“就纳税后能享受的各项服务来看,我觉得还是值得的”。

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