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未来10年,中国房价至少翻一倍?
www.creaders.net | 2019-05-09 11:31:29  小白读财经 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

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当下的房地产市场已经改变了过去粗犷型增长,进入了理性和分化的发展阶段。不少国家发展战略和政策开始倾向于城市群、大湾区和中心城市,城市格局正在改变,分化趋势未来将变得越来越明显。所以未来10年全国房价普遍实现翻倍是很不现实的,而且一二线和三四线城市的房价走势会不断分化。

首先是当下的土地供应矛盾。我们都知道,此轮调控与以前不一样,实施了不少楼市长效机制,比如增加土地供应。但是,国内城市的工商业用地和开发区用地总量明显偏大,但住宅用地总量偏小。所以减少工商业用地增加住宅用地,是解决高房价的根本。

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那么为何咱们的住宅用地那么少?一二线城市的土地为什么总是短缺呢?

因为工商业可以持续产出GDP,一本万利,而住宅用地卖掉了就没有了,是一锤子买卖。数据显示,我国城市的居住建设用地平均比例大概只有16%左右。而像伦敦、东京、纽约、首尔等国际都市,该比例都在40%左右。

因此,如果这种土地供应矛盾不改变的话,未来10年一二线城市的房价再翻一倍是大概率事件,当然假如真是这样的话,也意味着楼市调控效果将大打折扣。

其次就是人口的流动。先来看一组数据:

首都首尔及周边仁川市和京畿道人口占韩国总人口的约45%;

东京都市圈总人口达3700万,占日本总人口近30%;

莫斯科和圣彼得堡的人口加起来近2000万人,占俄罗斯总人口(约1.47亿)相当大的比例。

如果你只认为这是个例的话,那么往下看,全球的主要经济体绝大多数都是这种趋势。

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所以说为什么人们总是看到京沪深永远涨,而不少三四线城市的房价滞涨甚至下跌的情况,其背后原因还就是人口不断向核心城市迁移,三四线城市不断地向一二线城市输送人口与财富,在这些核心城市群成熟之前,这种趋势都不会改变,直到产生外溢效应,也就是产业向外转移和承接。因此这种趋势不改变的话,至少三四线城市未来的房价不会太乐观。

以上两点基本是决定全国楼市长期走势的重要因素,不过我们还需要注意一个点,那就是房屋空置率。虽说一二线城市的购房需求大,三四线城市需求小,但是全国城市住房的空置率普遍较高。

数据显示,2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%,远高于全球平均水平。

美国:纽约都市圈的空置率为4.2%。洛杉矶、西雅图的空置率低于3%。即使在金融危机恢复期间的2010年,美国的平均出租空置率最高也就是10.6%。

加拿大全国出租空置率为3.5%,其中,维多利亚、温哥华和多伦多的公寓空置率最低,分别为0.6%、0.8%、1.6%。

此外像澳大利亚、英国的平均住房空置率均低于5%。

在这些发达经济体中,空置率唯独日本与我国持平。但要知道,日本是典型的高老龄化和商业成熟社会,城市群发展已经进入高级阶段。所以如果按照这种趋势的话,等到中国的城市群发展成熟的话,住房空置率还将远高于日本,而这也是未来5年,10年内中国楼市最大的潜在风险点。

有人说,空在那里不碍事,只要有人买,房价就会涨。但别忘了,国人的房子都是会一代一代传承的,等到我们子女那一代,继承的房子越来越多,等到人手一套房的时候,或许房价的最大利空也就来了。


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