当下的房地产市场已经改变了过去粗犷型增长，进入了理性和分化的发展阶段。不少国家发展战略和政策开始倾向于城市群、大湾区和中心城市，城市格局正在改变，分化趋势未来将变得越来越明显。所以未来10年全国房价普遍实现翻倍是很不现实的，而且一二线和三四线城市的房价走势会不断分化。

首先是当下的土地供应矛盾。我们都知道，此轮调控与以前不一样，实施了不少楼市长效机制，比如增加土地供应。但是，国内城市的工商业用地和开发区用地总量明显偏大，但住宅用地总量偏小。所以减少工商业用地增加住宅用地，是解决高房价的根本。

那么为何咱们的住宅用地那么少？一二线城市的土地为什么总是短缺呢？

因为工商业可以持续产出GDP，一本万利，而住宅用地卖掉了就没有了，是一锤子买卖。数据显示，我国城市的居住建设用地平均比例大概只有16%左右。而像伦敦、东京、纽约、首尔等国际都市，该比例都在40%左右。

其次就是人口的流动。先来看一组数据：

首都首尔及周边仁川市和京畿道人口占韩国总人口的约45%；

东京都市圈总人口达3700万，占日本总人口近30%；

莫斯科和圣彼得堡的人口加起来近2000万人，占俄罗斯总人口（约1.47亿）相当大的比例。

如果你只认为这是个例的话，那么往下看，全球的主要经济体绝大多数都是这种趋势。

所以说为什么人们总是看到京沪深永远涨，而不少三四线城市的房价滞涨甚至下跌的情况，其背后原因还就是人口不断向核心城市迁移，三四线城市不断地向一二线城市输送人口与财富，在这些核心城市群成熟之前，这种趋势都不会改变，直到产生外溢效应，也就是产业向外转移和承接。因此这种趋势不改变的话，至少三四线城市未来的房价不会太乐观。

以上两点基本是决定全国楼市长期走势的重要因素，不过我们还需要注意一个点，那就是房屋空置率。虽说一二线城市的购房需求大，三四线城市需求小，但是全国城市住房的空置率普遍较高。

数据显示，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%，远高于全球平均水平。

美国：纽约都市圈的空置率为4.2%。洛杉矶、西雅图的空置率低于3%。即使在金融危机恢复期间的2010年，美国的平均出租空置率最高也就是10.6%。

加拿大全国出租空置率为3.5%，其中，维多利亚、温哥华和多伦多的公寓空置率最低，分别为0.6%、0.8%、1.6%。

此外像澳大利亚、英国的平均住房空置率均低于5%。

在这些发达经济体中，空置率唯独日本与我国持平。但要知道，日本是典型的高老龄化和商业成熟社会，城市群发展已经进入高级阶段。所以如果按照这种趋势的话，等到中国的城市群发展成熟的话，住房空置率还将远高于日本，而这也是未来5年，10年内中国楼市最大的潜在风险点。

有人说，空在那里不碍事，只要有人买，房价就会涨。但别忘了，国人的房子都是会一代一代传承的，等到我们子女那一代，继承的房子越来越多，等到人手一套房的时候，或许房价的最大利空也就来了。