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继在北京亦庄区域接连买地后,京东再次布局地产业。近日,京东豪掷27亿元(人民币,下同)全资收购北京翠宫饭店。
北京翠宫饭店(图片来源于官网)
据工商资料显示,2019年2月2日,北京京东尚科信息技术有限公司(下称“京东”)成为北京翠宫饭店(下称“翠宫饭店”)的唯一投资人,原投资人北京市海淀区国有资本经营管理中心退出。变更后,刘强东的女助理张雱任翠宫饭店法人,京东认缴出资4.8亿元,100%持股翠宫饭店股权。
京东的回应也证实了上述猜想。京东副总裁宋旸在朋友圈回应称:“就是用做办公场地,目前在北辰的部分研发兄弟会搬过去,在西边安置办公场所也更方便吸纳研发人才”。
不过,不管是办公还是酒店,京东此次的大手笔收购仍然存在不少疑点,其中不乏微妙之处。
凤凰网财经报道,疑点一便是京东花27亿买酒店,是否划算?工商资料显示,北京翠宫饭店有限公司的注册资本是4.8亿元,目前缴纳社保人数为82人。京东为何愿意出27亿元买一个注册资本不到5亿元的饭店?背后或有不少对房价和地段的考量。
有商业地产的业内人士提醒:酒改办(酒店改办公楼)的装修成本是大头,“酒店每间房都有卫生间,改成写字楼几乎要全部敲掉重新做,这部分后续投资也需要注意。”而此问题对于翠宫饭店并不存在,2016年8月拿到饭店装修改造工程许可后,就开始停业装修。据媒体报道,装修改造拆除了客房设备,将每层楼全部打通。
此番占据黄金位置,均价合理,已简单装修,饭店为何命运多舛,频频易手?
北京翠宫饭店2016年停业装修后,饭店的命运愈加波折,被“多次腾挪”。直到最后转手给京东才引发关注。
“之前多次腾挪都是国企之间的事,母公司子公司之间互相转让、划拨,国资委接管,都非常常见,可以走非公开的协议转让。但转给京东这种民企,性质不一样,程序就复杂了,审批公告都上来了。”一位曾处理过国企产权转让的国企财务高管透露。
除了被多次腾挪,翠宫饭店还经历了多次挂牌和突然关闭。2018年8月2日在北京产权交易所挂牌,转让全部股权和债权。一天之后8月3日,交易所发公告称转让方终结该项目。2018年11月26日,翠宫饭店的全部股权和债券再次被挂牌,挂牌价格为26.8亿元。
为何会出现突然终结挂牌的“神操作”?上述国企高管解释,最大可能是在审批过程中出了问题。“国有资产股权转让都要报批,这种情况很有可能是审批还没下来,先挂牌了。所以要先撤下来,等审批下来再挂牌交易。”
此外,细看北京翠宫饭店的产权交易挂牌公告,其中重要信息披露中提到了一个敏感点:证照缺失,土地证已过期,但没有取得新的不动产权证明。
简单来说,翠宫饭店原本是国有企业,土地属性为划拨用地,划拨用地成本低廉,但有使用年限限制,只能用于公共事业,不能进行商业转让。要想转让土地使用权,必须先缴纳一笔土地出让金,将划拨用地转为商业用地。按照规定,应缴出让金不得低于该出让土地价格的40%。截止2018年8月31日,饭店已经交了转让金,但“未取得新的不动产权证明”。
根据公开资料,翠宫饭店已经支付4.17亿元土地出让金,按照40%比例计算,这块土地成本为10.4亿元。
“无证转让”是否会成为风险点?“国有企业的土地性质本身就很复杂,既然能公开转让,就说明有协议。”一位房地产企业内部人士解释,能被公开挂牌和走竞价流程转让的土地一般资质是没问题的。
而最值得注意的是,目前担任翠宫饭店法人代表的张雱有一个外号—“最牛女助理”。
年仅30岁,曾任京东管理培训生,张雱目前是刘强东的助理,名下有超400家“京东系”公司,分布在江苏、北京等地。据天眼查信息,她在195家公司担任法人,在198家公司担任高管,在4家公司担任股东。
以翠宫饭店为例,刘强东在工商登记的职位是“经理”,而张雱是执行董事。为何刘强东只当经理,却让女助理当法人?
上述国企财务高管解释:“这种操作非常常见。企业法人是个很麻烦的责任,有很多琐碎杂事,办理一些工商手续时还要在场,很多真正的大老板都不愿意做法人,而是安排企业高管或自己的心腹做法人。”
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