刘强东27亿买北京翠宫饭店要进军酒店业？

继在北京亦庄区域接连买地后，京东再次布局地产业。近日，京东豪掷27亿元（人民币，下同）全资收购北京翠宫饭店。

北京翠宫饭店（图片来源于官网）

据工商资料显示，2019年2月2日，北京京东尚科信息技术有限公司（下称“京东”）成为北京翠宫饭店（下称“翠宫饭店”）的唯一投资人，原投资人北京市海淀区国有资本经营管理中心退出。变更后，刘强东的女助理张雱任翠宫饭店法人，京东认缴出资4.8亿元，100%持股翠宫饭店股权。

不少人听闻此消息的第一反应是疑惑：难道最近颇为低调的刘强东要进军酒店业？上海界面新闻对此报道称，京东这次100%收购翠宫饭店的股权及债权，目的可能并不是进军酒店业。第一太平戴维斯华北区市场研究部助理董事李想接受采访时分析称，京东收购翠宫饭店的目的性非常明确，即通过“酒改写”将项目改造为自用型写字楼。对于一直在北京亦庄偏居一隅的京东而言，收购翠宫饭店是其在互联网企业云集的海淀区进行深度布局的重要一步，有利于京东未来的人才招募以及对中小型互联网企业的投资与收购。

京东的回应也证实了上述猜想。京东副总裁宋旸在朋友圈回应称：“就是用做办公场地，目前在北辰的部分研发兄弟会搬过去，在西边安置办公场所也更方便吸纳研发人才”。

不过，不管是办公还是酒店，京东此次的大手笔收购仍然存在不少疑点，其中不乏微妙之处。

凤凰网财经报道，疑点一便是京东花27亿买酒店，是否划算？工商资料显示，北京翠宫饭店有限公司的注册资本是4.8亿元，目前缴纳社保人数为82人。京东为何愿意出27亿元买一个注册资本不到5亿元的饭店？背后或有不少对房价和地段的考量。

有商业地产的业内人士提醒：酒改办（酒店改办公楼）的装修成本是大头，“酒店每间房都有卫生间，改成写字楼几乎要全部敲掉重新做，这部分后续投资也需要注意。”而此问题对于翠宫饭店并不存在，2016年8月拿到饭店装修改造工程许可后，就开始停业装修。据媒体报道，装修改造拆除了客房设备，将每层楼全部打通。

此番占据黄金位置，均价合理，已简单装修，饭店为何命运多舛，频频易手？

北京翠宫饭店2016年停业装修后，饭店的命运愈加波折，被“多次腾挪”。直到最后转手给京东才引发关注。

“之前多次腾挪都是国企之间的事，母公司子公司之间互相转让、划拨，国资委接管，都非常常见，可以走非公开的协议转让。但转给京东这种民企，性质不一样，程序就复杂了，审批公告都上来了。”一位曾处理过国企产权转让的国企财务高管透露。

除了被多次腾挪，翠宫饭店还经历了多次挂牌和突然关闭。2018年8月2日在北京产权交易所挂牌，转让全部股权和债权。一天之后8月3日，交易所发公告称转让方终结该项目。2018年11月26日，翠宫饭店的全部股权和债券再次被挂牌，挂牌价格为26.8亿元。

为何会出现突然终结挂牌的“神操作”？上述国企高管解释，最大可能是在审批过程中出了问题。“国有资产股权转让都要报批，这种情况很有可能是审批还没下来，先挂牌了。所以要先撤下来，等审批下来再挂牌交易。”

此外，细看北京翠宫饭店的产权交易挂牌公告，其中重要信息披露中提到了一个敏感点：证照缺失，土地证已过期，但没有取得新的不动产权证明。

简单来说，翠宫饭店原本是国有企业，土地属性为划拨用地，划拨用地成本低廉，但有使用年限限制，只能用于公共事业，不能进行商业转让。要想转让土地使用权，必须先缴纳一笔土地出让金，将划拨用地转为商业用地。按照规定，应缴出让金不得低于该出让土地价格的40%。截止2018年8月31日，饭店已经交了转让金，但“未取得新的不动产权证明”。

根据公开资料，翠宫饭店已经支付4.17亿元土地出让金，按照40%比例计算，这块土地成本为10.4亿元。

“无证转让”是否会成为风险点？“国有企业的土地性质本身就很复杂，既然能公开转让，就说明有协议。”一位房地产企业内部人士解释，能被公开挂牌和走竞价流程转让的土地一般资质是没问题的。

而最值得注意的是，目前担任翠宫饭店法人代表的张雱有一个外号—“最牛女助理”。

年仅30岁，曾任京东管理培训生，张雱目前是刘强东的助理，名下有超400家“京东系”公司，分布在江苏、北京等地。据天眼查信息，她在195家公司担任法人，在198家公司担任高管，在4家公司担任股东。

以翠宫饭店为例，刘强东在工商登记的职位是“经理”，而张雱是执行董事。为何刘强东只当经理，却让女助理当法人？

上述国企财务高管解释：“这种操作非常常见。企业法人是个很麻烦的责任，有很多琐碎杂事，办理一些工商手续时还要在场，很多真正的大老板都不愿意做法人，而是安排企业高管或自己的心腹做法人。”