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下半场初见分晓:楼市真会变天吗?
www.creaders.net | 2018-07-05 11:10:35  看中国 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

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中国楼市调控“新四限”的出台,真会让房地产市场变天吗?(图片来源:AP)

一、不寻常的周期

按照房地产市场正常的周期规律性来讲,3~5月小阳春的结束就意味着市场进入了漫漫淡季。结果却是,无数购房者在高温多雨的6月蒸笼季节里,硬生生的多站了一个月,打破了这个规律。于是发现,学术研究在政策的影响下,越来越不管用了。

所以笔者相信,如果限价政策还在,纵使是腊月寒天,依然会有人愿意顶着透骨的寒风在售楼处排队,摇旗呐喊着:“我要买房!”这不是源于对住房需求的渴望,而是对既得利益的追逐,人性使然。

庆幸的是,目前来看,6月出台的一系列新政策势有可能将限价政策带来的楼市乱象送进坟墓,疯狂的楼市似乎已敲响了结束的钟声!

不过在这之前,我们需要了解一下,为什么两年的调控政策还是没能将楼市彻底熄灭?

二、掐不灭的楼市大火

其实,这轮楼市大火被“去库存”点燃之后,按照历史惯例,首先出台的调控房价政策是限购和限贷:不让你多买,不给你贷款,限制需求总可以降火,这两道政策在历史上的作用是明显的。可上一轮大火却是在棚改货币化政策的大背景下点燃的。一方面政策强压浇水灭火,一方面又给农民裤兜里强塞钱,激增了进城购房的刚性需求,火上浇油。大火能灭才怪呢。

有人说,二线强控,三四线棚改,井水不犯河水,怎么可以混为一谈?

要清楚,“上涨预期”这东西是会传染的,并不是因为三四线棚改了,二线就没事。二线城市大部分的流动人口都源于三四线。当你妈给你打电话说,家里18线小县城的房价都涨得冒泡了,赶紧买房吧!

要么回家来买,要么用家里的6个钱包在二线买,相信绝大数人是焦虑的,因为总得结婚的嘛!

当广场上的大妈不再翩翩起舞,而是聚众讨论房价的时候,楼市危矣,诚如股市泡沫的顶点。刚需如此,更别说“闻利色变”的炒房客了。于是,楼市大火在逻辑相违背的环境下愈演愈烈到失控,随后限价和限售加码出台。

然而,加码后的楼市调控又被浇了一瓢冷水:“人才计划”。

中国城市化率是57.4%,达到真正的高城市化水平还有30年的光阴。而四大一线城市已然发育饱和,中央无疑要把更多的机会留给“新一线城市”。这几年,高铁基建把中国地理空间和利益格局都给锤平了。沿海红利让渡到内地,内地城市崛起,各地竞争力相当,至于新一线城市是谁?这个可真难定夺。

所以答案未知,你们先争!

众城闻声怎敢怠慢,心里都清楚,发展城市的第一要素是人才,于是明的暗的纷纷发布引入人才计划,变相挑破了限购。轰轰烈烈的抢人大战硝烟弥漫华夏大地。从985、211抢到专科,从清华抢到蓝翔……

凡是青壮年,都要拉回来“好礼相待”!至于抢回来干嘛,能不能就业,资源够不够分配暂且不谈,先下手为强嘛!而当地人看到了浩浩荡荡的人才落户在隔壁,心中也是惴惴不安的——这部分人可是准刚需啊,落户进来房价肯定要涨!有房的得多买一套,将来卖给他们赚个时间差;没房的也得抓紧买,万一抢不过怎么办?

于是,风风火火全民炒房运动开始了,二手房市场一度失控。

至于新房市场,更为畸形。限价造成的一二手房倒挂让所有人摇身一变成为赌徒,对于“买来即赚”的天大好事儿,有的人为了多参上一票,甚至要把常卧病榻的90岁老母亲摇起来排队。

但是,为什么明明知道限价政策会导致这种后果,还偏偏要继续施行?

这个问题一直以来只有吐槽,而很少有人去仔细思考。其实,换个角度思考就明白了!

限价政策,一来可以通过限制新房价格倒逼二手房市场的房价预期,一二手房价是允许倒挂的,但不允许过分倒挂;二是可以用来可以吸引流量,吸引大家参与抢新房,而不是在二手房市场翻涌,继续推高市场预期。

二手房市场是政府无法管控的,只能管控新房市场。也许,限价是这个节骨眼上唯一可用的招式,弊端无穷但路只有一条。

怪就怪在,房地产商为了不损失利润而造成的楼市乱象。首先,捂盘惜售造成新房供应量的严重不足,哄抢现象更加严重;其次,衍生出的茶水车位等无理“关系费用”造成了购房不公;三是为了快速回笼资金,拒绝公积金贷款,严重伤害刚需利益。

无论是哪家房企,都是赚钱的时候一哄而上,真正响应调控让利于民的时候,避而不谈冷眼相对。

棚改货币化,人才计划,开发商捂盘不售共同致使二三四线调控成为泡影,可理性和公平终究要站在顶峰的,不是吗?

三、不凡的六月

六月不凡,政策频出,力度空前——敢说,这是前面几百条政策加起来都无法比肩的。楼市调控开始真正地进入“追本溯源,全面堵漏”通道。

首先是,六月宣布卡死棚改货币化。

棚改货币化是三四线房价暴涨的主要由头,也是唯一由头。这个在去年讲过,给很多人提供了判断三四线房价的依据。这么长时间,该去的库存已经去完了,该涨的房价也涨够了,同样,三四线居民的幸福度也被透支完了。大部分人开始背上了亚历山大的杠杆,进入了房奴世界。

大部分三四线城市,尤其是所谓万元房价贫困县将进入漫漫阴跌长市,至此,碧桂园、恒大等开发商也将把最后一波韭菜收割完毕,打道回府。棚改货币化权限回收至央行,再宽松几乎没有可能。

但并不是所有三四线城市房价都会彻底完蛋。未来靠近超大城市的,或者是超大城市群组成部分的三四线城市将会依靠人口外溢,吸纳周围的农村进城人口,成为新型城市化的城市中心。譬如这段时间,环京区域房价已经在触底反弹。所以,未来三四线城市的分化将更为明显。

其次是,六月底住建部宣布的“楼市大风暴”。

2018年7月初至12月底,七部委将联合出动,共同出击,治理房地产乱象。之前是分城而治,发现无济于事,其次是强制约谈,解一时风火,而今到了七部委联合出动的地步。这就相当于巡考跳过监考老师,直接杀入考场。其中要围堵四个领域,分别是炒房团伙、黑中介、无良开发商、虚假房地产广告。对之前违规操作,睁一只眼闭一只眼的部门和人员坚决问责。

中国房地产信息本来就不对称,对于大家来说,获取信息的途径无非就是网络、中介、开发商还有亲戚朋友,如果其中三方都是虚假信息故意炒作楼市,所有人都不会知道真正的市场行情,从而全民跟风炒楼。

这时候,需要更多的自媒体人不因利益而站出来,给予反对的声音。可惜这种声音太少。反而是前几天,杭州自媒体大号“层楼”因发布虚假消息,故意制造炒房气氛,被严令追责。

此次七部委联合出动,希望“相信”是楼市乱象的终点,能够还以购房者一片干净的天空。

最后是,六月“新四限”的出台。

仅6月份,全国就有18个城市加码楼市调控。其中长沙加码最狠,直接限售4年,加上落户社保等因素相当于限售7年之久,这是铁了心要围剿炒房客,决心可见一斑。

四个城市(长沙、成都、杭州、海南)出台的“新四限”和传统四限“限购限贷限价限售”不同,是纯粹为了弥补政策投机漏洞而出的。其中包括:限制人才落户购房、限制企业购房、限制假离婚购房、限制未成年人购房。应该说,这四个限制几乎把炒房客目前想到的所有破限购的方法全部堵上了。其中,人才落户限制堵死了人才引进造成的需求激增,而限制企业购房,还要谈到另外一件事。就是之前写的一篇文章“货币与房价”。其中对降准帮助小微企业释放7000亿资金不会流入房地产的命题提供了三条论证,事实上第二天就出了限制企业购房的法令。限制企业购房一是为了防止企业炒房,更多的是对冲7000亿资金的流向问题。

如果“新四限”成功施行本轮调控,投机炒房客将无路可寻。那么6月,将是房地产市场革命的开始。

两年了,楼市终于有机会回到理性的状态,这是值得庆幸的——真心希望如此!


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