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全球8地泡沫最大 加拿大楼价正崩溃
www.creaders.net | 2017-09-29 20:07:10  凤凰网 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

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凤凰iMarkets编译自商业内幕网,加拿大多伦多市的房屋拥有者们正面临着世界上最大的市场风险,他们正在目睹自己房地产资产价值的崩溃。

以下是根据瑞银最新发布的全球房地产泡沫指数数据得出的结果,该指数调查了那些经历了不可持续价格上涨的房地产市场。

瑞银的报告称:“这些房地产市场每年的价格增长率在10%左右,相当于房价每7年就翻一番,这是不可持续的。而在购房者中间却有一种不断错过升值的担心。”

该报告称,购房者正在被宽松的融资环境,超级富豪日益增长的财富,以及房地产建筑相对于市场需求的供应不足所影响。受以上三个因素被过度吹嘘的影响,购房者已经让至少8个城市步入了房地产泡沫区域。

多伦多和阿姆斯特丹是今年新增加进来的城市。自2011年以来,这两大城市的房价已经上涨了50%以上。

以下就是房地产泡沫指数上升顺序的完整列表:

阿姆斯特丹

自2015年以来,阿姆斯特丹的房地产实际价格已经上涨了30%,而这个城市也已经进入了泡沫风险领域。阿姆斯特丹市的房地产市场与全国疲软的房地产市场大幅脱钩,但资本市场基本面的偏离并不是非常极端。

香港

香港本地的房地产市场价格在年中达到历史最高水平。因此,该城市在瑞银全球房地产泡沫指数(UBS Global Real Estate Bubble Index)中的排名大幅上涨。在过去的四个季度里,房地产价格——尤其是小型住宅的价格——一直在飙升。实际上,目前当地房地产价格的增长率是2003年时的3倍,并且正在以年均10%的速度持续增长。而在个人收入不变的情况下,同一时期的房屋实际租金则上涨了3%。

伦敦

与五年前相比,英国首都伦敦的房地产通胀调整后价格上涨幅度接近45%。而与十年前金融危机爆发时相比,目前的房价则高出当时房价15%以上。但与2007年时的收入水平相比,目前这座城市的个人收入却下降10%左右。不过,自2016年7月份脱欧公投以来,伦敦的房地产价格上涨幅度正在持续减速,实际的房地产价格出现2%的降幅。目前,伦敦在瑞银全球房地产泡沫指数中的数值已经跌至1.77点,但其仍处于泡沫风险区间。

悉尼

对于悉尼来说,其所有的分项指标都明确指出,其房地产市场的泡沫风险正在上升。而2015年至2016年发生的价格下跌只是短暂现象。在过去4个季度里,房地产价格再次飙升了12%。与2012年时相比,目前的房地产价格高出60%左右。截止目前,悉尼市通货膨胀因素调整后的个人收入增长幅度为2%。而税收优惠和只付利息的房地产贷款,却粉饰并掩盖了正不断恶化的个人经济负担能力。

温哥华

房地产价格增长在去年年中时达到峰值,当时的房地产价格同比上涨幅度为25%。在2017年第二季度,这一增长幅度放缓至7%,并低于加拿大全国平均房价水平。当地的个人收入和房租租金增长率分别为3%和5%。因此,最近几个季度房地产价格的估值略有下降,但市场仍处于泡沫风险区。瑞银认为,悉尼房地产市场价格存在很大的下行风险,也隐含更高的修正风险。

慕尼黑

其房地产价格仍处于爆炸性增长的轨道:2016年,慕尼黑市房地产价格再次以两位数的速度增长,而这种增长就发生在当地创纪录的房屋低空置率背景下。在过去10年里,慕尼黑房地产价格上涨幅度为85%,而且居民经济负担能力在持续恶化。以目前的价格水平来衡量,当地一名熟练的服务员工需要不吃不喝8年时间,才能攒够买一套60平米(650平方英尺)公寓的钱。

斯德哥尔摩

在过去10年里,其房地产价格上涨了60%,涨幅是当地个人收入涨幅的两倍还多。造成房价大幅上涨的因素,主要来自于宽松有利的融资条件。在过去4个季度里,当地房地产价格的增长幅度为5%,低于瑞典全国平均价格水平。不过,这座城市房地产市场的不平衡,有可能会在未来进一步加剧。因为不断上升的抵押贷款债务和建筑投资,侧面发出了其房地产市场风险过高的信号。

多伦多

这座城市的房价正在弥补温哥华房价带来的损失。去年,多伦多市的房地产价格增长不断加速,仅上个季度而言,其增长幅度就同比上升20%。当地的房地产价格在13年里就翻了一番,而实际的房屋租金只增长了5%,个人实际收入增长幅度却不到10%。在瑞银看来,加元在外汇市场的走强和加拿大政府进一步的加息措施,将会彻底终结多伦多房地产市场中的这场饕餮盛宴。

以下就是瑞银全球房地产泡沫指数中所选城市的得分排名情况:

其中红色代表价格存在风险(>1.5),绿色代表价格较合理(-0.5到0.5)

1、多伦多 ﹢2.12

2、斯德哥尔摩 ﹢2.01

3、慕尼黑 +1.92

4、温哥华 +1.80

5、悉尼 +1.80

6、伦敦 +1.77

7、香港 +1.74

8、阿姆斯特丹 +1.59

9、巴黎 +1.31

10、旧金山 +1.26

11、洛杉矶 +1.13

12、苏黎世 +1.08

13、法兰克福 +0.92

14、东京 +0.90

15、日内瓦 +0.83

16、波士顿 +0.45

17、新加坡 +0.32

18、纽约 +0.20

19、米兰 +0.09

20、芝加哥 -0.66

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