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现在买房等于替别人还债
www.creaders.net | 2017-06-01 21:37:00  DJY | 0条评论 | 查看/发表评论

  目前,大陆上市房企的平均负债率已经高达96%。现在卖房子的远比买房子的焦虑,有大陆学者提醒买房者:现在买房就等于是在替这些房企还债,所以不要着急出手。

  房企债台高筑 买房者在替其还债

  现在大陆房企已经债台高筑了。数据显示,大陆142家地产企业负债总量接近3.4万亿人民币。目前大陆上市房企的平均负债率也已经高达96%。2010年房企平均的负债率只有74.5%。这些年的房企向银行借钱越来越多,产生的风险越来越大。

  大陆社会经济史研究者、财经专栏作家孙骁骥5月31日在“骥观天下”撰文表示,虽然房企负债率这么高,但是房企还在不停拿地补仓,拿地越多欠银行的债就越多;按照香港投资研究集团今年初对媒体的表述,“中国负债较为严重的开发商正处在刀锋边缘”。

  房地产开发时候的贷款主要是以土地和在建工程作为抵押担保的贷款。这些贷款的还款来源很重要的一部分就是来自于开发项目未来产生的现金流,另外也包括土地和在建工程本身的价值。所以,开发商要在还款期限内尽快尽多地高价卖出房子。

  也就是说当民众买房子时是在替开发商还债,也在帮助银行收回贷款,减小了系统性风险爆发的可能。这就可以解释为什么现在开发商在三四线的新楼盘要人为制造很多促销噱头。

  他们不希望看到房价出现下跌或是销售量低迷,这都可能使得房企无法及时偿还贷款,造成银行方面极大的债务风险。

  所以,买房者必需清楚地意识到:在购房以前,你并不欠任何人的钱;而房企在卖出房子以前,一屁股都是欠债。卖房的其实远比买房的着急。

  这也可以解释为什么4月份在一线城市商品房销售面积同比减少41.3%,二线城市减少37.8%的情况下,三四线城市商品房销售面积反而是同比上升21.8%。

  房地产商疯狂拿地 以债养债

  房企现在大举进军三四线城市拿地开发房地产也和房企的债务有关。

  房地产开发贷款目前的抵押率一般在70%以下,即只要地价和在建工程价格下跌不超过30%,即便是在开发商暂时无法用现金还款的情况下,银行也能通过处置抵押物来收回资金。

  所以,房企必须要保证房价和地价不跌,而且土地还得持续卖,持续开发。用新开发的项目作为抵押品,来担保之前的欠债。在这种情况下,房企就必然是无度开发,疯狂拿地,以债养债,以地养债。

  孙骁骥认为这一趋势目前还无法主动停止下来。因为现在地方政府债务也很严重,要靠出让土地来还钱,因此并不会停止与地产商的合作。

  中国指数研究院的数据显示,今年4月大陆三百个城市的土地出让金同比增加35%,环比增加8%,其中重点50个城市出让土地金额达到7600亿元,上涨53%。地方政府依然在卖地,房企在圈地。这和过去熟悉的地产经济没有本质的不同,而且势头还更勐了。

  疯狂借债的背后,是持续的土地开发。土地财政、地产经济的套路还延续。在基本套路不变的情况下,房子是用来还债的──你付钱,他还债。

  中国楼市是庞氏骗局

  孙骁骥认为中国的楼市,从头至尾就是一场庞氏骗局。房企交出了第一棒,然后棒子不断下传,因为接盘的人实在太多,骗局到现在还没有破灭。个人、企业最后大家都被绕了进去。

  随着时间的推移,民众终究会有摸清套路的一天,楼市就只剩投机者自己和自己玩,这场楼市的泡沫游戏,便到了无以为继的时候。

  目前,当局的楼市政策在去库存,房企却在补库存,一边挖坑,一边填土。最后被玩死的是广大的购房者以及整个地产行业。

  海外评论人士文小刚对此表示,当局已经开始严格控制房地产发债融资,日前又基本停止了房地产海外发债,房地产公司融资渠道基本被堵死了。而在近来严厉调控之下,大陆重点城市的楼市成交量开始下降,房地产公司回款速度放缓,已经有业界人士预计环北京楼价有下跌风险,只是现在没人敢捅破这层窗户纸。房地产公司还款期限将在今年底步入高潮。一旦房价下跌,房地产公司回款放慢,房地产公司资金链有断裂的危险,届时将危及整个银行系统以至金融业。

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