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两消息突袭 或决定中国未来15年楼市命运

www.creaders.net | 2017-02-05 23:58:58  指尖 财讯 | 0条评论 | 查看/发表评论

两消息突袭 或决定中国未来15年楼市命运

  重庆房管局传来重大消息

  2月4日,重庆房管局传来消息,为规范房地产交易行为,确保房地产市场平稳健康,将进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记,从2月1日起,抵押房产不得进行预售,预售商品房不得用于抵押。

  简单来说就是,你土地抵押借款的,你就不能往外卖房,而你要往外卖房了,办理了预售证了,就不能再把房子拿去做抵押,现实中很多开发商都有类似的情况,土地拿去融资换钱了,然后继续盖房,然后还去办理预售证往外卖房,这样可以快速回收资金,还有房子盖好了,预售证办下来了,一看不好卖,又拿去抵押了,把资金回笼,所以捂盘惜售他也无所谓,等到年景好的时候在卖,所以开发商只要有土地有房子,就再也不怕拿不到钱。

  这招一出,开发商特别是小开发商恐怕就要哭死了,对于他们来说,再也不能玩空手套白狼的好戏,必须要投入真金白银,把房子开发出来才能拿到预售证,才能往外卖,而一旦开始卖,就要卖到底,不卖完就回收不了资金了。

  而之前这种边抵押边卖相当不合理,如果这中间有任何的问题都是业主和银行承担风险,开发商早早的把利润锁定了,把风险甩了出去,年景好业主那可以卖高价,而年景不好,甩给银行不要了。

  有人为此叫好,但其实本身就该如此,抵押了的房子还能往外卖,这在法律上没法解释,得亏楼市一直涨,一旦下跌,法律问题就会出来,如果银行要卖这房子或者土地,你说算谁的?是算业主拥有还是算银行的这完全是非常不合理的制度,但目前大多数城市还都在这么干。甚至可以说,出售已经抵押的商品,根本上就是一种诈骗,只可惜大部分业主根本就不知道这回事,而且在力量体现上,也跟银行不是一个量级,所以一旦出现楼市下跌等问题,银行在法律上压倒业主是可以预见的,但显然这一切的始作俑者就是那个开发商。

  所以重庆出手规范这个市场是个大好事,又一次在楼市这个领域,为全国各地做了一个非常好的表率。

  重要政策出台!

  这份文件是2月4日在“中国政府网”上全文公布的,由总理签批、国务院印发,名为《全国国土规划纲要(2016-2030年)》。这份文件将从三个方面影响未来15年城市格局和楼市走向!

  第一,中心城市将继续维持较高房价,距离中小城市较近的中小城市将“价值发现”。

  此前我多次在专栏里指出,“人地错配”是中国大城市房价偏高的重要原因(另一个是货币超发)。“人地错配”的含义是:由于公共资源、发展机遇集中在中心城市,所以中国的城镇化体现为大城市化,但国家的战略是“大中小城市协调发展”,所以增加中小城市土地供应,减少大城市土地供应,试图通过土地供应差别,带来房价差别,引导人口均衡分布。这种“人地错配”,将加剧中国大城市高房价现象,让中小城市楼市陷入严重过剩的深渊。

  在新公布的“规划纲要”里,明确提出:

  提升优化开发区域城镇化质量,将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,统筹地上地下空间,引导中心城市人口向周边区域有序转移。

  也就是说,未来15年国家将继续控制北京、上海、广州、深圳等核心城市的人口,其手段主要是“严格控制新增建设用地”。事实上,最近10多年来,北上广深新建商品住宅供应量是不断下滑的,其中深圳只有历史高峰期的四分之一左右,但人口仍然蜂拥而入。目前,深圳每年新生儿数量、幼儿园儿童人数、小学生人数、小学招生人数每年都在大幅增长,全面超过了北京、逼近上海。在这种情况下,希望中心城市房价趋势性下跌,显然是不现实的。

  当然,“规划纲要”给出了解决方案:“引导中心城市人口向周边区域有序转移”。这种转移一般通过外迁工厂、学校等来实现,但说实话效果有限。因为北上广深在外迁了部分工厂、学校之后,“腾笼换鸟”迎来了更高附加值的产业,继续带来发展继续和就业机会。

  最终,能分流大家到周边城市的,只有轨道交通能实现的“一小时通勤圈”,否则都是痴人说梦。所以,只有“廊坊居住、北京工作”、“东莞居住、深圳工作”、“佛山居住、广州工作”、“昆山、嘉善居住、上海工作”能实现,稍微远点都不可能。

两消息突袭 或决定中国未来15年楼市命运

  上图:规划纲要里提出的部分控制目标

  第二,未来将诞生更多有价值的城市群和中心城市。

  规划还给出了国家心目中的城市带,按照其重要性依次如下:

  第一层级:京津冀、长江三角洲、珠江三角洲城市带,这是要“广泛深入参与国际合作与竞争”的。

  第二层级:长江中游地区和成渝城市带,这是要“加大承接产业转移力度”的,所以可以“适度扩大城市容量”。

  第三层级:定位是“建成具有重要影响力的区域性经济中心,带动周边地区加快发展”。包括:

  哈长(哈尔滨、长春)地区、辽中南地区、冀中南地区、山东半岛地区、东陇海地区、海峡西岸地区、北部湾地区、山西中部城市群、中原地区、江淮地区、黔中地区、滇中地区、呼包鄂榆地区、宁夏沿黄地区、关中—天水地区、兰州—西宁地区、天山北坡地区、藏中南地区。

  此外,规划还把此前的“两横三纵开发轴”,事实上变成了“三横四纵开发轴”。四纵是:沿海轴带、京哈—京广轴带、包昆轴带,新增了京九轴带;三横是:陇海—兰新轴带、长江经济轴带,增加了沪昆轴带。

两消息突袭 或决定中国未来15年楼市命运

  在纵横轴带交汇处的城市,往往迎来发展机遇。比如上海在沿海、长江轴带交汇处,郑州在陇海—兰新轴带和京哈—京广轴带交汇处,武汉在京哈—京广轴和长江轴带交汇处。那么,新增的一些交汇处,比如湖南长沙、河南商丘、江西九江、南昌,以及两条轴带的终点昆明,都将迎来新的发展机遇。

  种种迹象显示,为了化解少数中心城市人口、功能的压力,国家有意建设“10个北京”,最近已经传出了所谓“4个世界城市、11个国家中心城市”的规划,所以,未来一批占位比较理想的强二线城市,将迎来巨大发展机遇。比如武汉、郑州,已经被纳入国家中心城市。

  第三,重工业将西移,东部环境将持续改善

  在煤炭、钢铁、石油石化、有色金属等领域,国家都在引导产业向中西部转移,东部人口密集地区减少产量走精品路线,以降低污染。东部将以现代服务业、战略新兴产业、高端装备制造业等为发展重点。

  在提到“重要商业功能区”时,规划纲要是这样列举的:京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝、关中—天水、中原、哈长等。商业就是房地产行业的孪生兄弟,所以这些地区值得高度重视。

  此外,规划还给出了重要的陆路口岸,他们虽然不如空运、海运中心重要,但也值得关注。其中很多地名,估计大多数读者都没有听说过,但这些小城也将迎来重要发展机遇。

两消息突袭 或决定中国未来15年楼市命运

  未来会怎样?

  愿景是好的,一方面对于核心城市周边地区的房价将形成推动作用应该是确定的,会形成新的上涨预期,原本默默无闻的三四线城市,现在可能会承接首都、上海、杭州、广州等城市的部分功能,接受大量的人口转移,形成新的住房需求。而核心大城市的利空,就没那么大的把握了,恐怕房价几年内都不会跌了,因为土地不再增加,供给不增,也就不可能再短期内扭转预期,没人卖房,光有限购限贷是没什么用的,所以还是那个观点,几年内在限制需求,供给不加的情况下,一线城市应该是价稳量跌的局面,流动性崩盘但价格坚挺。

  至于未来几年之后怎么样,这就要看人口转移的情况,是不是真的能够控制人口规模,反正之前10年的控制都不怎么成功,但这次的力度似乎不一样,从2016年北京的政府工作报告中,似乎人口控制已经成功了,核心城区人口已经下降。希望这次是真的,所以回答大家那个问题,一线城市还涨不涨,现在看土地的梦想破灭了,那么似乎就剩了一个指标,那就是要看到底限购放松还有人口趋势性下降,到底哪个先到?

  未来没来的时候,谁又知道会怎样?

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