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中国楼市低迷?任志强再言大涨 提王岐山
www.creaders.net | 2017-01-22 00:18:18  网络 | 0条评论 | 查看/发表评论

沉寂好一阵子的任志强再次就楼市发表意见(图源:VCG)

  “大炮”任志强是一个不断充满争议的人物,他对于中国房价的预测有人叫骂,有人喊好,在去年2月底他的一些言论被党媒批判后,任志强就此消失在公众的视野里。

  而从去年底,任志强开始“归来”,先是在去年年底中国《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上断定,中国楼市下一轮涨价比这一轮更高的言论后,在2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上谈及房地产形势,明确表示如果没有中国房地产投资的增长,2016年中国的GDP就掉下去了,而房地产在税收增长中贡献是最大的,占29%。意思就是就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去,不能让它没了。

  但跟任志强对中国房产乐观态度相比是自2016年10月房地产密集调控政策后,房企在大陆通过发行债券、银行贷款获取融资的难度骤然加大,楼市的整体成交量环比全部下跌。到底大陆的楼市路在何方? 

  一半海水 一半火焰

  2017年1月20日上午,中国统计局官网发布了《2016年全国房地产开发投资和销售情况》。其中商品房销售额接近12万亿元(约1.7万亿美元),而2015年全年韩国GDP为1.37787万亿美元、澳大利亚、俄罗斯分别为1.33954万亿美元、1.32602万亿美元,根据实时汇率,换算之下2016年中国商品房销售额为1.7115万亿美元,超过韩国、俄罗斯和澳大利亚的GDP绝对值。从数据来看,销售情况非常不错,但这种情况在2017年还会维系吗?

  首先,此次大陆9.30楼市调控还远未结束。无论是对购房者还是房地产商资金来源等方面,监管收紧政策还在不断加码,11月中旬,全国5大热点一、二线城市(武汉、深圳、南京、杭州、西安)迎来了不同程度的升级版的楼市调控。11月28日,上海更是连夜出台“史上最严”调控。

  与此同时,各地方也加大了对“拿地资金”的监管。今年10月4日,广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》指出,严禁投资基金、银行信贷资金违规进入房地产市场。其中隐含对拿地资金来源的管控。

  11月17日,广州市国土资源规划委员会再度发文,对规则进行细化。按照要求,银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。广州并非今年首个出台类似规则的城市。在此之前,南京、上海都曾发文,对拿地资金予以监管。

  这种做法显然是遵循了相关部门的要求。今年7月,中国证监会规定,企业再融资募集所得资金不得用于补充流动资金、拿地和偿还银行贷款。10月,中国银监会要求银行业“严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域”。

  其次,在调控如火如荼的同时却伴随着土地市场的火爆,多地频繁曝出“地王”。但是,尽管近期地王频现,均价、总价、溢价均较高,但是却有一点与之前不同就在于“拿地主体的变化”。这次参与拿地的主要是全国排名较前的央企房企。一般这类企业的现金流较为充裕,抗风险能力较强,而小房企融信在土拍现场却没有举牌。这说明了,中国监管层主要是为了控制风险,规范市场,但是并不拒绝高额的土地出让收入。地方政府对“土地财政”的依赖依然不改。

  总体来看,中国证监会、银监会、保监会同时出马调控房企资金来源以及竞拍购地监管新规。本轮楼市调控严厉程度史无前例,相比去年的“股市”,这次对楼市的监管可谓也是“无死角”。

  但短期的调控往往只能带来短期价格的“企稳”。根据公开历史数据显示,每轮调控后,房价短期内都会有一个下挫的阶段。但是,导致房价高涨的因素依然没有得到根本性解决。

  谁是配角?谁是主角?

  尽管大陆下半年也频繁爆发出各类地王,但下半年的地王与上半年有着本质的区别:拿地主角生变。现在能够进入土拍市场的都是有钱的房企。以广州土拍为例,要求每宗地缴纳50%保证金,动辄上10亿的保证金。比如保利地产,几乎全部地块都报了名,估算下来得交上百亿保证金。

  而参与11月22日广州土拍的房企名单中,以央企国企背景与大型房企居多,比如华润、葛洲坝、中粮、厦门建发、保利、龙湖、中海等20多家房企。福州土拍房企名单几乎与广州土拍名单一模一样:包括恒大、万科、泰禾、华润、碧桂园、金辉、正荣、建发、招商、中海等30家左右房企。

  此前在土拍市场高调激进的房企低调了许多,比如融信在11月21日福州土拍现场就没有举牌。而万科、龙湖、保利等上半年拿地较少的房企,现在开始发力拿地,包括来自福建的建发、金辉等房企,开始有在某个看好的城市“补仓”的举动。

  值得关注的是,在亿翰智库此前发布的《2016年上半年上市房企融资TOP100》榜单中,排名前十的多家房企均在近期积极参与土拍,比如恒大、绿地、碧桂园、华润、首开股份等。

  已经进来的险资、基金等不会退出,但是现在再进入也很难,房企拿地资金审查严格,需要自有资金。通过近期土拍的状况看,拿地的主角几乎都不约而同地变成了央企、中国排名靠前的房企。这类企业的现金流较为充裕,抗风险能力较强。在监管层不断加码监管、一二线土地由于本身具有的稀缺性价值只会增值不会下降以及“资产荒”等诸多因素的影响下,当下拿地主角的变化正是这几大因素综合作用的结果。

  总之,通过近期地王的频现,中国政府的态度是一方面控制风险(通过监管拒绝现金流不够充裕的小房企)以规范市场,另一方面并不拒绝土地增值所给它带来的巨额收益,即丰厚的土地财政收入。

  瘾难消 路在何方?


  据中国财政部数据显示,从1995年到2014年,中国地方政府的土地出让收入从420亿元(约61亿美元),暴增到4.29万亿元(0.62万亿美元)。但2014年房地产市场疲弱却大大抑制了拿地需求。俗称“土地出让金”占地方财政收入比重在2015年1-4月跌至32%,而在2013年这一数据曾接近60%。显然,如果地再卖不出去,地方政府的财政收入就难以为继。房价与地价是“鱼”与“水”的关系。房价涨,带动土地出让收入上涨。土地出让收入上涨又带动房价涨,二者成螺旋式上涨趋势。在2017年1月20日发布的胡润排行榜上,全球楼市涨幅的前十名全部被中国大陆城市包揽,

  尽管,11月7日,中国财政部长换成了在财税系统任职长达29年之久的“老财税人”肖捷其上任的首要任务是“继续推进中国的财税制度改革”,但是中国地方财政收入能够从主要依靠土地收入过度到依靠税收收入仍任重道远。时下即将推出的房产税且不说在数量上能不能与土地财政收入相对冲,再说其推出也是困难重重,争议颇多。时下只要中国地方政府对“土地财政”的严重依赖没有得到根本解决,那么房价还会继续涨。但2017年即将迎来十九大,房价再想迎来去年上半年的“疯涨”几无可能。

相关言论:

界面新闻日前报导,这篇在网路流传的文章,是任志强在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上的内部讲话,随后被分享出来。任志强在这次讲话中开篇就说,参加此次活动前已经有领导跟他打招呼,不能讨论〝房子是住的,不是炒的〞这个话题,因为中央已经决定了。

任志强接着表示:〝这个你们老总邀请我讲讲房地产,但是领导又跟我说不让讲,我都答应你们老总了,这事儿也挺麻烦,所以说我就用统计局的数字来讲讲。〞他的话引起全场一片笑声。

随后,任志强提到了城市化与房地产之间的关系,并列举了很多数据来预测,未来中国房地产价格的总体趋势仍将看涨。引人注目的是,任志强在讲话中有意无意提到了和他关系密切的重磅人物王岐山。

他说:〝北京最近提出一个‘誓死守住人口2,300万’的底线,这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划,在王岐山当市长的时候提出来的:在2020年要守住1,800万人口的底线。这是国务院批准的。〞

〝大家都知道王岐山是2003年上任,那么这个规划实行了多少年呢,到2008年的时候北京人口是1,900万。已经打破了2020年的城市规划,为什么房价高呢,你说你2020年1,800万人口,国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1,800万了,可土地指标没有变。〞

耐人寻味的是,这篇文章目前已经被界面新闻删除,显示任志强仍然具有某种敏感性。

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